Кипр – международный бизнес-центр, где благодаря уникальному географическому расположению европейская культура сочетается с ближневосточной. Здесь прекрасный климат, замечательные пляжи, и это очень безопасная страна – идеальный выбор для тех, кто хочет переехать к морю. На сделки по принципу «купить, чтобы сдать в аренду» теперь приходится более четверти всех продаж. О том, что необходимо знать иностранным инвесторам при сдаче недвижимости в аренду, мы беседуем с адвокатом компании Andreas Savva & Partners LLC Марией Панайоту.

– Как приобретение недвижимости для последующей сдачи в аренду регулируется с точки зрения кипрского законодательства?

– В зависимости от требований к возврату инвестиций инвестор может сдать свою недвижимость либо в долгосрочную аренду, либо – для получения максимальной прибыли – в краткосрочную аренду.

На Кипре представлен широкий выбор недвижимости на продажу: от современных квартир до роскошных вилл. В большинстве районов острова окупаемость составит от 4% до 6% от стоимости объекта в год.

Нужно, впрочем, иметь в виду, что цена покупки не всегда совпадает с реальной стои-мостью и есть риск, что возврат по инвестициям будет меньше ожидаемого. С другой стороны, если ваша недвижимость находится в хорошем районе, недостатка в желающих её приобрести не будет.

Еще одна причина привлекательности Кипра как направления для инвестиций в недвижимость – это предоставление инвесторам различных типов вида на жительство и гражданства в зависимости от объёма вложенных в экономику страны средств.

– Какой вид на жительство может получить потенциальный инвестор?

– Лучшим вариантом для потенциального инвестора является выбор одного из двух видов на жительство. Это категория F 6 (2) (вид на жительство предоставляется в течение трёх-четырёх месяцев) и 5 (F) (её получение занимает от пяти месяцев до года). Эти две категории дают право гражданам третьих стран постоянно проживать на Кипре.

Основное различие между этими двумя типами вида на жительство заключается в том, что для категории F 6 (2), которая оформляется по ускоренной процедуре (fast track), необходимо владеть недвижимостью стоимостью не менее €300 тыс., а также внести на депозитный счёт в какой-либо кипрский банк €30 тыс. на три года.

Следует отметить: если инвестор покупает только один объект недвижимости, этот дом или квартира будет считаться местом его постоянного проживания на Кипре, и сдать его в аренду инвестор не имеет права.

Однако инвестор может разделить свои инвестиции по одной из следующих схем:
(1) дом (или квартира) и (2) дом (или квартира);
(1) дом (или квартира) и (2) магазин до 100 м2;
(1) дом (или квартира) и (2) офис до 250 м2.

При таком вложении средств инвестор имеет право сдавать второй объект недвижимости (2) в аренду.

Для получения вида на жительство категории 5 (F), на оформление которой требуется более длительное, чем для F 6 (2), время (normal track), заявитель должен доказать, что его годовой доход, получаемый из зарубежных источников, составляет минимум €30 тыс. на него самого и дополнительно по €5 тыс. на каждого члена его семьи. В этом случае инвестор имеет право сдавать свое жильё в аренду.

– Что ещё нужно учитывать, делая инвестиции в недвижимость?

– Инвестор, покупающий недвижимость для того, чтобы сдавать её в аренду, должен знать, что дома на Кипре поделены на две категории. Все здания, которые были построены до 31/12/1999, подпадают под действие закона «О контроле над арендой» (Rent Control Law, 1983 год). Этот закон был принят в связи с турецкой оккупацией в 1974 году. Тогда тысячи беженцев должны были перебраться на свободную часть острова, что вызвало серьезные жилищные проблемы. Правительство было вынуждено предоставить арендаторам защиту от выселения в случае нарушения ими условий договора аренды.

Здания, которые были построены после 01/01/2000 года, подпадают под действие гражданского права, и арендаторы, проживающие в таких зданиях, не имеют подобной защиты.

– Какие разногласия могут возникнуть между арендодателем и арендатором?

– Наиболее распространёнными спорами, возникающими на Кипре между владельцем недвижимости и съёмщиком, являются задержка арендной платы, пересмотр арендной платы в сторону увеличения или уменьшения и освобождение недвижимости, то есть выселение арендатора.

– Как владельцу недвижимости обезопасить себя от неприятностей?

– Во избежание вышеперечисленных проблем составление договора аренды необходимо поручить адвокату. В хорошем договоре должны учитываться все потребности и права обеих сторон. В случае возникновения любого спора и судебного разбирательства судья будет рассматривать каждое положение договора отдельно.

– Необходимо ли регистрировать договор в Налоговой службе? Какие взносы и налоги должен оплачивать арендодатель?

– Как только договор будет согласован и подписан обеими сторонами, его необходимо зарегистрировать в Налоговой службе – так он станет официальным документом. Гербовый сбор за регистрацию рассчитывается в зависимости от срока действия договора и размера ежемесячной арендной платы.

После регистрации договора его оригинал остается у арендодателя, а арендатору выдается заверенная копия (True Copy).

Доход от сдачи в аренду недвижимого имущества на Кипре или за рубежом, полученный налоговым резидентом Кипра (юридическим или физическим лицом), облагается подоходным налогом и специальным взносом на оборону (Special Defense Contribution, SDC). SDC начисляется по ставке 3% на 75% от общей суммы арендной платы, и оплата этого сбора является обязанностью арендодателя. Оплачивать SDC необходимо каждые шесть месяцев в Налоговой службе.

Следует отметить, что к лицам, не являющимся налоговыми резидентами Кипра и получающим доход от сдачи здесь в аренду недвижимого имущества, применяется только подоходное налогообложение, SDC они выплачивать не должны.

Что необходимо указать в договоре аренды

1. Имена сторон и их контактные данные.
2. Срок действия договора и условия, при которых он может или не может быть продлён.
3. Размер депозита и условия, при которых депозит может или не может быть возвращён.
4. Какие коммунальные услуги арендатор должен оплачивать дополнительно с обязательным переводом соответствующих счетов на своё имя.
5. Имеет ли арендодатель право поднять арендную плату после определённого периода.
6. Очень важно уточнить, разрешена ли сдача в субаренду или нет.
7. Требуется ли разрешение арендодателя на внесение арендатором каких-либо изменений в арендуемое имущество.
8. В каких ситуациях арендодатель имеет право расторгнуть договор.
9. В специальном приложении нужно описать состояние имущества, отделки, мебели и т. д.
10. Описание прав и обязанностей арендатора.

Рузан Котикян,
консультант по недвижимости, Gallery Estate
Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.