Что происходит с ценами на аренду жилья? Какая недвижимость пользуется наибольшим спросом? Что ждет рынок недвижимости Кипра в ближайшее время? Об этом «Успешный бизнес» поговорил с кипрским экспертом в сфере недвижимости, руководителем нескольких проектов Анфисой Черной.
Анфиса, расскажите, что происходит в сфере недвижимости на Кипре? Куда все движется, как меняется рынок, появились ли какие-то новые запросы, под которые девелоперам и застройщикам необходимо изменять свои стратегии?
Начало 2023 года ознаменовалось падением рынка аренды в Лимассоле.
У тех, кто сдает недвижимость в аренду, была надежда, что летом приедут туристы, что на остров в 2023 году переедут еще больше крупных компаний, которые перевезут и часть своих сотрудников. Но чуда не случилось. Ходили слухи о том, что война с ХАМАС вынудит израильтян переехать на Кипр, а значит они будут арендовать и покупать недвижимость. Но те израильтяне, кто всё же приехал, стараются снимать самую недорогую недвижимость, так как планируют как можно скорее вернуться в Израиль. Привычный для Лимассола сегмент роскошкого жилья или даже недвижимости бизнес-класса их не интересует.
Можно ли ожидать каких-то изменений?
По опыту могу сказать, что рынок недвижимости подвержен колебаниям вверх и вниз примерно каждые полтора года. Это связано с глобальными общеэкономическими процессами, с динамикой курса валют, с военными действиями, с пандемией и так далее. Подъем обязательно будет. Предполагаю, где-то к середине 2024 года. Я думаю, что интерес к аренде стимулируют изменения, произошедшие в законодательстве Кипра.
Насколько сильно сейчас упали цены на аренду в Лимассоле?
Я бы сказала, на 30%. В каких-то случаях и на 40%. Это много. Клиентам есть из чего выбирать, так как на рынке появились новые, только что построенные, дома и квартиры. Новое жилье конкурирует со вторичным и на сегодняшний день предложение во много раз превысило спрос. Но, думаю, что в 2024 цена аренды снова увеличится, снова появится баланс между спросом и предложением.
В секторе продаж ситуация аналогичная?
Для профессионалов в сфере недвижимости в отношении продаж картина намного более радужная. Многие крупные инвесторы обратили внимание на Кипр. И у них есть особые запросы: теперь инвесторы хотят приобретать уже готовый к исполнению проект, получивший все разрешения на строительство. Средний чек подобных инвестиций составляют около 3 млн евро.
Какая недвижимость сейчас пользуется спросом?
Самый большой интерес вызывают двухкомнатные квартиры стоимостью до 450 тыс. евро. На втором месте трехкомнатные квартиры не дороже 800 тысяч. Я очень стараюсь в моих проектах попасть в этот ценовой сегмент. Кстати, однокомнатные квартиры в Лимассоле чаще всего берут в кредит. В этом случае люди рассматривают диапазон от 135 до 185 тыс в сегменте эконом-класса: это достаточно дешевая недвижимость без отопления и, зачастую, построенная без использования качественных теплоизоляционных материалов.
Спрос на покупку квартир выше, чем на покупку домов?
Да, однозначно. На сегодняшний день 70% запросов приходится именно на квартиры. Дома, особенно в Лимассоле, недешевы. Например, пять лет назад можно было купить дом за 380-450 тыс. евро. Сейчас средняя стоимость дома –1 млн евро. И это далеко не лучший вариант, таким домам зачастую может требоваться капитальный ремонт.
Каковы тенденции по изменению рынка недвижимости на Кипре в 2024 году? Что будет происходить с продажами?
Изменения в законодательстве о получении гражданства очень сильно повлияют на рынок. И уже влияют. Это будет привлекать тех цифровых кочевников, которые колеблются в выборе страны проживания между Таиландом, Мальтой и Кипром. Они будут приезжать сюда.
Кроме того, я верю, что не за горами вступление Кипра в Шенген. Не будем забывать и о налоговых преимуществах. Я знаю как минимум пять компаний, которые серьезно рассматривают релокацию на Кипр. Это говорит о том, что спрос на современное качественное жилье не упадет. Несмотря на все, что происходит в мире, люди продолжают зарабатывать, покупать жилье, инвестировать в строящиеся проекты. И понятно, что покупатели ходят по рынку и смотрят, кто работает на совесть, а кто - только ради быстрой прибыли.
Что это означает?
Сейчас строительные компании должны действительно хорошо проработать свой продукт, продумать детали, так как покупатель стал более требовательным. Нужно увеличивать квадратуру комнат, создавать системы хранения (помните, что в наших домах были предусмотрены встроенные шкафы, кладовки, антресоли?). Если продукт будет продуман и сделан для удобства и комфорта людей, он будет хорошо продаваться, разумеется, по адекватной цене.
Чего еще не хватает на острове в сфере недвижимости?
