На рынке недвижимости Лимассола надувается «высотный пузырь», считает кипрская газета «Политис». Бесконтрольная высотная застройка начинает беспокоить специалистов по городскому планированию, указывает издание и предупреждает, что в конечном счёте город может за поплатиться за свою беспечность.

Похоже, что Кипр и, в особенности, Лимассол должны решить, что делать: допустить новый строительный бум, возводя 30-этажные небоскрёбы и тем самым способствуя кратковременному развитию местной экономики, или внедрить план устойчивого развития, что обеспечит колоссальные преимущества в долгосрочной перспективе. Таким образом, за южными морскими воротами Кипра стремительно закрепляется имидж «города с раздвоением личности», где приносятся безрассудные жертвы, а возможные негативные последствия для будущих поколений остаются без внимания.

Ввиду президентских выборов в следующем году строительные проекты утверждаются безумными темпами. Правительство и политические партии с энтузиазмом говорят о девяти крупных проектах, уже строящихся или только планируемых: по словам политиков, они создают рабочие места и привлекают иностранные инвестиции в местную экономику.

Однако бесконтрольное высотное строительство создаёт немало проблем градостроителям. Город может дорого поплатиться за это, предупреждает «Политис» и приводит в пример стремительное развитие Лимассола после 1974 года, когда в результате турецкого вторжения была потеряна Фамагуста и в городе обосновались беженцы.

На рынке недвижимости Лимассола наблюдается резкий подъём, обусловленный высоким спросом на престижную жилую и коммерческую недвижимость, что неизбежно приведёт к нехватке качественных домов и офисов. Кипрский рынок коммерческой недвижимости невелик, как с точки зрения её непосредственного использования, так и в инвестиционном плане. Он ограничивается приобретением объектов для личного пользования, за исключением деятельности нескольких местных институциональных или зарубежных инвесторов, как правило, состоятельных частных лиц, заинтересованных в приобретении доходных активов. По оценкам, годовая потребность в офисных площадях в Лимассоле составляет 20 тыс. м2.

Комплексный подход

Некоторые здравомыслящие эксперты предлагают замедлить темпы строительства и найти устойчивую модель, которая окажется более выгодной в долгосрочной перспективе. Другие, включая экологов, обеспокоены ущербом, причиняемым почве, и загрязнением моря сточными водами. Они предупреждают, что отсутствие масштабного национального плана городского развития чревато негативными последствиями.

Конечно, поощрение высотного строительства благоприятно сказывается на развитии сектора недвижимости Лимассола. Однако должен быть общий региональный план, предусматривающий выделение специальных зон для подобных проектов, – такой подход пойдёт на пользу всему региону.

Кроме того, подобные стратегические стимулы должны учитывать последствия для остальной экономики и инфраструктуры. Инициативы по натурализации инвесторов принесли немало выгоды всему острову, однако они должны иметь устойчивый долгосрочный эффект. Нерегулируемое избыточное строительство, нацеленное на извлечение выгоды из сиюминутного спроса, который создан программами по предоставлению гражданства, может оказать пагубное воздействие на реальную экономику на национальном уровне, усугубив и без того нестабильную ситуацию в финансовой сфере. Поэтому, как и в случае с любыми инвестициями или инициативами, направленными на укрепление экономики, при утверждении проектов должны учитываться социальные и экономические последствия, а также обеспечиваться долгосрочное устойчивое развитие.

«Тепловой остров»

Так называемый «эффект теплового острова» – это повышение температуры окружающей среды в местах концентрации промышленных объектов и населения. Как правило, наблюдается в крупных городах, где температура воздуха в течение всего года на несколько градусов выше, чем на прилегающих территориях.

Объясняется он просто: заасфальтированные поверхности и стены зданий в светлое время суток забирают некоторое количество тепла, а ночью отдают его окружающему воздуху. Естественные процессы ещё больше искажаются в условиях города из-за малого испарения.

Городской тепловой остров – площадь во внутренней части большого города, характеризующаяся повышенными, по сравнению с периферией, температурами воздуха. Центр его обычно сдвинут в ту сторону, куда направлены преобладающие ветры. Эффект «теплового острова» был известен ещё в XVIII веке, но приобрёл особую остроту лишь в последние десятилетия.

Средняя температура воздуха в большом городе обычно выше температуры окружающих районов на 4 С.

Сложности и проблемы

С одной стороны, возведение высотных зданий в Лимассоле даст столь необходимый импульс экономике и строительному сектору Кипра, обеспечивая рабочие места и позволяя наращивать обороты компаниям, вовлечённым в строительный бизнес. С другой, строительные работы создадут серьёзные проблемы для тех, кто живёт поблизости, – шум, дорожные работы, пробки, – не говоря уже о требуемой модернизации объектов общественной инфраструктуры, связанных с электроснабжением, водоснабжением и канализацией, которые должны обеспечить возросшие потребности. А сколько людей лишатся вида на море! Сделают ли такие проекты Лимассол привлекательнее? По всей видимости, никто не задумывается об общей эстетике побережья Лимассола – никаких усилий по гармоничному вписыванию высоток в окружающий ландшафт не предпринимается.

Высотные здания подразумевают скопление людей на сравнительно небольшой территории. На Кипре, в условиях фактического отсутствия общественного транспорта, это вызовет огромные проблемы для всех жителей района. Прежде чем строить многоэтажные здания, необходимо наладить систему общественного транспорта. Зона, где допускалось бы высотное строительство, должна быть выбрана на основе тщательного технического анализа, а не располагаться там, где некоторые бизнесмены владеют землёй. Такая стратегия городского планирования – при разумном её применении – способна обеспечить и развитие менее престижных районов.

Высотные здания на первой линии – прямая дорога к обесцениванию недвижимости, расположенной позади них, ведь высотки лишат её вида на море. Многоэтажные дома – это не только большое количество твёрдого материала, который будет нагреваться летом, но и препятствие на пути прохладного морского воздуха. Необходимо учитывать так называемый эффект «теплового острова», который повлияет на микроклимат в данном районе. К слову, в зарубежной практике именно этот параметр является основным при градостроительстве и застройке.

Положительные аспекты

В долгосрочной перспективе «вертикальное» развитие города значительно упростит проектирование и обслуживание систем водоснабжения, канализации, электроснабжения и прочей инфраструктуры. Организовать систему общественного транспорта будет намного проще. Сохранение вокруг города нетронутых зелёных зон предотвратит загрязнение окружающей среды. Продуманная выдача разрешений на строительство и взвешенная политика градостроительства, а также требование компенсации за высотные проекты в виде участков земли (другими словами, повышение коэффициента застройки имеет свою цену) позволит сделать наши улицы лучше, создать больше открытых зон и парков.

По итогам недавней встречи архитекторов Лимассола стало очевидно, что у города нет генерального плана застройки и что совсем скоро он может оказаться перед лицом кризиса, подобного тому, что разразился в 1974 году. Тогда, пишет «Политис», в жертву была принесена вся прибрежная зона, выкорчеваны эвкалиптовые рощи – на их месте быстро появились неприглядные туристические дома и гостиницы, ряд которых сейчас находится в аварийном состоянии.

