Журнал "Успешный бизнес" продолжает знакомить читателей с налоговой системой Кипра.

Взносом на нужды обороны облагаются доходы в виде дивидендов, «пассивный» процентный доход и доход от аренды, получаемые компаниями – налоговыми резидентами Кипра и физическими лицами, которые являются налоговыми резидентами Кипра и имеют домициль на Кипре. При расчёте суммы взноса применяются ставки, указанные в таблице ниже.

1. Юридические лица подпадают под действие положений Закона о взносе на нужды обороны, если они являются налоговыми резидентами Кипра. Начиная с 16 июля 2015 года, физические лица должны уплачивать взнос на нужды обороны в случае, если они не только являются налоговыми резидентами, но и имеют домициль на Кипре. Для этих целей физическое лицо считается имеющим домициль на Кипре в случае, если оно имеет домициль по праву происхождения («domicile-of-origin») на Кипре в соответствии с определением данного понятия, содержащимся в Законе о завещании и наследовании (за рядом исключений), или если физическое лицо является резидентом Кипра в течение периода, состоящего, по меньшей мере, из 17 лет в течение последних 20 лет, предшествующих налоговому году определения домициля.

2. Начиная с 1 января 2016 года, соответствующие правила применяются только к дивидендам, которые не вычитаются компанией-плательщиком дивидендов из налоговой базы по налогу на прибыль. Если дивиденды вычитаются, они подлежат налогообложению на Кипре налогом на прибыль предприятий.

Освобождение от обложения взносом на нужды обороны, предусмотренное данными правилами, не применяется если: более 50% прибыли компании, выплачивающей дивиденды, прямо или косвенно получено от инвестиционной деятельности, и налоговая ставка в стране плательщика дивидендов значительно ниже (ниже, чем 6,25% от распределённой прибыли) налоговой ставки на Кипре. В случаях, когда освобождение не применяется, дивидендный доход подлежит обложению взносом на нужды обороны по ставке 17%.

3. Данный вид процентного дохода подлежит обложению налогом на доходы физических лиц / налогом на прибыль предприятий.

4. Взнос на нужды обороны на процентный доход в размере 30% применим для процентов, полученных или начисленных с 29 апреля 2013 года.

Процентный доход физических лиц, полученный от кипрских государственных сберегательных облигаций и «облигаций развития», как и весь процентный доход, полученный резервным фондом, подлежат обложению взносом на нужды обороны по особой ставке 3% (вместо 30%).

Если общая сумма годового дохода физического лица (включая процентный доход) не превышает €12 000, ставка взноса уменьшается до 3% (вместо 30%).

В отношении арендного дохода, полученного от кипрских источников, если арендатором является кипрская компания, партнёрство, государственные или муниципальные органы власти, взнос на нужды обороны подлежит удержанию у источника выплаты и уплачивается в конце месяца, следующего за месяцем, когда он был удержан. Во всех остальных случаях взнос на нужды обороны с арендного дохода уплачивается арендодателем каждые полгода: 30 июня и 31 декабря.

Взнос на нужды обороны с процентного и дивидендного доходов, полученных от источников на Кипре, подлежит удержанию у источника выплаты и уплачивается до конца месяца, следующего за месяцем выплаты соответствующего дохода.

Вместе с тем, взнос на нужды обороны с дивидендного, процентного и арендного доходов, полученных из-за рубежа, уплачивается каждые полгода: 30 июня и 31 декабря.

5. Доход от аренды также подлежит обложению налогом на доходы физических лиц / налогом на прибыль предприятий.

Налоги, уплаченные за рубежом, также могут быть зачтены против подлежащего уплате взноса на нужды обороны.

Публикация компании PwC «Налоги в цифрах и фактах 2017 – Кипр» предлагает общее описание налоговой системы страны и представляет собой руководство, позволяющее эффективно осуществлять налоговое планирование в установленные сроки. Тем не менее, она ни в коей мере не может заменить надлежащую профессиональную консультацию. Полный текст публикации доступен на сайте компании PwC www.pwc.com.cy.