Не хватает некоего сообщества, которое помогало бы создавать продукты на основе общественного мнения. Я думаю, что любая строительная компания была бы в этом заинтересована.
Не хватает инициативных групп для того, чтобы качественно улучшать наши города.
Многое надо приводить в порядок за счет государства, меценатов, бизнесменов, которые здесь живут и пользуются налоговыми преимуществами. В красивых городах продавать легче.
Расскажите о том, чем вы занимались в 2023 году? И какие у вас планы на 2024 год?
В 2023 году я взяла в работу три проекта. Первый проект называется Elvis. Это современное комплексное здание, состоящее из 11 квартир и двух великолепных пентхаусов. Это здание разработано под русскоязычную целевую аудиторию, приоритетом которой является наличие качественной системы отопления, высокие трехметровые потолки. Наш комплекс находится рядом с муниципальным парком.
Перед ним низкая застройка, поэтому из всех квартир открывается прекрасный вид. Предполагаемая сдача проекта – июль 2025 года.
Второй проект называется «Бриллиантовая долина». Это клубный поселок в районе Агиос Тихонас. Поселок сейчас на начальной стадии строительства. Он будет завершен ровно через два года, возможно, даже раньше. Там продаются 45 квартир, среди которых и студии, и одна-, двух-, трех- или четырехкомнатные квартиры. Внешние фасады зданий напоминает виллы или таунхаусы. Выглядит это очень современно. Откосы крыш похожи на грани бриллиантов. Отсюда возникло название «Бриллиантовая долина». Этот проект будет обладать роскошной инфраструктурой: большой бассейн, сауна, салон красоты, киоск, тренажерный зал, коворкинг зона, кабинет диетолога, йога-уголок, кафе, современный большой зал для различных мероприятий, круглосуточная охрана.
Скорость строительства впечатляет. Всё это за два года...
Да, мы стараемся строить быстро, но не терять при этом качества, уделять необходимое внимание каждому этапу строительства. И я хочу подчеркнуть: у нас очень доступные цены. Студию можно будет приобрести по стоимости от 210 тыс евро. Трехкомнатные квартиры - от 875 тыс. Это невероятно для проектов с инфраструктурой такого уровня.
Расскажите про ваш третий проект…
Это ни просто проект. Это новая строительная компания с инновационным подходом к каждому проекту. Встречайте Real Onyx Development Group. Мы строим здание под названием Fancy Urban рядом с торговым центром Era на проспекте Макариос.Таких фасадов Кипр еще не видел. Это абсолютно инновационный дизайн и планировки.
Почему ваша компания называется «Real Onyx»?
Обучаясь в университете, я много читала про различные отделочные материалы и панели. Оникс особо привлек мое внимание. На Кипре он практически не используется по причине высокой стоимости. Но он обладает лечебными свойствами, расслабляя после тяжелого дня, помогает от бессонницы, снимает стрессы. . Поэтому мы используем оникс при отделке ванных комнат, душевых, а также кухонных столешниц. Фактически, такая квартира будет способствовать восстановлению.
У нас в планах еще два проекта.. У них пока нет названий, определена лишь локация в районе поликлиники Игия и супермаркета «Papas». Цены тоже очень доступные: однокомнатные квартиры стоят от 235 тыс. плюс НДС. Это коротко о наших планах на 2024 год. Надеюсь, наступивший год будет успешным для всех, кто работает в сфере недвижимости на Кипре! А для покупателей и арендаторов год будет хорош тем, что появится еще больше вариантов для выбора подходящего жилья.
Дополниительные цифры:
Согласно официальному Индексу цен на жилье Кипра, первый квартал 2023 года показал квартальный рост на уровне 2,1% и годовой рост на уровне 7,7%. В отличие от 2022 года, когда рост строительных издержек вызвал повышение цен. Цены на жилую недвижимость росли наиболее существенно, в частности, цены на квартиры увеличивались в седьмой квартал подряд. Одной из причин является новая политика страны, требующая от иностранных компаний, действующих на Кипре, перемещения своих штаб-квартир на остров. В результате владельцы компаний, менеджеры и другие сотрудники начинают искать жилье. К августу 2023 года иностранцы и экспаты из стран, не входящих в Европейский союз, составляли треть всех продаж.
Продажи недвижимости выросли на 15% в сентябре 2023 года и достигли 1 336 сделок по сравнению с 1 157 в соответствующем месяце 2022 года. За период с января по сентябрь 2023 года количество поданных документов на продажу по всему Кипру составило 11 519 по сравнению с 9 610 за аналогичный период прошлого года, что означает увеличение на 20%.
Анфиса Черная
Эксперт по кипрской недвижимости, руководитель строительных проектов в Лимассоле, глава маркетингового агентства Digital Factory. Родилась в Москве, окончила школу с золотой медалью, получила высшее образование по специальности «Государственное и муниципальное управление». В 2023 году окончила университет Neapolis в Пафосе, получив степень магистра по специальности «Недвижимость».
