Вы нашли жильё или офисное помещение и приняли решение о его покупке. Что делать дальше?
Начать нужно с проверки титула владельца (title deed) – документа, подтверждающего право собственности на недвижимость. Обычно эту проверку проводит ваш адвокат или агент по недвижимости. Но вы можете оформить запрос в Департаменте земельных ресурсов (District Lands Office) и самостоятельно. Например, в Лимассоле районное отделение находится по адресу: 54 Demokratias Str., 3012 Limassol, телефон 25 804 800, часы работы с 8:00 до 15:00.
В этом учреждении вам необходимо уточнить следующие моменты:
1) нет ли каких-либо ограничений на покупку объекта (например, квартира заложена в банке);
2) является ли лицо, продающее вам недвижимость, её фактическим владельцем;
3) нет ли каких-либо других договоров купли-продажи этой собственности.
Сроки подготовки заключения комиссией разнятся: от одного дня до двух недель.
Следующий шаг – подписание договора купли-продажи с чёткой идентификацией объекта недвижимости, условий оплаты и обязанностей сторон. Сам процесс подписания может проходить в любом месте, но обязательно в присутствии продавца, покупателя и двух свидетелей, которые должны поставить свою подпись в контракте.
После заключения договора вы должны предоставить копию паспорта и письменное заявление на утверждение покупки в Совет министров (The Council of Ministers). Срок ожидания такого утверждения в среднем составляет около месяца.
В течение месяца вы должны оплатить гербовый сбор (Stamp duty) в Налоговой службе (Inland Revenue Department, 3 Gladstonos Ave., 3022 Limassol, тел: 25 803 730). Он рассчитывается следующим образом:
первые €5 тыс. не подлежат налогообложению,
от €5 тыс. до €170 тыс. налог составляет €1,5 с каждой тысячи,
свыше €170 тыс. – €2 с каждой тысячи.
Максимальная сумма гербового сбора не может превышать €20 тысяч. Неуплата гербового сбора в течение 30 дней влечёт за собой штраф.
К примеру, если стоимость дома составляет €200 тыс., то налог составит: 165*1,5+30*2=€307,5.
Контракт депонируется в Департамент земельных ресурсов для внесения в Кадастровый реестр не позднее двух месяцев со дня подписания. Это необходимо для защиты интересов покупателя. Регистрация контракта закрепляет юридические права на собственность покупателя до тех пор, пока не будет получено индивидуальное свидетельство собственности на недвижимость (титул владельца), и гарантирует защиту от перепродажи, покупки, аренды или залога собственности без ведома покупателя.
После полной оплаты покупателем всей суммы согласно контракту (как правило, на момент заключения договора вносится только депозит, сумма которого оговаривается в контракте), происходит передача прав собственности и получение титула. Для этого требуются следующие документы: заявление, подаваемое в районный Департамент земельных ресурсов, к заявлению прилагаются копия разрешения Совета министров, регистрационный сертификат недвижимости на имя предыдущего владельца и квитанции, подтверждающие оплату гербового сбора.
После внесения всей суммы выплачивается налог на регистрацию собственности (transfer fee), сумма которого зависит от рыночной стоимости недвижимости на момент покупки. Эта стоимость определяется Отделом регистрации земельных сделок Кипра. Причём, если объект недвижимости будет оформлен на нескольких собственников, это позволит сэкономить на размере налога. На Кипре действует ступенчатая прогрессивная система:
на первые €85 тыс. начисляется 3%,
от €85 001 до €170 000 – 5%,
свыше €170 001 – 8%.
Если приобретаемая недвижимость подлежит налогу на добавленную стоимость (НДС), налог на регистрацию не выплачивается. Если НДС не применяется, по налогу на регистрацию предоставляется скидка 50%.
При передаче недвижимости от родителя ребёнку налог на регистрацию не взимается, от одного супруга другому и между родственниками третьей степени родства – ставка налога составляет 0,1%, доверенным лицам – €50. Стоимость недвижимости в этом случае определяется как стоимость на 1 января 2013 года.