Одно из нагляднейших свидетельств отсутствия плана – 30-этажный комплекс, который будет возведён рядом с древним некрополем археологического парка Аматус. Даже такая компетентная служба, как Научно-техническая палата Кипра (ETEK), предупредила о необходимости как можно скорее разработать генплан, предлагая сосредоточиться на кластерной застройке* во избежание будущих опасностей и рисков.

_______________

* Кластерная застройка – объединение жилых домов и других сооружений в компактные группы на относительно небольшом пространстве на отведённом под застройку участке, что позволяет оставлять другую территорию в близком к естественному состоянии и тем самым улучшать условия проживания людей и их здоровье, а также сохранять окружающую среду.

Отраслевое исследование Hellenic Bank,

Ι полугодие 2017 года.

По мнению участников опроса, цены на недвижимость растут, и ближайшие месяцы – хорошее время для вложения средств в недвижимость, особенно в жильё для постоянного проживания. Интернет для большинства – наиболее важный инструмент в поиске недвижимости для потенциальных покупателей, но и роль специализированных агентов также остаётся немалой.

Опрос проводился по всему Кипру с участием 600 респондентов в возрасте от 18 до 70 лет.
Период проведения – март 2017 года. Исполнитель: Pulse Market Research по заказу Hellenic Bank.

В среднем, 6 из 10 респондентов считают, что следующие 12 месяцев – хороший период для покупки дома или квартиры. При этом более 70% убеждено, что продавать недвижимость пока не стоит.

Более половины респондентов считают, что в следующие 12 месяцев недвижимость подорожает.

Наиболее популярные объекты для гипотетического вложения средств – жильё для личного пользования и земельные участки.

29% интересовались недвижимостью в последние 12 месяцев, в основном для съёма квартиры или покупки дома.

27% респондентов будут интересоваться недвижимостью в следующие 12 месяцев, в основном с целью покупки дома.

При продаже недвижимости 46%продавцов обращаются за помощью к агенту. Среди покупателей таковых 42%.

Доходность жилья, сдаваемого в аренду

Каждый квартал кипрское отделение Королевского общества сертифицированных оценщиков (RICS) публикует статистику относительно динамики цен и доходов от недвижимости. В последнем отчёте указываются следующие ставки доходности в категории жилых квартир площадью 120 м2: Отдача (или доходность) – это доход (валовый), полученный за год в сравнении с рыночной стоимостью имущества.

Ларнака 4,13%, Лимассол 5,29%, Никосия 4,03%.

2014 - 3,8%, 2915 - 3,9%, 2016 - 4%, 2017 (прогноз) - 5%.

Доходы не отражают недополучение арендной платы, налог на недвижимость, периоды без аренды, общие расходы и т. д., и это не совсем правильно. Если сравнивать местные доходы с принятыми на международном уровне, то доходность кипрской недвижимости необходимо уменьшить приблизительно на 10–15%, чтобы получить чистую доходность недвижимости, выраженную в процентах от её стоимости.

С точки зрения доходности, Лимассол имеет хорошие показатели, но в нижней ценовой категории квартир, а не в верхней. В целом, наблюдается рост спроса и уровня доходов от аренды во всех городах (и особенно в Лимассоле). Если жилые помещения приносят валового дохода примерно 4% или чистого (до налогообложения) примерно 3,5% – это неплохой показатель, принимая во внимание тенденцию к росту и благоприятные прогнозы по развитию строительного сектора, который только начал возрождаться (хотя, в общем, и медленными темпами).

Представляем вашему вниманию таблицу доходности недвижимости в последние годы. Её показатели не являются строго фиксированными, а могут отличаться в зависимости от многих факторов. Как видно из этой таблицы, подготовленной кипрским отделением RICS, уровень доходности в указанные периоды (2010–2016) не был подвержен каким-либо особо сильным колебаниям. Однако очевидно, что более высокие доходы присущи категориям высокозатратных инвестиций, которые влекут за собой более высокий инвестиционный риск и неопределённость, а также более существенные эксплуатационные и административные расходы. Для них доходность составляет примерно 6–6,5%; в частности, для гостиниц этот показатель выше – 10–12%. Следует иметь в виду, что любая инвестиция должна оцениваться индивидуально, с учётом возраста и качества объекта, его перспектив и т. д. Чем менее привлекательна собственность, тем более высокую доходность от неё ожидают.

После 2013 года крупные инвесторы, главным образом иностранные, некоторое время требовали доходности в 6–7%, однако с улучшением состояния экономики ожидания снизились до 6%, а теперь и до 5,5% (речь идёт об объектах коммерческой недвижимости).

Самыми выгодными на сегодняшний день являются инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду в летний сезон в районе Протарас – Паралимни. Вилла этой категории, как правило, трёхспальная и недалеко от моря, имеет доходность более 8% даже после вычета 20–25% на эксплуатационные и административные расходы. Высокая эффективность сдачи в аренду таких вилл обусловлена оживлением в туристическом секторе, что в свою очередь является результатом упадка рынков Египта и Турции. Однако как только эти рынки начнут возрождаться, виллы могут потерять свою сегодняшнюю привлекательность.

Краткосрочная сдача вилл в аренду, как правило, не декларируется для целей налогообложения (хоть это и противозаконно), поскольку съёмщики не получают от этого никаких преимуществ. В настоящее время спрос на такую краткосрочную аренду растёт.

В качестве примера RICS приводит виллу с тремя спальнями (не на первой линии) в Протарасе, которая сдаётся за €2 500–3 000 в неделю
(в разгар сезона) и примерно за €2 000 в неделю в зимний сезон, с общим сроком аренды шесть месяцев. Чем более привлекательна недвижимость и чем ближе к пляжу она расположена, тем продолжительнее общий срок аренды и, естественно, тем больше доход.

В то же время, четырёхспальная вилла на первой линии сдаётся за €3 500–4 000 в неделю (в разгар сезона) и за €2 500–3 000 в зимний сезон. Следует учитывать, что из суммы общего дохода необходимо вычесть приблизительно 25% на сопутствующие расходы, агентские комиссионные и т. д.

Для тех, кто планирует вложение более крупных сумм в жильё категории «купить, чтобы сдавать», хорошие возможности открываются в контексте продажи банками отчуждённого заложенного имущества. Потенциальным инвесторам предлагаются целые квартирные комплексы (даже на этапе незавершённого строительства).

Будем надеяться, что такая ситуация сохранится ещё два-три года, что станет дополнительным стимулом для местного строительного сектора.

Кипр – международный бизнес-центр, где благодаря уникальному географическому расположению европейская культура сочетается с ближневосточной. Здесь прекрасный климат, замечательные пляжи, и это очень безопасная страна – идеальный выбор для тех, кто хочет переехать к морю. На сделки по принципу «купить, чтобы сдать в аренду» теперь приходится более четверти всех продаж. О том, что необходимо знать иностранным инвесторам при сдаче недвижимости в аренду, мы беседуем с адвокатом компании Andreas Savva & Partners LLC Марией Панайоту.

– Как приобретение недвижимости для последующей сдачи в аренду регулируется с точки зрения кипрского законодательства?

– В зависимости от требований к возврату инвестиций инвестор может сдать свою недвижимость либо в долгосрочную аренду, либо – для получения максимальной прибыли – в краткосрочную аренду.

