Отраслевое исследование Hellenic Bank,
Ι полугодие 2017 года.
По мнению участников опроса, цены на недвижимость растут, и ближайшие месяцы – хорошее время для вложения средств в недвижимость, особенно в жильё для постоянного проживания. Интернет для большинства – наиболее важный инструмент в поиске недвижимости для потенциальных покупателей, но и роль специализированных агентов также остаётся немалой.
Опрос проводился по всему Кипру с участием 600 респондентов в возрасте от 18 до 70 лет.
Период проведения – март 2017 года. Исполнитель: Pulse Market Research по заказу Hellenic Bank.
В среднем, 6 из 10 респондентов считают, что следующие 12 месяцев – хороший период для покупки дома или квартиры. При этом более 70% убеждено, что продавать недвижимость пока не стоит.
Более половины респондентов считают, что в следующие 12 месяцев недвижимость подорожает.
Наиболее популярные объекты для гипотетического вложения средств – жильё для личного пользования и земельные участки.
29% интересовались недвижимостью в последние 12 месяцев, в основном для съёма квартиры или покупки дома.
27% респондентов будут интересоваться недвижимостью в следующие 12 месяцев, в основном с целью покупки дома.
При продаже недвижимости 46%продавцов обращаются за помощью к агенту. Среди покупателей таковых 42%.
Доходность жилья, сдаваемого в аренду
Каждый квартал кипрское отделение Королевского общества сертифицированных оценщиков (RICS) публикует статистику относительно динамики цен и доходов от недвижимости. В последнем отчёте указываются следующие ставки доходности в категории жилых квартир площадью 120 м2: Отдача (или доходность) – это доход (валовый), полученный за год в сравнении с рыночной стоимостью имущества.
Ларнака 4,13%, Лимассол 5,29%, Никосия 4,03%.
2014 - 3,8%, 2915 - 3,9%, 2016 - 4%, 2017 (прогноз) - 5%.
Доходы не отражают недополучение арендной платы, налог на недвижимость, периоды без аренды, общие расходы и т. д., и это не совсем правильно. Если сравнивать местные доходы с принятыми на международном уровне, то доходность кипрской недвижимости необходимо уменьшить приблизительно на 10–15%, чтобы получить чистую доходность недвижимости, выраженную в процентах от её стоимости.
С точки зрения доходности, Лимассол имеет хорошие показатели, но в нижней ценовой категории квартир, а не в верхней. В целом, наблюдается рост спроса и уровня доходов от аренды во всех городах (и особенно в Лимассоле). Если жилые помещения приносят валового дохода примерно 4% или чистого (до налогообложения) примерно 3,5% – это неплохой показатель, принимая во внимание тенденцию к росту и благоприятные прогнозы по развитию строительного сектора, который только начал возрождаться (хотя, в общем, и медленными темпами).
Представляем вашему вниманию таблицу доходности недвижимости в последние годы. Её показатели не являются строго фиксированными, а могут отличаться в зависимости от многих факторов. Как видно из этой таблицы, подготовленной кипрским отделением RICS, уровень доходности в указанные периоды (2010–2016) не был подвержен каким-либо особо сильным колебаниям. Однако очевидно, что более высокие доходы присущи категориям высокозатратных инвестиций, которые влекут за собой более высокий инвестиционный риск и неопределённость, а также более существенные эксплуатационные и административные расходы. Для них доходность составляет примерно 6–6,5%; в частности, для гостиниц этот показатель выше – 10–12%. Следует иметь в виду, что любая инвестиция должна оцениваться индивидуально, с учётом возраста и качества объекта, его перспектив и т. д. Чем менее привлекательна собственность, тем более высокую доходность от неё ожидают.
После 2013 года крупные инвесторы, главным образом иностранные, некоторое время требовали доходности в 6–7%, однако с улучшением состояния экономики ожидания снизились до 6%, а теперь и до 5,5% (речь идёт об объектах коммерческой недвижимости).
Самыми выгодными на сегодняшний день являются инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду в летний сезон в районе Протарас – Паралимни. Вилла этой категории, как правило, трёхспальная и недалеко от моря, имеет доходность более 8% даже после вычета 20–25% на эксплуатационные и административные расходы. Высокая эффективность сдачи в аренду таких вилл обусловлена оживлением в туристическом секторе, что в свою очередь является результатом упадка рынков Египта и Турции. Однако как только эти рынки начнут возрождаться, виллы могут потерять свою сегодняшнюю привлекательность.
Краткосрочная сдача вилл в аренду, как правило, не декларируется для целей налогообложения (хоть это и противозаконно), поскольку съёмщики не получают от этого никаких преимуществ. В настоящее время спрос на такую краткосрочную аренду растёт.
В качестве примера RICS приводит виллу с тремя спальнями (не на первой линии) в Протарасе, которая сдаётся за €2 500–3 000 в неделю
(в разгар сезона) и примерно за €2 000 в неделю в зимний сезон, с общим сроком аренды шесть месяцев. Чем более привлекательна недвижимость и чем ближе к пляжу она расположена, тем продолжительнее общий срок аренды и, естественно, тем больше доход.
В то же время, четырёхспальная вилла на первой линии сдаётся за €3 500–4 000 в неделю (в разгар сезона) и за €2 500–3 000 в зимний сезон. Следует учитывать, что из суммы общего дохода необходимо вычесть приблизительно 25% на сопутствующие расходы, агентские комиссионные и т. д.
Для тех, кто планирует вложение более крупных сумм в жильё категории «купить, чтобы сдавать», хорошие возможности открываются в контексте продажи банками отчуждённого заложенного имущества. Потенциальным инвесторам предлагаются целые квартирные комплексы (даже на этапе незавершённого строительства).
Будем надеяться, что такая ситуация сохранится ещё два-три года, что станет дополнительным стимулом для местного строительного сектора.