Налог на доходы физических лиц

Физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Кипра (живущие на Кипре больше 183 дней в году или – в некоторых случаях – 60 дней в году), уплачивают налог с налогооблагаемого дохода, полученного из источников на Кипре и за его пределами. Физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами Кипра, уплачивают налог с некоторых видов доходов, начисленных или полученных из источников на Кипре.

Налоги, уплаченные за рубежом, могут быть вычтены физическим лицом из суммы подлежащего уплате налога на доходы физических лиц.

Ставки налога на доходы физических лиц

Налогообложение физических лиц осуществляется в соответствии со следующими налоговыми ставками:

Пенсионные выплаты из-за рубежа облагаются налогом по фиксированной ставке в 5%, которая применяется к сумме, превышающей €3 420 в год. Однако налогоплательщик вправе на ежегодной основе выбрать метод, основанный на применении прогрессивной шкалы налогообложения (как указано в таблице выше).

Налоговые льготы

При расчёте налоговой базы не включаются суммы, относящиеся к следующим видам доходов физических лиц.

Налоговые вычеты

На Кипре в последние годы появилось сразу несколько больших торговых центров. Ещё три-четыре строятся. Эта сравнительно новая мода – делать покупки в закрытом помещении, а не ходить вдоль «магазинной улицы» – на острове быстро прижилась в силу климата. Ведь куда приятнее гулять по магазинам под кондиционерами, плюс целый день можно провести в кругу семьи: покупки, обед, развлечения для детей. Предлагаем вашему вниманию интервью с Татьяной Осиповой, генеральным директором управляющей компании SRV 360, специализирующейся на управлении торговой недвижимостью.

– Расскажите о том, насколько популярны многофункциональные торговые центры в России и какие у них перспективы развития. Продолжится ли эта тенденция объединения магазинов и ресторанов под одной крышей? В чём отличия прежней стратегии строительства и управления торговыми центрами от новых современных схем?

– Торгово-развлекательных центров становится всё больше. Меняется подход к организации их внутреннего пространства. Раньше это были «улицы» под крышей с витринами небольших магазинов по обе стороны. Сегодня концепция таких центров основана на принципе life style, то есть создания единого комплекса, включающего торговую часть, разнообразных операторов питания, развлечения для взрослых и детей. Теперь в торговый центр человек приходит не только за покупками и услугами, но и за досугом, развитием, новым опытом и знаниями. Поэтому главная цель – это хорошее настроение, позитивные эмоции, приятное времяпровождение.
Площадь таких центров тоже увеличилась: все торговые центры – районные, городские, региональные – стали намного просторнее. Очень важны внешний вид центра, его дизайн и планировка. У каждого ТЦ есть своя аудитория и своя концепция, под которую уже и подбираются торговые марки, рестораны и развлечения.

– Кто вкладывает деньги в такие центры? Это в большинстве своём институциональные инвесторы или частные лица?

– В строительство и эксплуатацию торговых центров в основном вкладывают деньги институциональные инвесторы: пенсионные фонды, например, или специально созданные фонды со средствами частных лиц и компаний. Некоторыми центрами продолжают владеть компании-застройщики. В России многие центры принадлежат одному или нескольким частным лицам. И именно таким ТЦ более всего нужна сторонняя управляющая компания: это помогает избежать конфликтов между собственниками.

Такие компании как SRV, работая с инвесторами, ведут проект от начала до конца. Например, у инвестора появляется идея, мы обсуждаем её, предлагаем концепцию и стратегию, помогаем выбрать партнёров и сервисных подрядчиков. Затем строим или приобретаем актив. На этом этапе мы полностью берём на себя управление финансами, взаимодействие с банками, юристами, аудиторами. Готовим объект к открытию, находим арендаторов и с момента открытия торгового комплекса осуществляем операционное управление.

– Как выбирают партнёра для управления крупными торгово-развлекательными центрами? Как часто владельцы обращаются к профессиональным компаниям-подрядчикам?