На Кипре представлен широкий выбор недвижимости на продажу: от современных квартир до роскошных вилл. В большинстве районов острова окупаемость составит от 4% до 6% от стоимости объекта в год.

Нужно, впрочем, иметь в виду, что цена покупки не всегда совпадает с реальной стои-мостью и есть риск, что возврат по инвестициям будет меньше ожидаемого. С другой стороны, если ваша недвижимость находится в хорошем районе, недостатка в желающих её приобрести не будет.

Еще одна причина привлекательности Кипра как направления для инвестиций в недвижимость – это предоставление инвесторам различных типов вида на жительство и гражданства в зависимости от объёма вложенных в экономику страны средств.

– Какой вид на жительство может получить потенциальный инвестор?

– Лучшим вариантом для потенциального инвестора является выбор одного из двух видов на жительство. Это категория F 6 (2) (вид на жительство предоставляется в течение трёх-четырёх месяцев) и 5 (F) (её получение занимает от пяти месяцев до года). Эти две категории дают право гражданам третьих стран постоянно проживать на Кипре.

Основное различие между этими двумя типами вида на жительство заключается в том, что для категории F 6 (2), которая оформляется по ускоренной процедуре (fast track), необходимо владеть недвижимостью стоимостью не менее €300 тыс., а также внести на депозитный счёт в какой-либо кипрский банк €30 тыс. на три года.

Следует отметить: если инвестор покупает только один объект недвижимости, этот дом или квартира будет считаться местом его постоянного проживания на Кипре, и сдать его в аренду инвестор не имеет права.

Однако инвестор может разделить свои инвестиции по одной из следующих схем:
(1) дом (или квартира) и (2) дом (или квартира);
(1) дом (или квартира) и (2) магазин до 100 м2;
(1) дом (или квартира) и (2) офис до 250 м2.

При таком вложении средств инвестор имеет право сдавать второй объект недвижимости (2) в аренду.

Для получения вида на жительство категории 5 (F), на оформление которой требуется более длительное, чем для F 6 (2), время (normal track), заявитель должен доказать, что его годовой доход, получаемый из зарубежных источников, составляет минимум €30 тыс. на него самого и дополнительно по €5 тыс. на каждого члена его семьи. В этом случае инвестор имеет право сдавать свое жильё в аренду.

– Что ещё нужно учитывать, делая инвестиции в недвижимость?

– Инвестор, покупающий недвижимость для того, чтобы сдавать её в аренду, должен знать, что дома на Кипре поделены на две категории. Все здания, которые были построены до 31/12/1999, подпадают под действие закона «О контроле над арендой» (Rent Control Law, 1983 год). Этот закон был принят в связи с турецкой оккупацией в 1974 году. Тогда тысячи беженцев должны были перебраться на свободную часть острова, что вызвало серьезные жилищные проблемы. Правительство было вынуждено предоставить арендаторам защиту от выселения в случае нарушения ими условий договора аренды.

Здания, которые были построены после 01/01/2000 года, подпадают под действие гражданского права, и арендаторы, проживающие в таких зданиях, не имеют подобной защиты.

– Какие разногласия могут возникнуть между арендодателем и арендатором?

– Наиболее распространёнными спорами, возникающими на Кипре между владельцем недвижимости и съёмщиком, являются задержка арендной платы, пересмотр арендной платы в сторону увеличения или уменьшения и освобождение недвижимости, то есть выселение арендатора.

– Как владельцу недвижимости обезопасить себя от неприятностей?

– Во избежание вышеперечисленных проблем составление договора аренды необходимо поручить адвокату. В хорошем договоре должны учитываться все потребности и права обеих сторон. В случае возникновения любого спора и судебного разбирательства судья будет рассматривать каждое положение договора отдельно.

– Необходимо ли регистрировать договор в Налоговой службе? Какие взносы и налоги должен оплачивать арендодатель?

– Как только договор будет согласован и подписан обеими сторонами, его необходимо зарегистрировать в Налоговой службе – так он станет официальным документом. Гербовый сбор за регистрацию рассчитывается в зависимости от срока действия договора и размера ежемесячной арендной платы.

После регистрации договора его оригинал остается у арендодателя, а арендатору выдается заверенная копия (True Copy).

Доход от сдачи в аренду недвижимого имущества на Кипре или за рубежом, полученный налоговым резидентом Кипра (юридическим или физическим лицом), облагается подоходным налогом и специальным взносом на оборону (Special Defense Contribution, SDC). SDC начисляется по ставке 3% на 75% от общей суммы арендной платы, и оплата этого сбора является обязанностью арендодателя. Оплачивать SDC необходимо каждые шесть месяцев в Налоговой службе.

Следует отметить, что к лицам, не являющимся налоговыми резидентами Кипра и получающим доход от сдачи здесь в аренду недвижимого имущества, применяется только подоходное налогообложение, SDC они выплачивать не должны.

Что необходимо указать в договоре аренды

1. Имена сторон и их контактные данные.
2. Срок действия договора и условия, при которых он может или не может быть продлён.
3. Размер депозита и условия, при которых депозит может или не может быть возвращён.
4. Какие коммунальные услуги арендатор должен оплачивать дополнительно с обязательным переводом соответствующих счетов на своё имя.
5. Имеет ли арендодатель право поднять арендную плату после определённого периода.
6. Очень важно уточнить, разрешена ли сдача в субаренду или нет.
7. Требуется ли разрешение арендодателя на внесение арендатором каких-либо изменений в арендуемое имущество.
8. В каких ситуациях арендодатель имеет право расторгнуть договор.
9. В специальном приложении нужно описать состояние имущества, отделки, мебели и т. д.
10. Описание прав и обязанностей арендатора.

Рузан Котикян,
консультант по недвижимости, Gallery Estate
eagalleryrk@cytanet.com.cy

Кипр славится не только одним из наиболее благоприятных режимов корпоративного налогообложения в мире, но и своими налоговыми преимуществами в сфере недвижимости. Тем не менее, хотя Кипр и продолжает предлагать существенные налоговые льготы во многих секторах, став в 2004 году членом ЕС, он должен соблюдать европейские директивы. И судя по всему, послабления в сфере налогообложения по продаже земельных участков под застройку, предоставленные Кипру Евросоюзом в 2004 году, будут отменены.

Обзор текущих ставок НДС на недвижимость на Кипре

НДС на недвижимость до 1 мая 2004 года

По общему правилу недвижимость, в отношении которой необходимые разрешения на строительство были получены до вступления Кипра в ЕС, не облагается НДС.

НДС на недвижимость после 1 мая 2004 года

Недвижимость, для которой разрешения на строительство были выданы после 1 мая 2004 года, облагается НДС в размере 19%.

Покупатели первого жилья

Лица, впервые покупающие жилую недвижимость, вправе подать заявку на уплату льготного НДС в размере 5%, при условии, что объект недвижимости будет являться основным местом жительства владельца на Кипре. Однако стоит отметить, что пониженная ставка НДС применяется только к первым 200 м² собственности, а общая площадь жилья не включает следующее:
• до 5 м² помещений с машинным оборудованием;
• до 7 м² складских помещений;
• до 36 м² крытых парковочных мест;
• до 40 м² крытых веранд.