Регистрация залога (в случае, если на покупку недвижимости берётся кредит) стоит 1% от текущей рыночной цены недвижимости. При реорганизации компаний передача прав собственности не облагается налогом.
При получении титула владельца обязательно личное присутствие покупателя и продавца. Сделка регистрируется в Департаменте земельных ресурсов, и, как правило, через месяц-два у вас на руках будет титул1 счастливого владельца недвижимости на Кипре.
ПАМЯТКА. Покупка недвижимости в Республике Кипр.
01. Адвокат
Найдите себе независимого адвоката (т.е. не связанного ни с одной из сторон сделки).
Убедитесь, что он зарегистрирован в Кипрской коллегии адвокатов и застрахован от рисков профессиональной ответственности.
Заранее оговорите его гонорар.
02. Департамент земельных ресурсов (Land Registry)
Убедитесь, что ваш адвокат проверил покупаемое недвижимое имущество на предмет залога или любых других обременений, которые могут создать трудности в будущем.
Если недвижимость является залогом по кредиту, убедитесь, что ваш адвокат получил от заёмщика «освобождение от обязательств».
Убедитесь, что земля зарегистрирована на то же физическое/юридическое лицо, которое является продавцом.
03. Банки/Оплата
Не подписывайте никаких бумаг и не передавайте никаких денег без консультации с адвокатом.
При покупке на стадии застройки заранее согласуйте поэтапную оплату на основании выполнения строительных работ; убедитесь, что этот пункт присутствует в контракте.
Придержите определённую сумму на устранение недоработок; убедитесь, что этот пункт присутствует в контракте.
При получении ипотеки утвердите с банком процентные ставки и маржу и убедитесь, что сумма страховой премии в случае смерти достаточна для погашения кредита.
При покупке на стадии строительства запросите банковскую гарантию у банка застройщика.
Помните: потенциальные колебания валютных курсов могут повлиять на итоговую стоимость.
04. Вторичный рынок недвижимости
Наймите независимого оценщика и убедитесь, что к контракту прилагаются результаты оценки.
Если необходим ремонт, запросите смету работ в письменном виде.
Убедитесь, что агент по продаже недвижимости, с которым вы сотрудничаете, имеет лицензию.
05. Разрешения на планирование и строительство
Покупая любую недвижимость (строящуюся, готовую от застройщика или на вторичном рынке) убедитесь, что на неё есть все необходимые разрешения на планирование и строительство.
06. Приёмка
До официальной приёмки готового объекта пригласите независимого оценщика, который также подготовит список недоработок для устранения; убедитесь, что такая возможность включена в контракт.
Не принимайте объект, если он не подключён к сети электроснабжения и водопроводу.
Перед переездом убедитесь, чтобы получили Акт сдачи-приёмки (Certificate of Final Completion).
07. Титул (свидетельство собственника)
Получение титула (title deed) может занять не один год. Если позднее вы намерены продать свою недвижимость, потенциальные покупатели могут столкнуться со сложностями/невозможностью получения ипотеки при отсутствии титула.
При отсутствии титула убедитесь, что в ваш контракт включён пункт, дающий вам право продажи объекта, и что указан верхний предел суммы, которую продавец может потребовать, если вы решите продавать недвижимость до получения титула.
Не производите никаких значительных изменений в недвижимости без согласования с продавцом до получения титула.
08. Контракт
Не забудьте включить в ваш контракт:
- информацию о поэтапной оплате, включая даты и степень выполнения работ (в т. ч. штрафные санкции за задержки в сдаче объекта);
- пункт о соответствии кипрскому законодательству в области строительства;
- гарантии от дефектов, которые могут проявиться позднее;
- возможности аннулирования и перепродажи;
- информацию, упомянутую в предыдущих пунктах.