– Раньше процессом управления ведал собственник, но теперь в большинстве центров есть профессиональные управляющие. Контроль их работы в этом случае осуществляется при помощи аудита. Очень важно, чтобы система управления была сертифицирована по стандарту ISO, тогда собственники могут быть уверены в качественной работе управляющей команды. В результате ТЦ приносит оговорённую прибыль и работает без сбоев и проблем.

Зачастую команда управленцев, созданная собственником, через пять-десять лет достигает предела в плане креативности и маркетинговых инструментов. А управляющая компания, особенно такая, как наша, постоянно развивается, сотрудники проходят переподготовку, обучение, тренинги, изучают мировой опыт.

Если владелец ТЦ живёт за пределами России, ему сложно постоянно отслеживать работу центра. Приходится передоверять, но кому и с какими рисками? Управляющая компания имеет механизмы контроля, которые позволяют минимизировать риски. Её задача – следовать оговорённым процедурам. Её гарантии – регулярный внешний аудит.

– Какие именно услуги оказывает такая компания владельцам торговых центров?

– Компания SRV в Финляндии занимается в основном строительством коммерческой недвижимости. А в России – девелопментом и управлением торгово-развлекательными центрами. Среди наших объектов: торгово-развлекательные центры «Жемчужная Плаза» и «Охта Молл» в Санкт-Петербурге, торговый центр 4DAILY в Мытищах, а также проект внешнего управления – МФК «Мега» в Калининграде.

Собственникам мы предлагаем целый ряд услуг, включая стратегический менеджмент, финансовый менеджмент, контроль за техническим обслуживанием, взаимодействие с подрядчиками и арендаторами, маркетинг и коммерциализацию. Также мы управляем рисками, готовим владельцев к чрезвычайным ситуациям и обеспечиваем беспрерывное функционирование бизнеса.

Мы можем заняться проектом, построенным пять-десять лет назад, помочь сформулировать концепцию, придумать маркетинговую стратегию. Если нужно, поменять арендаторов, чтобы все соответствовали новым стандартам оформления магазинов, обслуживания клиентов, обновлённой стилистике проекта.

Для новых центров самым важным является этап, предшествующий открытию. В процессе подготовки мы настраиваем все рабочие моменты. Прежде всего, важно правильно принять построенный объект – устранить все недоделки, добиться соответствия всем строительным нормам и правилам. Чрезвычайно важна и постоянная работа с арендаторами: мы следим за тем, чтобы их магазины были своевременно готовы к открытию. Это позволит открыть весь центр вовремя и в полном объёме. Параллельно составляется план работы ТЦ на ближайшие годы, формируется бюджет, утверждается план расходов, в том числе на маркетинговые мероприятия и организацию обслуживания.

Все процессы рассчитываются до открытия центра, а потом управляющая компания работает так, чтобы по итогам года показать результаты, определённые в договоре.

– Это, безусловно, очень непростая работа, требующая знаний и опыта, тщательного планирования… Есть какие-то профессиональные секреты?

– Мы все перемещаемся в новую экономическую реальность. Лидирующие позиции в конкурентных секторах экономики займут те компании, которые готовы к забегу на длинную дистанцию. Это не всегда просто, но мы готовы работать на долгосрочную перспективу, в расчёте не на быстрые деньги, а на стабильный доход – для себя и своих клиентов.

Кипрская программа натурализации инвесторов по ускоренной процедуре Citizenship by Investment (CBI) действует с 2013 года. За время её работы паспорта Республики Кипр получили более 2 000 состоятельных иностранцев (из них россияне составляют почти половину), а в экономику страны было вложено около €4 млрд.

В попытке выяснить, что конкретно скрывается за этими впечатляющими цифрами, мы пообщались с несколькими обладателями новых паспортов на условиях анонимности, и на их примерах рассмотрим пути получения гражданства Кипра. Имена и детали изменены.

Минимальный порог инвестиций для желающих получить кипрское гражданство 1 ноября 2016 года был снижен с €5 до €2 млн. Тем не менее, программа Кипра по предоставлению гражданства инвесторам – по-прежнему одна из самых дорогостоящих, но при этом – одна из самых быстрых в реализации. Реальный срок получения кипрского паспорта инвесторами составляет от трёх до восьми месяцев, и очередь желающих за последний год ощутимо выросла.

