Мне очень не нравится использование профессионального сленга в обычной речи, однако иногда без набивших оскомину фраз из рекламы никак не обойтись. Не секрет, что многих потенциальных покупателей недвижимости на Кипре привлекает относительно низкая цена и легкость оформления прав собственности. Я бы сейчас хотел оставить в стороне материальные стороны покупки и дальнейшей жизни, а просто более или менее подробно остановиться на вопросах, непосредственно связанных с выбором жилья.
То, что я буду писать про конкретную категорию – квартиры в многоэтажных домах старше десяти лет – в той или иной степени относится ко всем остальным объектам недвижимости. При покупке вилл и сверхдорогих апартаментов описанные мною проблемы также будут иметь значение, и не стоит отмахиваться, что, дескать, заботы «бедных» не распространяются на «богатых».
О ВНЕШНЕМ ВИДЕ
Начну с нюансов, дополняющих самые общие критерии покупки, вроде планировки, площади, местоположения и других очевидных факторов.
Договоримся ещё раз, что речь идет именно о приобретении квартиры в доме возрастом от десяти лет – одной из наиболее часто совершаемых иностранцами покупок. В споры о том, что кроме этого востребована дорогая и очень дорогая недвижимость, вступать не собираюсь. Это другая история, но повторяю, что и тем, кто никаким образом не относит себя к категории искателей «бюджетного» жилья, всё равно рекомендую ознакомиться с этим материалом.
Ключевым и менее всего интересующим потенциальных владельцев моментом при выборе жилья является общее состояние здания. Странно, но множество людей очень легкомысленно относится к столь важному показателю, ориентируясь (и то далеко не всегда) на возраст и внешний вид дома. Оба этих, казалось бы, совершенно логичных критерия на деле оказываются абсолютно бессмысленными. Ведь и самые дорогие дома могут уже через несколько лет выглядеть непрезентабельно.
«Поликатикия» (с греч. «многоквартирный дом» – прим. ред.) может быть сдана в начале 1960-х годов, но с соблюдением всех технических и коммерческих норм того времени, предполагавших добротность и проживание в ней если не близких родственников, то все равно киприотов, которые не склонны выбрасывать деньги на ветер и скрывать обиды на «кумбаросов» (с греч. «кумовьёв» – прим. ред.). А дома в «туристических зонах» очень часто строились в спешке и задёшево, в стремлении поскорей опередить конкурентов в сборе денег с английских пенсионеров и «новых русских», бегающих с кошельками наперевес.
С другой стороны, дом, независимо от возраста, может выглядеть перенёсшим бомбёжку, с отваливающейся штукатуркой по всему фасаду. Это, возможно, говорит о неудачном выборе подрядчиков при косметическом ремонте и неладах среди жильцов, неспособных договориться между собой, но никак не о физическом состоянии самого сооружения.
О НЕЗАВИСИМОМ ЭКСПЕРТНОМ МНЕНИИ
Любое строение, как и автомобиль или электролампа, имеет свой гарантийный и послегарантийный срок эксплуатации и существования. Разумеется, чем больше времени прошло с момента возведения, тем ближе неизбежный переход конструкции в аварийное состояние. Почему же именно при выборе недвижимости люди смотрят в первую очередь на стоимость, а не на этот очевидный факт? Определить срок, после которого дому потребуется капитальный ремонт, а не обновление фасада, скрывающее назревающие проблемы, простому человеку невозможно. Но заплатить тысячу-другую евро за оценку предполагаемого приобретения большинству кажется почему-то излишним. Впрочем, ещё до привлечения сертифицированного оценщика достаточно пригласить осмотреть дом незаинтересованного строителя, желательно специализирующегося на реконструкции старого многоэтажного жилья.
О СОСЕДЯХ
Не стоит забывать и о сейсмоустойчивости – дом, вполне благополучный сегодня, может выдержать без опасности обрушения очередной «шестибалльный» толчок, но после этого оказаться в списке аварийных. А будет ли смысл и возможность впоследствии его восстанавливать, зависит в большей степени от жильцов, а не от строителей. И вот эта «социальная составляющая» при принятии решения также очень часто остаётся вне рассмотрения.
Дом может быть безупречным с материальной точки зрения, но совершенно непригодным к нормальной жизни из-за соседей. Дело не в скандалах или неряшливости соседей,
а в их неспособности и нежелании обеспечивать нормальное обслуживание здания.
Высотки с множеством квартир, принадлежащих большей частью иностранцам, – классический пример гарантированных проблем с лифтом, уборкой, водопроводом и ремонтом.
Как правило, киприоты, оставшиеся в меньшинстве среди жильцов, практически всегда успеют переругаться по поводу того, кому и сколько платить за все эти необходимые вещи. Кроме того, многие квартиры могут принадлежать иностранцам, годами не появляющимся на острове, и соответственно, часто не оплачивающим никакие общие сборы. Вокруг таких дыр в бюджете обязательно устраивают склоку самые активные пенсионеры, желающие возглавить и руководить «управлением» денежными потоками. Прямыми последствиями этого хаоса могут стать не только неудобства от неработающего лифта, но и физический ущерб самому зданию, когда вода из прорвавшейся трубы может неделями размывать крышу, вовсе не рассчитанную на функционирование в режиме бассейна. На все эти подробности надо обращать внимание в первую очередь. Наличие утепления и отсутствие естественной вентиляции, приводящие к сырости и плесневению стен, в этом случае становятся уже вторичными, рассматриваемыми в обычном порядке.
О КОТЕ В МЕШКЕ
При выборе квартиры вышеуказанные вопросы должны быть главными, независимо от степени привлекательности всех остальных условий, вроде близости к морю или к работе. Во многом именно такие «мелочи» и оказывают решающее влияние на настоящую стоимость предлагаемой недвижимости, и для покупателя они должны стать обязательными при оценке адекватности запрашиваемой цены. Не пытайтесь убедить себя, что вы удачно вкладываете деньги, покупая кота в мешке в доме, уже стоящем в строительных лесах. Вы не знаете всей подноготной разборок между главными действующими лицами и уже через неделю можете оказаться хозяином неликвида, ибо денег на продолжение ремонта больше нет.
Кстати, весьма часто встречается и откровенное жульничество, когда в доме, которому срочно нужен капитальный ремонт, делается косметический ремонт снаружи и несколько квартир приводится в состояние «элитной новостройки», чтобы быть проданными по ценам, близким к стоимости жилья, предлагаемого в новых проектах.
Дмитрий Виницкий,
обозреватель
Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
СОВЕТ ЭКСПЕРТА
Покупая квартиру, особенно на вторичном рынке жилья, до подписания договора задайте вопрос о наличии домового комитета. Узнайте, как он работает, и познакомьтесь с его членами – вашими будущими соседями.
Наличие и правильная организация домового комитета имеют большое значение, потому что работы по содержанию дома обходятся недёшево. У каждого дома должен быть свой коммунальный фонд, куда все жильцы ежемесячно переводят небольшую сумму. Этот необременительный платёж позволяет распределить финансовую нагрузку между всеми жильцами дома и своевременно производить ремонт в местах общего пользования.
Рузан Котикян, консультант по недвижимости
