На Кипре в последние годы появилось сразу несколько больших торговых центров. Ещё три-четыре строятся. Эта сравнительно новая мода – делать покупки в закрытом помещении, а не ходить вдоль «магазинной улицы» – на острове быстро прижилась в силу климата. Ведь куда приятнее гулять по магазинам под кондиционерами, плюс целый день можно провести в кругу семьи: покупки, обед, развлечения для детей. Предлагаем вашему вниманию интервью с Татьяной Осиповой, генеральным директором управляющей компании SRV 360, специализирующейся на управлении торговой недвижимостью.

– Расскажите о том, насколько популярны многофункциональные торговые центры в России и какие у них перспективы развития. Продолжится ли эта тенденция объединения магазинов и ресторанов под одной крышей? В чём отличия прежней стратегии строительства и управления торговыми центрами от новых современных схем?

– Торгово-развлекательных центров становится всё больше. Меняется подход к организации их внутреннего пространства. Раньше это были «улицы» под крышей с витринами небольших магазинов по обе стороны. Сегодня концепция таких центров основана на принципе life style, то есть создания единого комплекса, включающего торговую часть, разнообразных операторов питания, развлечения для взрослых и детей. Теперь в торговый центр человек приходит не только за покупками и услугами, но и за досугом, развитием, новым опытом и знаниями. Поэтому главная цель – это хорошее настроение, позитивные эмоции, приятное времяпровождение.
Площадь таких центров тоже увеличилась: все торговые центры – районные, городские, региональные – стали намного просторнее. Очень важны внешний вид центра, его дизайн и планировка. У каждого ТЦ есть своя аудитория и своя концепция, под которую уже и подбираются торговые марки, рестораны и развлечения.

– Кто вкладывает деньги в такие центры? Это в большинстве своём институциональные инвесторы или частные лица?

– В строительство и эксплуатацию торговых центров в основном вкладывают деньги институциональные инвесторы: пенсионные фонды, например, или специально созданные фонды со средствами частных лиц и компаний. Некоторыми центрами продолжают владеть компании-застройщики. В России многие центры принадлежат одному или нескольким частным лицам. И именно таким ТЦ более всего нужна сторонняя управляющая компания: это помогает избежать конфликтов между собственниками.

Такие компании как SRV, работая с инвесторами, ведут проект от начала до конца. Например, у инвестора появляется идея, мы обсуждаем её, предлагаем концепцию и стратегию, помогаем выбрать партнёров и сервисных подрядчиков. Затем строим или приобретаем актив. На этом этапе мы полностью берём на себя управление финансами, взаимодействие с банками, юристами, аудиторами. Готовим объект к открытию, находим арендаторов и с момента открытия торгового комплекса осуществляем операционное управление.

– Как выбирают партнёра для управления крупными торгово-развлекательными центрами? Как часто владельцы обращаются к профессиональным компаниям-подрядчикам?

– Раньше процессом управления ведал собственник, но теперь в большинстве центров есть профессиональные управляющие. Контроль их работы в этом случае осуществляется при помощи аудита. Очень важно, чтобы система управления была сертифицирована по стандарту ISO, тогда собственники могут быть уверены в качественной работе управляющей команды. В результате ТЦ приносит оговорённую прибыль и работает без сбоев и проблем.

Зачастую команда управленцев, созданная собственником, через пять-десять лет достигает предела в плане креативности и маркетинговых инструментов. А управляющая компания, особенно такая, как наша, постоянно развивается, сотрудники проходят переподготовку, обучение, тренинги, изучают мировой опыт.

Если владелец ТЦ живёт за пределами России, ему сложно постоянно отслеживать работу центра. Приходится передоверять, но кому и с какими рисками? Управляющая компания имеет механизмы контроля, которые позволяют минимизировать риски. Её задача – следовать оговорённым процедурам. Её гарантии – регулярный внешний аудит.

– Какие именно услуги оказывает такая компания владельцам торговых центров?

– Компания SRV в Финляндии занимается в основном строительством коммерческой недвижимости. А в России – девелопментом и управлением торгово-развлекательными центрами. Среди наших объектов: торгово-развлекательные центры «Жемчужная Плаза» и «Охта Молл» в Санкт-Петербурге, торговый центр 4DAILY в Мытищах, а также проект внешнего управления – МФК «Мега» в Калининграде.

Собственникам мы предлагаем целый ряд услуг, включая стратегический менеджмент, финансовый менеджмент, контроль за техническим обслуживанием, взаимодействие с подрядчиками и арендаторами, маркетинг и коммерциализацию. Также мы управляем рисками, готовим владельцев к чрезвычайным ситуациям и обеспечиваем беспрерывное функционирование бизнеса.

Мы можем заняться проектом, построенным пять-десять лет назад, помочь сформулировать концепцию, придумать маркетинговую стратегию. Если нужно, поменять арендаторов, чтобы все соответствовали новым стандартам оформления магазинов, обслуживания клиентов, обновлённой стилистике проекта.

Для новых центров самым важным является этап, предшествующий открытию. В процессе подготовки мы настраиваем все рабочие моменты. Прежде всего, важно правильно принять построенный объект – устранить все недоделки, добиться соответствия всем строительным нормам и правилам. Чрезвычайно важна и постоянная работа с арендаторами: мы следим за тем, чтобы их магазины были своевременно готовы к открытию. Это позволит открыть весь центр вовремя и в полном объёме. Параллельно составляется план работы ТЦ на ближайшие годы, формируется бюджет, утверждается план расходов, в том числе на маркетинговые мероприятия и организацию обслуживания.

Все процессы рассчитываются до открытия центра, а потом управляющая компания работает так, чтобы по итогам года показать результаты, определённые в договоре.

– Это, безусловно, очень непростая работа, требующая знаний и опыта, тщательного планирования… Есть какие-то профессиональные секреты?

– Мы все перемещаемся в новую экономическую реальность. Лидирующие позиции в конкурентных секторах экономики займут те компании, которые готовы к забегу на длинную дистанцию. Это не всегда просто, но мы готовы работать на долгосрочную перспективу, в расчёте не на быстрые деньги, а на стабильный доход – для себя и своих клиентов.