Приобретение коммерческой земли

Сделки по покупке земли в настоящее время не облагаются НДС, однако уже после 31 декабря 2017 года в силу должен вступить новый закон, определяющий ставку НДС в размере 19% на сделки по продаже земли с целью дальнейшего её освоения. Это приведёт кипрское законодательство в соответствие европейским нормам.

Исключения и требования по НДС

Лицо, которое перестаёт использовать жилое помещение в качестве основного и постоянного места жительства до истечения 10-летнего периода, должно проинформировать Налогового инспектора в течение тридцати дней со дня прекращения проживания и оплатить разницу между пониженной и стандартной ставкой НДС, применимой к оставшемуся 10-летнему периоду, в течение которого недвижимость не будет использоваться в качестве основного и постоянного места жительства.

Более того, по прошествии десяти лет получившие компенсацию лица могут претендовать на те же права по НДС при приобретении иного недвижимого имущества. Объект должен быть их основным местом жительства, где они должны проживать как минимум 186 дней в году.

НДС не применяется в том случае, если объект недвижимости пустует после строительства. Другими словами, НДС облагаются только те, кто проживает и генерирует коммунальные расходы в пределах данного объекта.

Сделки по перепродаже недвижимости на Кипре освобождаются от НДС. Вторичная недвижимость – это «подержанная» недвижимость.

Законопроект о введении НДС на продажу земельных участков под строительство

Во избежание запуска Европейской комиссией формальной процедуры о нарушении, проект закона и соответствующий циркуляр обсуждаются через платформу EU Pilot, используя которую Еврокомиссия оценивает степень несоблюдения законодательства ЕС странами-членами.

Ожидается, что законопроект будет применяться только к «земле для строительства» в коммерческих целях, в то время как земли сельскохозяйственного назначения, такие как фермерские угодья, охраняемые территории и участки лесного фонда, освобождаются от налога. Однако если на сельскохозяйственной земле всё же осуществляется строительство, объект облагается НДС по сниженной ставке в 5%. Законопроект также предусматривает уплату НДС при продаже акций компаний, владеющих землёй и/или недвижимым имуществом.

Будучи членом ЕС, Кипр должен соблюдать европейские директивы. Если директива по НДС не будет внедрена в кипрское законодательство после 31 декабря 2017 года, Кипру грозят существенные штрафы от Еврокомиссии. По оценкам, несоблюдение закона после вышеуказанной даты чревато наложением на Кипр штрафа со стороны ЕС в размере от €100 до €300 тыс. в день.

Возможные финансовые последствия

Введение НДС на сделки по продаже коммерческой земли, как ожидается, негативно скажется на банковских учреждениях и земельном секторе. По прогнозам, после вступления в силу указанного законодательства получение банковского финансирования усложнится. В условиях оценки банками коммерческой земли на 19% выше нормы, стоимость займа увеличится, что, в свою очередь, будет тормозить инвестиционную деятельность в этой сфере.

Это значит, что прежние коэффициенты покрытия недвижимостью суммы кредита, устанавливаемые финансовыми учреждениями, уже будут неприменимы. Вопрос в том, станет ли залоговое обеспечение недвижимого имущества увеличиваться под влиянием новой директивы с её вступлением в силу, или будет включено в неё.

Применение директивы о введении НДС при продаже коммерческой земли приведёт на только к росту стоимости таких сделок, но и, возможно, создаст ряд проблем, затронутых выше. Поэтому любой разумный инвестор, рассматривающий возможность вложения капитала в землю на Кипре, должен действовать без промедления, до того, как будет принято соответствующее законодательство.

Документы для получения скидки по НДС

Заполненная форма на предоставление скидки.
Заявление о том, что ранее заявитель не пользовался льготой по НДС при покупке недвижимости.
Если заявитель состоит в браке, супругу(е) также необходимо предоставить заполненную форму и заявление.
Контракт на продажу недвижимости.
Копия паспорта.
Свидетельство о браке и копия паспорта супруга(и).
Архитектурный план объекта.
Заверенная копия разрешения на строительство.
Свидетельство о площади объекта, заверенное архитектором или гражданским инженером.
Документальное подтверждение того, что
заявитель использует недвижимость в качестве места проживания на Кипре:
копии счетов за электричество, телефон, копии счетов на оплату местных и муниципальных налогов, любые другие соответствующие документы.

Сулла Дионисиу,
партнёр Hellicar, Dionysiou & Co LLC
sdionysiou@hdlaw.eu

На Кипре участились случаи «захвата» недвижимости недобросовестными арендаторами. Владельцы недвижимости могут защититься только с помощью правильно составленного контракта, и порой споры заканчиваются в суде. При этом каждой стороне важно знать свои права и обязанности.

КТО ТАКОЙ АРЕНДАТОР?

На Кипре отношения между арендодателем и арендатором регулируются законом «Об аренде» (N23/1983). Недвижимостью, согласно этому закону, считаются здания (дома или магазины), за исключением автозаправочных станций и сельскохозяйственных угодий или земельных участков, на которых построек не имеется.

Арендатором, согласно закону, может быть физическое лицо, проживающее на Кипре, или иностранец/-ка, состоящий/-ая в браке с киприоткой/киприотом, получивший/ая право пользования недвижимостью.

Арендатором может являться и юридическое лицо – кипрская компания, в том числе контролируемая иностранными гражданами.

Институциональным арендатор становится автоматически по истечению срока действия договора об аренде, если таковой имеется. Он продолжает пользоваться недвижимостью с теми же правами и обязанностями, которые были определены в договоре аренды, при условии, что недвижимость была построена до 31 декабря 1999 года. Важно знать, что аренда в Республике Кипр на основе соответствующего законодательства может привести к сверхдоговорным обязательствам между сторонами и к установленной законом защите арендаторов, по причине перемены аренды на институциональную аренду.

ВОЗВРАЩЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ ВЛАДЕЛЬЦУ

Арендодатель может восстановить владение недвижимостью в следующем случае:

1. Если арендатор задерживает арендную плату. Для этого необходимо предъявить уведомление в течение 21 дня. Но если арендатор оплатит всю сумму задолженности в течение 14 дней с момента получения уведомления, то владелец не сможет подать заявку на восстановление владения недвижимостью.

2. Если арендодатель может доказать суду, что его требования на восстановление владения недвижимостью обоснованны.

3. Если арендодателю требуется помещение магазина для своего бизнеса, и он может доказать суду, что найти другой магазин для этой цели за разумную арендную плату ему не удалось.

4. Если арендодатель намерен произвести радикальные изменения и / или снести и заново отстроить данную недвижимость. В этом случае необходимо обеспечить соответствующее разрешение, выданное компетентными органами, разрешение на снос, если планируется снос, и разрешение на строительство нового здания.

5. Если арендатор причиняет неудобства или ущерб либо производит субаренду, нарушая тем самым договор.

Отсрочка принятого судом решения о возвращении владельцу недвижимости составляет до одного года. За этот период арендатор может оплатить задолженность по арендной плате и начать выполнять прочие условия договора, и владелец в этом случае теряет право на восстановление права владения недвижимостью.