«Русский барон» из Тбилиси

По словам Иракли, нашего первого собеседника, среди амбассадоров западных алкогольных компаний его называют «Русским бароном» – за работу с российскими брендами алкоголя. Его личным выбором, признаётся он, на протяжении 20 лет было кипрское вино.

А потому, когда он задумался о небольшом личном винограднике, выбор пал на Кипр.

«Покупка “дачного участка” меня не интересовала, я хотел приобрести землю с возможностью вести своё камерное дело – чтобы было, чем заняться в старости, не теряя вкуса к жизни. В Тбилиси свой дом, родовое гнездо, на Кипре – дело. Вариант с получением гражданства через недвижимость я не рассматривал. Как человека бизнеса, меня интересовало участие в алкогольных компаниях, – объясняет Иракли. – Я хотел приобрести доли в различных мелких и средних предприятиях на Кипре, понимая, что стать дольщиком “крупного игрока” невозможно.

Я задействовал связи в Тбилиси, Москве и, конечно, на Кипре, чтобы получить представление о местном алкогольном рынке и его участниках. К сожалению, в результате стало ясно лишь одно: попасть в дольщики к тем, кто меня интересовал, также практически нереально. И не столь эффективно, как я предполагал. Даже при условии обязательной покупки недвижимости до нижнего порога инвестирования в размере €2 млн мои траты не поднимались.

Но инвестировать в несколько активных компаний, в том числе довольно крупных, после нескольких запросов – вполне выполнимый план. Я обратился к консультанту с кипрской стороны и получил совет комбинировать опции инвестирования. В один инвестиционный портфель, помимо обязательной недвижимости на сумму €500 000, я добавил вклады в развитие ряда компаний алкогольной сферы, в том числе магазинов оптовой и розничной торговли, и землю под будущую застройку».

Правительство рассматривает полный пакет документов около трёх месяцев после оформления вида на жительство. Удостоверение личности (ID Card) гражданина Кипра выдают приблизительно через полгода после подачи заявления.

Свою ID-карту Иракли получил спустя 7,5 месяцев.

Искусство инвестора

Ещё одним собеседником журнала стала Татьяна – владелица арт-галерей и коллекционер, а также участник нескольких российских и международных фондов по защите и развитию искусства. Она выбрала Кипр за кратчайшие сроки рассмотрения заявления (до трёх месяцев) и получения результата (до шести месяцев).

«Что лучше: полгода ждать кипрский паспорт или до полутора лет – мальтийский? Для меня именно время стало основным критерием. Понижение квалификационного размера инвестиций более чем в два раза укрепило меня в принятии решения по поводу второй родины, – вспоминает Татьяна. – Ознакомившись с доступными вариантами инвестиционных пакетов, я остановилась на сочетании собственного бизнеса как основного направления, куда пойдёт денежный поток, и коммерческой недвижимости».

«В кратчайшие сроки я должна была определиться с подходящей недвижимостью и убедиться, что она отвечает всем государственным требованиям. Поэтому я обратилась за помощью к профессиональным оценщикам недвижимости, риелторам, адвокатам и ряду других консультантов – все, кроме моего непосредственного контактного лица, были гражданами Кипра. Я была уверена, что обращение именно к кипрским специалистам гарантирует успех, так как они разбираются в тонкостях местного законодательства и существующих нормах. И не ошиблась: вскоре мне были предложены варианты коммерческой недвижимости, которую я могла использовать для реализации своих проектов в выставочной, реставрационной и иных сферах.

С регистрацией своего бизнеса тоже никаких проблем не возникло. И после решения вопроса с жилой недвижимостью мой пакет документов был полностью готов для подачи в Министерство внутренних дел Кипра.

Уверена, я попала в первую волну заявителей после модернизации программы в ноябре 2016 года. Уже в начале нового года процесс получил свой ход.

