На рынке недвижимости Лимассола надувается «высотный пузырь», считает кипрская газета «Политис». Бесконтрольная высотная застройка начинает беспокоить специалистов по городскому планированию, указывает издание и предупреждает, что в конечном счёте город может за поплатиться за свою беспечность.

Похоже, что Кипр и, в особенности, Лимассол должны решить, что делать: допустить новый строительный бум, возводя 30-этажные небоскрёбы и тем самым способствуя кратковременному развитию местной экономики, или внедрить план устойчивого развития, что обеспечит колоссальные преимущества в долгосрочной перспективе. Таким образом, за южными морскими воротами Кипра стремительно закрепляется имидж «города с раздвоением личности», где приносятся безрассудные жертвы, а возможные негативные последствия для будущих поколений остаются без внимания.

Ввиду президентских выборов в следующем году строительные проекты утверждаются безумными темпами. Правительство и политические партии с энтузиазмом говорят о девяти крупных проектах, уже строящихся или только планируемых: по словам политиков, они создают рабочие места и привлекают иностранные инвестиции в местную экономику.

Однако бесконтрольное высотное строительство создаёт немало проблем градостроителям. Город может дорого поплатиться за это, предупреждает «Политис» и приводит в пример стремительное развитие Лимассола после 1974 года, когда в результате турецкого вторжения была потеряна Фамагуста и в городе обосновались беженцы.

На рынке недвижимости Лимассола наблюдается резкий подъём, обусловленный высоким спросом на престижную жилую и коммерческую недвижимость, что неизбежно приведёт к нехватке качественных домов и офисов. Кипрский рынок коммерческой недвижимости невелик, как с точки зрения её непосредственного использования, так и в инвестиционном плане. Он ограничивается приобретением объектов для личного пользования, за исключением деятельности нескольких местных институциональных или зарубежных инвесторов, как правило, состоятельных частных лиц, заинтересованных в приобретении доходных активов. По оценкам, годовая потребность в офисных площадях в Лимассоле составляет 20 тыс. м2.

Комплексный подход

Некоторые здравомыслящие эксперты предлагают замедлить темпы строительства и найти устойчивую модель, которая окажется более выгодной в долгосрочной перспективе. Другие, включая экологов, обеспокоены ущербом, причиняемым почве, и загрязнением моря сточными водами. Они предупреждают, что отсутствие масштабного национального плана городского развития чревато негативными последствиями.

Конечно, поощрение высотного строительства благоприятно сказывается на развитии сектора недвижимости Лимассола. Однако должен быть общий региональный план, предусматривающий выделение специальных зон для подобных проектов, – такой подход пойдёт на пользу всему региону.

Кроме того, подобные стратегические стимулы должны учитывать последствия для остальной экономики и инфраструктуры. Инициативы по натурализации инвесторов принесли немало выгоды всему острову, однако они должны иметь устойчивый долгосрочный эффект. Нерегулируемое избыточное строительство, нацеленное на извлечение выгоды из сиюминутного спроса, который создан программами по предоставлению гражданства, может оказать пагубное воздействие на реальную экономику на национальном уровне, усугубив и без того нестабильную ситуацию в финансовой сфере. Поэтому, как и в случае с любыми инвестициями или инициативами, направленными на укрепление экономики, при утверждении проектов должны учитываться социальные и экономические последствия, а также обеспечиваться долгосрочное устойчивое развитие.

«Тепловой остров»

Так называемый «эффект теплового острова» – это повышение температуры окружающей среды в местах концентрации промышленных объектов и населения. Как правило, наблюдается в крупных городах, где температура воздуха в течение всего года на несколько градусов выше, чем на прилегающих территориях.

Объясняется он просто: заасфальтированные поверхности и стены зданий в светлое время суток забирают некоторое количество тепла, а ночью отдают его окружающему воздуху. Естественные процессы ещё больше искажаются в условиях города из-за малого испарения.