Если переезд в другое помещение негативно сказывается на деловой репутации арендатора, то арендодатель выплачивает ему компенсацию. Как правило, эта сумма равна арендной плате за 18 месяцев.

ДВЕ СТОРОНЫ ОДНОЙ МЕДАЛИ

Действующее законодательство в отношении владельцев недвижимости содержит множество процессов и этапов, к которым вынужден и обязан прибегнуть собственник до момента выселения и взыскания задолженной суммы арендной платы.

Арендодатели также имеют обязательства перед своими арендаторами. Следует подчеркнуть, что каждый владелец обязан уважать своих арендаторов. Это означает, что арендодатели не имеют права входить на территорию недвижимости без письменного разрешения или согласия арендаторов либо без разрешения суда. Каждый арендатор имеет право на свободное и исключительное пользование арендованной недвижимостью.

Что касается арендаторов и их прав, то действующее законодательство предусматривает ряд гарантий их безопасности и защиты, при условии, что они выполняют свои обязательства согласно договору аренды.

Георгиос Продрому,
адвокат, почетный консул РФ в Республике Кипр
george@ligelaw.eu

Каждый из нас хоть раз в жизни сталкивался с необходимостью покупки или продажи недвижимости. Попробуем взглянуть на эту тему с точки зрения «пользователя» – выходца из России, находящегося на Кипре, – и обратим внимание на ряд особенностей.

ПОКУПКА.

Поиск.

Это самый увлекательный этап. Действительно, что может быть приятнее, чем поездки по острову, когда все вокруг улыбаются вам – покупателю с деньгами – и стараются казаться милее Матери Терезы? Но не поддавайтесь чарам продавцов, сохраняйте трезвый взгляд на вещи.

Надо собраться и тратить драгоценное время экономно. Источники информации о продаваемых объектах: пресса, друзья и знакомые, агентства недвижимости, непосредственно строительные компании. Некоторые терпеливо ездят по понравившимся районам, высматривая на домах объявления о продаже. Есть специализированные сайты, а недавно появились и мобильные приложения.

Выбор объекта.

Если вы не привязаны жёстко к какому-то месту, окиньте взглядом страну и найдите милый сердцу район. Здесь несметное количество замечательных уголков, в которых некоторым станет грустно: «И почему я поторопился и купил дом не здесь?» Однако будьте реалистами – что будете делать вы и ваши родные в райской, но, возможно, далёкой от цивилизации глуши? Не забывайте о балансе приятных фантазий и здравого смысла.

Итак, район приглянулся. Насколько он комфортен для проживания? Уровень криминала, состояние экологии, близость магазинов, дороги и их качество, перспективы застройки. Если через несколько лет вы будете продавать своё жильё, есть смысл выбирать его в месте, где планируется строительство торгового центра или знакового инфраструктурного объекта (например, марины). Ведь стоимость недвижимости здесь будет расти быстрее, чем в других районах, и вы продадите её не только дорого, но и в кратчайшие сроки.

Если в семье есть собака, то где вы будете её выгуливать? Нет ли у соседей маленького злого пёсика, не умолкающего ни на минуту?

Шум – убийца, он уменьшает продолжительность жизни. Посетите понравившееся жильё не только тихим воскресным утром, но и вечером, в час пик. Если неподалёку – футбольный или ночной клуб, то знайте: каждый год множество ночей ваша семья не будет спать, пока десятки людей вокруг будут веселиться. Эффективных способов бороться с этим на Кипре пока не придумано.

Обратите внимание на состояние объекта. Попросите специалиста осмотреть его. Это поможет не только найти скрытые дефекты, но и понять действительную стоимость жилья. Услуги эксперта не бесплатны, но эти траты обоснованы, так как уберегут от покупки проблемного объекта или позволят аргументированно торговаться.

Кто ваши будущие соседи, не скандальны ли? Если вы выбираете квартиру, смогут ли они вместе с вами финансировать поддержание дома в нормальном техническом состоянии?

В наличии ли у продавца титул владельца? Его отсутствие – не трагедия, множество людей живут без титула годами. Но лучше пусть он будет, а вас – не коснутся проблемы, неожиданно возникающие, если его нет. Если титул выпущен на нескольких владельцев, проверьте, все ли согласны с продажей объекта.

Откуда деньги?

Ваши деньги на покупку должны быть «белыми». То есть, совсем. Хотя бы потому, что через какое-то время вам, возможно, придётся доказывать это с внятными документами на руках. Иначе будут неприятности вплоть до уголовного преследования, конфискации и прочих кошмаров. Нет такого закона? Не зарекайтесь, судя по последним тенденциям, он вполне может появиться.

Если вы решили добавить к покупке объекта бонус в виде постоянного вида на жительство или паспорта, то обязательно надо показать, что деньги поступили из-за границы.

Контракт.

Поручите составить контракт вашему проверенному адвокату. Если его уже составил адвокат продавца, пусть ваш адвокат проверит текст с особым пристрастием. Желательно прописать в нём ответственность за недобросовестность сторон. Когда я покупал свой первый дом, то радовался, что его владельцы, муж и жена, – оба юристы, наивно полагая, что эти-то уж точно люди порядочные. В итоге они ещё год после оплаты цинично и очень грамотно тянули с переездом, проявив абсолютный профессионализм – в свою пользу.

Часто предлагают купить объект на компанию, аргументируя тем, что в будущем можно продать не дом, а компанию и тем самым избежать налогообложения на прирост капитала, ведь прибыль от продажи акций не облагается налогом на Кипре. Не верьте в эти сказки, законодательно и на практике таким «фокусам» поставлен заслон.

Проверьте «чистоту» объекта, а именно: что он не заложен или что на нём нет иных обременений. Обычно это делают через адвоката.

После внесения небольшого задатка (можно оплатить его чеком – это отлично подтверждает факт оплаты) зарегистрируйте контракт в Департаменте земельных ресурсов. Это помешает продавцу продать объект другому человеку или заложить как обеспечение по кредиту.

Сделка.

Не соглашайтесь оплатить часть стоимости покупки «под столом». Во-первых, если что-то пойдёт не так и контракт будет расторгнут, вам могут не вернуть эту «серую» сумму. Во-вторых, когда будете продавать недвижимость, придётся платить налог с прироста капитала, и чем ниже официальная цена покупки, тем больше ваш доход и сумма налога.

Использование.

Купили, отремонтировали, живёте. Можете пускать родственников, гостей и знакомых. Нельзя размещать квартирантов и брать с них деньги. Пока вы не станете гражданином Кипра или другой страны ЕС, вы можете покупать жильё, но не имеете права получать за него арендную плату. Если продавец или застройщик говорят иное, то они просто любым способом хотят продать объект или не знают об ограничениях для иностранцев.

ПРОДАЖА.

Продажа недвижимости – это зачастую грустно. Хотя бы потому, что вы за несколько лет вложили в объект кучу денег, теперь предлагаете его по справедливой цене, но платить её никто не хочет. И никто не стоит в очереди за покупкой… Продать – сложнее, чем купить, поэтому-то комиссионные агенту платит продавец.

Подготовка объекта.