Проблема возникла там, где её не ждали. Сейчас, когда я уведомила налоговые органы РФ о втором паспорте и иностранных счетах, я прохожу ещё один аудит. После недавних скандалов в сфере искусства, связанных с “находками” картин признанных мастеров, люди моей профессии – в списке привлекающих, скажем так, пристальное внимание контролирующих служб. Российская сторона хочет убедиться в том, что в мои планы не входит вывоз объектов культурного наследия.

После прохождения проверки и получения положительных ответов о гражданстве и для своих близких, я начну активное развитие своего бизнеса в новой стране».

Татьяна получила гражданство через пять месяцев после подачи заявления.

Вне закона

Дмитрий – наш третий собеседник – назвал себя финансовым консультантом. Он успешно получил гражданство, хотя источник его инвестиций не был полностью прозрачным. История Дмитрия – прекрасная иллюстрация того, на что идут некоторые инвесторы в желании получить кипрский паспорт.

Дмитрий рассказал нам о том, как в начале пробовал «закрепиться» на острове незаконно. Пройдя путь от нелегальной жизни на Кипре до попытки заключения фиктивного брака, он попытался оформить «полулегальную» визу категории Visitor.

«Я планировал получить подтверждение того, что являюсь сотрудником одной из офшорных компаний в Белизе с месячным окладом €5 000. Я собирался самостоятельно оформить остальные документы – абсолютно законно – и получить право проживать и работать на острове, числясь сотрудником никому не известной фирмы в Центральной Америке. Этап подачи документов я прошёл, но через три месяца получил ожидаемый отказ и вежливое приглашение покинуть страну в разумные сроки».

Спустя несколько лет Дмитрий пришёл к идее участия в программе CBI: «Всего за пару лет до её модернизации! Тогда минимальный порог вхождения составлял €5 млн. “Скидка за «стрижку»” (депозитов в 2013 году – прим. ред.) мне не полагалась, так как счёта в кипрском банке в марте 2013 года ещё не было.

Тогда я поступил так, как поступали многие. Кипр был в экономической яме и нуждался в денежных вливаниях. Проверяющие службы не ослабили контроль, но были более лояльны.

Я начал с планомерного выведения активов из России и Украины, со счетов компаний в других странах. В течение некоторого времени я переводил деньги на счёт фиктивной фирмы в Европе при помощи компаний-посредников. Ещё несколько месяцев деньги “работали”, пока счета не были готовы для проверки аудиторами.

Я пошёл по кратчайшему пути – покупка жилой недвижимости. Можно сказать, я выбирал самое красивое из самого дорогого. Два особняка в курортной зоне с подземным паркингом – вот мой бонус к гражданству Кипра».

Дмитрий получил паспорт спустя семь месяцев после подачи заявления.

Новые права и обязанности

С получением паспорта Кипра новый гражданин получает право жить, учиться и работать не только на Кипре, но и в любой стране ЕС. Упрощается визовый режим: обладатели кипрского паспорта могут свободно посещать около 160 стран – все страны Евросоюза и Шенгенской зоны, а также Великобританию, Австралию, Гонконг и пр. Паспорт выдаётся пожизненно, а потомки смогут получить гражданство «по наследству».

Получившие кипрский паспорт не обязаны находиться на Кипре не меньше определённого количества месяцев в году. При этом участники CBI не являются налоговыми резидентами Кипра, если проводят на острове менее 183 дней в году. Также от инвесторов не требуется сдавать экзамен на знание языка, проходить собеседования или медицинские проверки.

К обязанностям инвесторов относится необходимость сохранять свои инвестиции в течение трёх лет, а владеть недвижимостью стоимостью €500 000 придётся пожизненно.

Елизавета Ендро
обозреватель УБ
Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Редакция журнала «Успешный бизнес» обратилась к экспертам в сфере недвижимости с просьбой кратко ответить на ряд вопросов. Мы провели своё собственное исследование и предлагаем вам его результаты.

Какая проблема, на ваш взгляд, является в настоящее время самой актуальной в сфере оценки, продажи и аренды недвижимости?

В оценочном описании имущества указываются критерии, на основе которых они выполнялись, с выражением как рыночной цены, так и цены, рекомендуемой оценщиками, при определении которой учитывается рыночная тенденция в отношении продажи или аренды того или иного объекта.