Городской тепловой остров – площадь во внутренней части большого города, характеризующаяся повышенными, по сравнению с периферией, температурами воздуха. Центр его обычно сдвинут в ту сторону, куда направлены преобладающие ветры. Эффект «теплового острова» был известен ещё в XVIII веке, но приобрёл особую остроту лишь в последние десятилетия.

Средняя температура воздуха в большом городе обычно выше температуры окружающих районов на 4 С.

Сложности и проблемы

С одной стороны, возведение высотных зданий в Лимассоле даст столь необходимый импульс экономике и строительному сектору Кипра, обеспечивая рабочие места и позволяя наращивать обороты компаниям, вовлечённым в строительный бизнес. С другой, строительные работы создадут серьёзные проблемы для тех, кто живёт поблизости, – шум, дорожные работы, пробки, – не говоря уже о требуемой модернизации объектов общественной инфраструктуры, связанных с электроснабжением, водоснабжением и канализацией, которые должны обеспечить возросшие потребности. А сколько людей лишатся вида на море! Сделают ли такие проекты Лимассол привлекательнее? По всей видимости, никто не задумывается об общей эстетике побережья Лимассола – никаких усилий по гармоничному вписыванию высоток в окружающий ландшафт не предпринимается.

Высотные здания подразумевают скопление людей на сравнительно небольшой территории. На Кипре, в условиях фактического отсутствия общественного транспорта, это вызовет огромные проблемы для всех жителей района. Прежде чем строить многоэтажные здания, необходимо наладить систему общественного транспорта. Зона, где допускалось бы высотное строительство, должна быть выбрана на основе тщательного технического анализа, а не располагаться там, где некоторые бизнесмены владеют землёй. Такая стратегия городского планирования – при разумном её применении – способна обеспечить и развитие менее престижных районов.

Высотные здания на первой линии – прямая дорога к обесцениванию недвижимости, расположенной позади них, ведь высотки лишат её вида на море. Многоэтажные дома – это не только большое количество твёрдого материала, который будет нагреваться летом, но и препятствие на пути прохладного морского воздуха. Необходимо учитывать так называемый эффект «теплового острова», который повлияет на микроклимат в данном районе. К слову, в зарубежной практике именно этот параметр является основным при градостроительстве и застройке.

Положительные аспекты

В долгосрочной перспективе «вертикальное» развитие города значительно упростит проектирование и обслуживание систем водоснабжения, канализации, электроснабжения и прочей инфраструктуры. Организовать систему общественного транспорта будет намного проще. Сохранение вокруг города нетронутых зелёных зон предотвратит загрязнение окружающей среды. Продуманная выдача разрешений на строительство и взвешенная политика градостроительства, а также требование компенсации за высотные проекты в виде участков земли (другими словами, повышение коэффициента застройки имеет свою цену) позволит сделать наши улицы лучше, создать больше открытых зон и парков.

По итогам недавней встречи архитекторов Лимассола стало очевидно, что у города нет генерального плана застройки и что совсем скоро он может оказаться перед лицом кризиса, подобного тому, что разразился в 1974 году. Тогда, пишет «Политис», в жертву была принесена вся прибрежная зона, выкорчеваны эвкалиптовые рощи – на их месте быстро появились неприглядные туристические дома и гостиницы, ряд которых сейчас находится в аварийном состоянии.

Одно из нагляднейших свидетельств отсутствия плана – 30-этажный комплекс, который будет возведён рядом с древним некрополем археологического парка Аматус. Даже такая компетентная служба, как Научно-техническая палата Кипра (ETEK), предупредила о необходимости как можно скорее разработать генплан, предлагая сосредоточиться на кластерной застройке* во избежание будущих опасностей и рисков.

_______________

* Кластерная застройка – объединение жилых домов и других сооружений в компактные группы на относительно небольшом пространстве на отведённом под застройку участке, что позволяет оставлять другую территорию в близком к естественному состоянии и тем самым улучшать условия проживания людей и их здоровье, а также сохранять окружающую среду.