Помните стихотворение о том, как старик корову продавал? Никто не любит смотреть объекты с видимыми признаками «возраста». Поэтому, даже если вы знаете, что квартира/дом простоит ещё сто лет, а новый владелец в любом случае будет делать косметический ремонт, ваше бывшее жильё необходимо подготовить к визиту покупателей. Товар надо показать «лицом». И быть обаятельным на встречах.

Определение цены.

На рынке действует принцип: стоимость объекта зависит от площади недвижимости и размера земельного участка. Остальные критерии (разные «экстра», которые вы создали за годы жизни в доме) существенно на цену не влияют. Зато могут повлиять на предпочтения покупателей, выбирающих объекты одной ценовой категории. Поэтому желательно составить список этих «экстра» и других преимуществ и заранее продумать, как вы будете их нахваливать потенциальным будущим хозяевам дома («не похвалишь – не продашь»).

Поиск покупателя.

Первое – проинформировать знакомых, друзей и родственников. Даже если они не интересуются покупкой, то можно надеяться на «сарафанное радио».

Хороший вариант – воспользоваться помощью профессиональных агентов. Кто-то отдаст предпочтение знакомым агентам. Но большинство – тем, кто использует максимальный инструментарий рекламы и продаж.

Недавно на кипрском рынке среди профессиональных агентов появился очень крупный и опытный международный игрок, использующий широкий набор проверенных технологий поиска покупателей/продавцов. Но он требует эксклюзив на шесть месяцев. Естественно, на такие условия согласны не все.

Есть на острове и русскоязычные агенты – с ними удобнее общаться тем, кто не говорит по-английски или по-гречески, и есть надежда на «солидарность» и прозрачность в отношениях.

В любом случае, к кому бы вы ни обратились – обязательно проверьте лицензию на деятельность и заранее уточните условия сотрудничества.

Можно дать объявление в газету и ждать звонков. Из русскоязычной прессы наиболее обширные рекламные страницы у «Вестника Кипра».

Обладатели смартфонов оценят удобства мобильного приложения TopGuide Cyprus – в нём есть категория «Недвижимость» с данными агентств и предложениями об аренде или продаже.

И, конечно, действенным остаётся старый добрый способ: заказать баннер о продаже, повесить его на балконе или воротах и ждать, пока на него обратит внимание тот, кто хотел бы приобрести жильё в вашем районе.

Контракт.

Если вы продаёте объект через профессионального агента, то есть надежда, что он, на основе своего опыта и дорожа репутацией, составит «правильный» контракт. Но и в этом случае будет нелишним показать его вашему доверенному адвокату.

Сделка.

Ваша цель сейчас – продать. Значит, предложение о задатке от покупателя будет уместным и поторопит с покупкой именно вашего объекта, а если сделка сорвётся по вине покупателя, то уплаченная вам сумма не возвращается – в этом суть задатка.

Теперь самое интересное. Перед тем, как продадите недвижимость, вы должны: получить в Налоговой службе сертификат, подтверждающий отсутствие у вас задолженностей по налогам, и заплатить налог на прирост капитала, который образуется по итогам предстоящей сделки. Это очень необычно для российского менталитета, но таковы местные правила.

Что делать с деньгами?

Обычно деньги передают в виде особого банковского чека – его вы получите напрямую из рук банкира, который вместе с покупателем придёт в Департамент земельных ресурсов для заключения сделки. Этот чек можно депонировать в любой местный банк. Или частично в один банк, а остаток – в другой.

Если у вас нет чётких планов относительно полученного от продажи дохода, не растратьте его. Согласны на минимальный доход от депозита? Поделите сумму между счетами в разных банках (в случае каких-то неприятностей в банковском секторе кипрским законодательством гарантированы только €100 тыс. на одном счёте). Желаете заработать больше? Проконсультируйтесь со специалистами. И помните: чем выше доходность, тем больше риск. Но это уже тема другой публикации.

Михаил Соболев,
вице-президент и партнёр Consulco
michael.sobolev@consulco.com

Мне очень не нравится использование профессионального сленга в обычной речи, однако иногда без набивших оскомину фраз из рекламы никак не обойтись. Не секрет, что многих потенциальных покупателей недвижимости на Кипре привлекает относительно низкая цена и легкость оформления прав собственности. Я бы сейчас хотел оставить в стороне материальные стороны покупки и дальнейшей жизни, а просто более или менее подробно остановиться на вопросах, непосредственно связанных с выбором жилья.

То, что я буду писать про конкретную категорию – квартиры в многоэтажных домах старше десяти лет – в той или иной степени относится ко всем остальным объектам недвижимости. При покупке вилл и сверхдорогих апартаментов описанные мною проблемы также будут иметь значение, и не стоит отмахиваться, что, дескать, заботы «бедных» не распространяются на «богатых».

О ВНЕШНЕМ ВИДЕ

Начну с нюансов, дополняющих самые общие критерии покупки, вроде планировки, площади, местоположения и других очевидных факторов.

Договоримся ещё раз, что речь идет именно о приобретении квартиры в доме возрастом от десяти лет – одной из наиболее часто совершаемых иностранцами покупок. В споры о том, что кроме этого востребована дорогая и очень дорогая недвижимость, вступать не собираюсь. Это другая история, но повторяю, что и тем, кто никаким образом не относит себя к категории искателей «бюджетного» жилья, всё равно рекомендую ознакомиться с этим материалом.

Ключевым и менее всего интересующим потенциальных владельцев моментом при выборе жилья является общее состояние здания. Странно, но множество людей очень легкомысленно относится к столь важному показателю, ориентируясь (и то далеко не всегда) на возраст и внешний вид дома. Оба этих, казалось бы, совершенно логичных критерия на деле оказываются абсолютно бессмысленными. Ведь и самые дорогие дома могут уже через несколько лет выглядеть непрезентабельно.

«Поликатикия» (с греч. «многоквартирный дом» – прим. ред.) может быть сдана в начале 1960-х годов, но с соблюдением всех технических и коммерческих норм того времени, предполагавших добротность и проживание в ней если не близких родственников, то все равно киприотов, которые не склонны выбрасывать деньги на ветер и скрывать обиды на «кумбаросов» (с греч. «кумовьёв» – прим. ред.). А дома в «туристических зонах» очень часто строились в спешке и задёшево, в стремлении поскорей опередить конкурентов в сборе денег с английских пенсионеров и «новых русских», бегающих с кошельками наперевес.

С другой стороны, дом, независимо от возраста, может выглядеть перенёсшим бомбёжку, с отваливающейся штукатуркой по всему фасаду. Это, возможно, говорит о неудачном выборе подрядчиков при косметическом ремонте и неладах среди жильцов, неспособных договориться между собой, но никак не о физическом состоянии самого сооружения.

О НЕЗАВИСИМОМ ЭКСПЕРТНОМ МНЕНИИ

Любое строение, как и автомобиль или электролампа, имеет свой гарантийный и послегарантийный срок эксплуатации и существования. Разумеется, чем больше времени прошло с момента возведения, тем ближе неизбежный переход конструкции в аварийное состояние. Почему же именно при выборе недвижимости люди смотрят в первую очередь на стоимость, а не на этот очевидный факт? Определить срок, после которого дому потребуется капитальный ремонт, а не обновление фасада, скрывающее назревающие проблемы, простому человеку невозможно. Но заплатить тысячу-другую евро за оценку предполагаемого приобретения большинству кажется почему-то излишним. Впрочем, ещё до привлечения сертифицированного оценщика достаточно пригласить осмотреть дом незаинтересованного строителя, желательно специализирующегося на реконструкции старого многоэтажного жилья.