Однако я считаю, что каждое такое заключение должно основываться на результатах технической и планировочной оценки, то есть на процессе систематического обзора, анализа и исследования, в рамках которого потенциальный покупатель собирает информацию о физических параметрах объекта. Это позволит ему провести исчерпывающую оценку рисков, связанных со сделкой.

Таким образом, оценка актива позволит выявить отличия от информации, указанной в правоустанавливающем документе (титуле на недвижимость) и в разрешении на строительство, или любые другие несоответствия законодательной базе, которые могут повлиять на рыночную цену недвижимости.

Панайотис Пахомиу,
архитектор,
Pachomiou + Kazamias Architects
Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Что происходит на рынке долгосрочной аренды?
Цены намного выросли за последнее время. Будут ли расти ещё?

На Кипре, и, в частности в Лимассоле, с начала этого года происходит интенсивный приток иностранных мигрантов: профессионалов – работников международных компаний; людей, желающих, чтобы их семьи жили на Кипре и их дети ходили в английские и другие частные школы; и экономических мигрантов из стран с менее сильной экономикой, которые прибывают на остров в поиске работы. Не будем забывать и о просто туристах.

Всем этим людям нужно арендовать жильё. И стало очевидно, что жилья для сдачи в аренду катастрофически не хватает. Вследствие переизбытка желающих арендовать и недостатка недвижимости, цены на аренду значительно выросли. Индексы RICS свидетельствуют, что за I квартал 2017 года цены аренды выросли на 5,5% на квартиры и на 9,6% на дома по сравнению с тем же периодом 2016 года. На самом деле, эти показатели ближе к 20–40%, особенно если речь идёт о приморской недвижимости.

Хочу сказать, что это – не предел роста цен. И на аренду, и на продажу можно ожидать роста цен в течение следующих двух-трёх лет.

Ольга Тутунару,
директор,
Fenix Properties Ltd
Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Будут ли цены на недвижимость расти в течение ближайших 12 месяцев? Ваш прогноз.

Когда цены на аренду начинают расти, это считается единственным наиболее важным признаком того, что продолжат рост и цены на недвижимость. Дефицит недвижимости на рынке провоцирует рост арендной платы, поскольку новые объекты появляются на рынке очень медленно (главным образом, из-за периода времени, необходимого на планирование, проектирование и строительство дополнительных объектов). Такие факторы, как старение недвижимости и укрепившаяся тенденция сдавать большое количество объектов в аренду туристам, также привели к нехватке жилой недвижимости.

По итогам анализа индекса цен на аренду за последние пять кварталов, а именно с I квартала 2016 года по I квартал 2017 года, становится ясно, что в течение всего этого периода цены на аренду росли. Так, за двуспальную квартиру в Лимассоле теперь просят €700–800, что сделало такое жильё недоступным для молодых пар.
Аналогичным образом в этот период росли и цены продажи. Основываясь на недальновидных прогнозах того, что цены продолжат расти, частные лица и инвесторы стремятся вкладывать средства в недвижимость. Таким образом, первые стремятся приобрести недвижимость для личного пользования сейчас, прежде чем цены вырастут ещё больше, а вторые инвестируют с целью извлечь выгоду от растущих цен и прибыли.

Стелиос Хамбис,
управляющий
Blue Salt Properties Ltd
Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Считаете ли вы, что муниципальный налог справедливо отражает стоимость недвижимости и является своеобразной платой за право владения ею?

Налог на недвижимость, выплачиваемый муниципальным властям, безусловно, является важной составляющей в общем объёме налогов, взимаемых государством. Справедливость налогообложения всегда является предметом обсуждения. Многие иностранцы считают, что муниципальный налог не особо «бьёт по карману», учитывая, что на Кипре в целом действуют низкие налоговые ставки по сравнению с другими европейскими юрисдикциями. Однако большинство местных жителей убеждено, что взимать налог только за сам факт владения недвижимостью несправедливо. Было бы более правильно, если бы муниципальный налог применялся только в отношении тех владельцев, которые получают значительную прибыль от своей собственности (например, посредством сдачи её в аренду туристам). С этим тоже можно поспорить, так как теоретически, когда владельцы сдают недвижимость, они должны выплачивать налог, связанный с доходом от аренды недвижимости. Если они при этом должны платить и муниципальный налог, на практике они облагаются двумя видами налогов в отношении одного и того же объекта недвижимости, что представляется несправедливым.