О СОСЕДЯХ

Не стоит забывать и о сейсмоустойчивости – дом, вполне благополучный сегодня, может выдержать без опасности обрушения очередной «шестибалльный» толчок, но после этого оказаться в списке аварийных. А будет ли смысл и возможность впоследствии его восстанавливать, зависит в большей степени от жильцов, а не от строителей. И вот эта «социальная составляющая» при принятии решения также очень часто остаётся вне рассмотрения.

Дом может быть безупречным с материальной точки зрения, но совершенно непригодным к нормальной жизни из-за соседей. Дело не в скандалах или неряшливости соседей,
а в их неспособности и нежелании обеспечивать нормальное обслуживание здания.

Высотки с множеством квартир, принадлежащих большей частью иностранцам, – классический пример гарантированных проблем с лифтом, уборкой, водопроводом и ремонтом.

Как правило, киприоты, оставшиеся в меньшинстве среди жильцов, практически всегда успеют переругаться по поводу того, кому и сколько платить за все эти необходимые вещи. Кроме того, многие квартиры могут принадлежать иностранцам, годами не появляющимся на острове, и соответственно, часто не оплачивающим никакие общие сборы. Вокруг таких дыр в бюджете обязательно устраивают склоку самые активные пенсионеры, желающие возглавить и руководить «управлением» денежными потоками. Прямыми последствиями этого хаоса могут стать не только неудобства от неработающего лифта, но и физический ущерб самому зданию, когда вода из прорвавшейся трубы может неделями размывать крышу, вовсе не рассчитанную на функционирование в режиме бассейна. На все эти подробности надо обращать внимание в первую очередь. Наличие утепления и отсутствие естественной вентиляции, приводящие к сырости и плесневению стен, в этом случае становятся уже вторичными, рассматриваемыми в обычном порядке.

О КОТЕ В МЕШКЕ

При выборе квартиры вышеуказанные вопросы должны быть главными, независимо от степени привлекательности всех остальных условий, вроде близости к морю или к работе. Во многом именно такие «мелочи» и оказывают решающее влияние на настоящую стоимость предлагаемой недвижимости, и для покупателя они должны стать обязательными при оценке адекватности запрашиваемой цены. Не пытайтесь убедить себя, что вы удачно вкладываете деньги, покупая кота в мешке в доме, уже стоящем в строительных лесах. Вы не знаете всей подноготной разборок между главными действующими лицами и уже через неделю можете оказаться хозяином неликвида, ибо денег на продолжение ремонта больше нет.

Кстати, весьма часто встречается и откровенное жульничество, когда в доме, которому срочно нужен капитальный ремонт, делается косметический ремонт снаружи и несколько квартир приводится в состояние «элитной новостройки», чтобы быть проданными по ценам, близким к стоимости жилья, предлагаемого в новых проектах.

Дмитрий Виницкий,
обозреватель
czpanorama@yahoo.com

СОВЕТ ЭКСПЕРТА

Покупая квартиру, особенно на вторичном рынке жилья, до подписания договора задайте вопрос о наличии домового комитета. Узнайте, как он работает, и познакомьтесь с его членами – вашими будущими соседями.

Наличие и правильная организация домового комитета имеют большое значение, потому что работы по содержанию дома обходятся недёшево. У каждого дома должен быть свой коммунальный фонд, куда все жильцы ежемесячно переводят небольшую сумму. Этот необременительный платёж позволяет распределить финансовую нагрузку между всеми жильцами дома и своевременно производить ремонт в местах общего пользования.

Рузан Котикян, консультант по недвижимости

Вы нашли жильё или офисное помещение и приняли решение о его покупке. Что делать дальше?

Начать нужно с проверки титула владельца (title deed) – документа, подтверждающего право собственности на недвижимость. Обычно эту проверку проводит ваш адвокат или агент по недвижимости. Но вы можете оформить запрос в Департаменте земельных ресурсов (District Lands Office) и самостоятельно. Например, в Лимассоле районное отделение находится по адресу: 54 Demokratias Str., 3012 Limassol, телефон 25 804 800, часы работы с 8:00 до 15:00.

В этом учреждении вам необходимо уточнить следующие моменты:
1) нет ли каких-либо ограничений на покупку объекта (например, квартира заложена в банке);
2) является ли лицо, продающее вам недвижимость, её фактическим владельцем;
3) нет ли каких-либо других договоров купли-продажи этой собственности.

Сроки подготовки заключения комиссией разнятся: от одного дня до двух недель.

Следующий шаг – подписание договора купли-продажи с чёткой идентификацией объекта недвижимости, условий оплаты и обязанностей сторон. Сам процесс подписания может проходить в любом месте, но обязательно в присутствии продавца, покупателя и двух свидетелей, которые должны поставить свою подпись в контракте.

После заключения договора вы должны предоставить копию паспорта и письменное заявление на утверждение покупки в Совет министров (The Council of Ministers). Срок ожидания такого утверждения в среднем составляет около месяца.

В течение месяца вы должны оплатить гербовый сбор (Stamp duty) в Налоговой службе (Inland Revenue Department, 3 Gladstonos Ave., 3022 Limassol, тел: 25 803 730). Он рассчитывается следующим образом:
первые €5 тыс. не подлежат налогообложению,
от €5 тыс. до €170 тыс. налог составляет €1,5 с каждой тысячи,
свыше €170 тыс. – €2 с каждой тысячи.

Максимальная сумма гербового сбора не может превышать €20 тысяч. Неуплата гербового сбора в течение 30 дней влечёт за собой штраф.
К примеру, если стоимость дома составляет €200 тыс., то налог составит: 165*1,5+30*2=€307,5.

Контракт депонируется в Департамент земельных ресурсов для внесения в Кадастровый реестр не позднее двух месяцев со дня подписания. Это необходимо для защиты интересов покупателя. Регистрация контракта закрепляет юридические права на собственность покупателя до тех пор, пока не будет получено индивидуальное свидетельство собственности на недвижимость (титул владельца), и гарантирует защиту от перепродажи, покупки, аренды или залога собственности без ведома покупателя.

После полной оплаты покупателем всей суммы согласно контракту (как правило, на момент заключения договора вносится только депозит, сумма которого оговаривается в контракте), происходит передача прав собственности и получение титула. Для этого требуются следующие документы: заявление, подаваемое в районный Департамент земельных ресурсов, к заявлению прилагаются копия разрешения Совета министров, регистрационный сертификат недвижимости на имя предыдущего владельца и квитанции, подтверждающие оплату гербового сбора.

После внесения всей суммы выплачивается налог на регистрацию собственности (transfer fee), сумма которого зависит от рыночной стоимости недвижимости на момент покупки. Эта стоимость определяется Отделом регистрации земельных сделок Кипра. Причём, если объект недвижимости будет оформлен на нескольких собственников, это позволит сэкономить на размере налога. На Кипре действует ступенчатая прогрессивная система:
на первые €85 тыс. начисляется 3%,
от €85 001 до €170 000 – 5%,
свыше €170 001 – 8%.

Если приобретаемая недвижимость подлежит налогу на добавленную стоимость (НДС), налог на регистрацию не выплачивается. Если НДС не применяется, по налогу на регистрацию предоставляется скидка 50%.

При передаче недвижимости от родителя ребёнку налог на регистрацию не взимается, от одного супруга другому и между родственниками третьей степени родства – ставка налога составляет 0,1%, доверенным лицам – €50. Стоимость недвижимости в этом случае определяется как стоимость на 1 января 2013 года.

Регистрация залога (в случае, если на покупку недвижимости берётся кредит) стоит 1% от текущей рыночной цены недвижимости. При реорганизации компаний передача прав собственности не облагается налогом.

При получении титула владельца обязательно личное присутствие покупателя и продавца. Сделка регистрируется в Департаменте земельных ресурсов, и, как правило, через месяц-два у вас на руках будет титул1 счастливого владельца недвижимости на Кипре.

ПАМЯТКА. Покупка недвижимости в Республике Кипр.

01. Адвокат
Найдите себе независимого адвоката (т.е. не связанного ни с одной из сторон сделки).
Убедитесь, что он зарегистрирован в Кипрской коллегии адвокатов и застрахован от рисков профессиональной ответственности.
Заранее оговорите его гонорар.

02. Департамент земельных ресурсов (Land Registry)
Убедитесь, что ваш адвокат проверил покупаемое недвижимое имущество на предмет залога или любых других обременений, которые могут создать трудности в будущем.
Если недвижимость является залогом по кредиту, убедитесь, что ваш адвокат получил от заёмщика «освобождение от обязательств».
Убедитесь, что земля зарегистрирована на то же физическое/юридическое лицо, которое является продавцом.

03. Банки/Оплата
Не подписывайте никаких бумаг и не передавайте никаких денег без консультации с адвокатом.
При покупке на стадии застройки заранее согласуйте поэтапную оплату на основании выполнения строительных работ; убедитесь, что этот пункт присутствует в контракте.
Придержите определённую сумму на устранение недоработок; убедитесь, что этот пункт присутствует в контракте.
При получении ипотеки утвердите с банком процентные ставки и маржу и убедитесь, что сумма страховой премии в случае смерти достаточна для погашения кредита.
При покупке на стадии строительства запросите банковскую гарантию у банка застройщика.
Помните: потенциальные колебания валютных курсов могут повлиять на итоговую стоимость.

04. Вторичный рынок недвижимости
Наймите независимого оценщика и убедитесь, что к контракту прилагаются результаты оценки.
Если необходим ремонт, запросите смету работ в письменном виде.
Убедитесь, что агент по продаже недвижимости, с которым вы сотрудничаете, имеет лицензию.

05. Разрешения на планирование и строительство
Покупая любую недвижимость (строящуюся, готовую от застройщика или на вторичном рынке) убедитесь, что на неё есть все необходимые разрешения на планирование и строительство.

06. Приёмка
До официальной приёмки готового объекта пригласите независимого оценщика, который также подготовит список недоработок для устранения; убедитесь, что такая возможность включена в контракт.
Не принимайте объект, если он не подключён к сети электроснабжения и водопроводу.
Перед переездом убедитесь, чтобы получили Акт сдачи-приёмки (Certificate of Final Completion).

07. Титул (свидетельство собственника)
Получение титула (title deed) может занять не один год. Если позднее вы намерены продать свою недвижимость, потенциальные покупатели могут столкнуться со сложностями/невозможностью получения ипотеки при отсутствии титула.
При отсутствии титула убедитесь, что в ваш контракт включён пункт, дающий вам право продажи объекта, и что указан верхний предел суммы, которую продавец может потребовать, если вы решите продавать недвижимость до получения титула.
Не производите никаких значительных изменений в недвижимости без согласования с продавцом до получения титула.

08. Контракт
Не забудьте включить в ваш контракт:
- информацию о поэтапной оплате, включая даты и степень выполнения работ (в т. ч. штрафные санкции за задержки в сдаче объекта);
- пункт о соответствии кипрскому законодательству в области строительства;
- гарантии от дефектов, которые могут проявиться позднее;
- возможности аннулирования и перепродажи;
- информацию, упомянутую в предыдущих пунктах.

Индекс строительного производства во втором квартале 2017 года достиг 66,5 пункта (база 2010=100), что на 32,6% больше в годовом выражении. В частности, зафиксирован рост на 37,55% в категории «Здания» и на 14% в категории «Гражданское строительство».

***

Индекс цен в строительстве во втором квартале 2017 года вырос на 1,1% по сравнению с первым кварталом и составил 96,7 пункта (база 2010=100). В годовом выражении значение индекса не изменилось.
Повышение цен наблюдалось в категории «Здания» (+2,1% по сравнению с тем же периодом прошлого года), а понижение – в категории «Гражданское строительство» (-4,9%).

***

Индекс потребительских цен в сентябре 2017 года снизился на 0,4% в годовом выражении. В первую очередь это обусловлено падением цен на овощи и моющие средства, что в целом компенсирует подорожание электроэнергии. Такие данные приводит 5 октября Статистическая служба Кипра CyStat.
За период с января по сентябрь, инфляция составила 0,7%. По сравнению с августом, в сентябре цены выросли на 0,3%.В частности, подорожало топливо (+4,6%), электричество (+3,8%) и услуги (+0,5%). С другой стороны, сельскохозяйственная продукция и товары промышленного производства подешевели на 6,2% и 1,2% соответственно.

***

В 2018 году на Кипре откроются первые два ресторана ирландской сети Freshly Chopped. Первый в Никосии, второй – в Ларнаке. Франшизу за шестизначную сумму приобрела Карен Поливиу, имеющая большой опыт в управлении подобными проектами. Рестораны на Кипре – первый шаг в масштабной стратегии Freshly Chopped по выходу на рынки Кипра и Греции к 2019 году, а затем и других европейских стран. В настоящее время в сеть в Ирландии входят 30 ресторанов, 20 из которых работают по франшизе.

***

В августе 2017 года объем розничной торговли (с учетом сезонности) сократился на 0,5% в странах еврозоны и не изменился в ЕС-28 по сравнению с июлем. Такие данные приводит Европейская служба статистики Eurostat. На Кипре сектор розничной торговли в июле 2017 года (последние имеющиеся данные) сократился на 1,4% по сравнению с июнем и вырос на 0,4% в годовом выражении.

Министр финансов Кипра Харис Георгиадис 4 октября передал председателю парламента Димитрису Силлурису бюджет страны на 2018 год. Георгиадис отметил, что бюджет сбалансированный, и никаких новых налогов или других обременений для компаний или домохозяйств не предусматривается.

В бюджете заложен небольшой профицит, запланирован ряд новых проектов и процедур. Причем, отметил министр, проекты разработаны с учетом экономических возможностей государства. «Таким образом, это сдержанный бюджет, нацеленный на развитие», – сказал он.

В свою очередь, Силлурис подчеркнул, что депутаты должны дать оценку бюджету до конца ноября, чтобы осталась как минимум неделя на проведение консультаций – это произойдет впервые после того, как соответствующим образом был изменен регламент работы парламента республики.