Сезари Зиенюк,
управляющий директор,
IBC Corporate Solutions
Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Может ли быстрое увеличение числа объектов класса люкс привести к перенасыщению рынка недвижимости и созданию очередного «пузыря»?

Нынешняя модель «стиль жизни люкс, услуги премиум-класса» преимущественно обусловлена программой «гражданство за инвестиции». Чтобы обслуживать инвесторов такого класса, развиваются и строительная отрасль, и сфера услуг. Но сделать Кипр более привлекательным для подобных людей можно, лишь создавая соответствующие условия. Правительство выбрало правильный курс, делая ставку на развитие казино и марин, на улучшение авиасообщения. Кроме того, реализуются и проекты, связанные с высококвалифицированным медицинским обслуживанием. Но для того, чтобы обеспеченные люди не только покупали недвижимость на Кипре, но и жили здесь, нужно создать инфраструктуру для семейного отдыха, медицинского туризма, спорта и развлечений.

Ирэн Христодулу,
юрист, управляющий партнёр,
LawLab.
Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

В Лимассоле нет генерального плана застройки. Решения по возведению высотных зданий принимаются местными муниципалитетами. С одной стороны, строительство даст импульс экономике, с другой – полностью изменит облик побережья для остальных жителей Лимассола.

THE GALLERY
Здание разделено на зоны: жилую, торговую, коммерческую. Кроме того, в проекте THE GALLERY предусмотрены выставочные и конференц-залы. Архитектор знаменит тем, что спроектировал известный Burj al Arab в Дубаи. THE GALLERY будет соединён изящным мостом с набережной, что позволит пешеходам, гуляющим по улицам Анексартисиас и Айос Андреу, с комфортом пересечь прибрежную дорогу.

LIMASSOL LANDMARK
34-этажное здание, включающее жильё класса люкс (двух- и трёхспальные апартаменты, двухуровневые квартиры и пентхаусы с частными бассейнами), спа-салон, салон красоты, бизнес-центр, консьерж-службу, теннисный корт и детские площадки. Кроме того, проект предусматривает торговый центр и трёхуровневую общественную автостоянку.

LANITIS SEAFRONT
Комплекс Lanitis Seafront площадью 59 тыс. м2 разместится на месте особняка семьи Ланитис на набережной Лимассола и будет состоять из трёх корпусов (самый высокий – 37 этажей). Помимо жилья класса люкс здесь разместятся офисы, магазины, спа-салон, тренажёрный зал и три плавательных бассейна. Проектом предусматривается зелёная зона площадью 9 тыс. м2, треть которой будет открыта для публики. Данный проект включает 1 500 парковочных мест, 900 из них общественных.

ONE
Один из самых крупных проектов в Европе и самое высокое жилое здание на побережье Средиземного моря: 37 этажей, высота 170 м. На первом этаже разместятся магазины, ресторан и вестибюль. Проект будет включать 84 апартамента по три на этаже, среди которых двух-, трёхспальные и двухуровневые, а также пентхаус с частным бассейном, который займёт три верхних этажа. В здании также будут тренажёрный зал, спа-салон, конференц-зал, плавательный бассейн и обслуживание гостиничного типа.

THE OVAL
Этот бизнес-центр – самое высокое коммерческое здание на Кипре, имеющее 16 этажей и двухуровневую подземную парковку. Среди предоставляемых услуг – стойка администрации, круглосуточная охрана, ограниченный доступ в здание и к парковке, а также управление недвижимостью, тренажёрный зал и кафе.

SKY TOWER
23-этажный жилой комплекс гостиничного типа с панорамным видом. К услугам жильцов консьерж-служба, спа-салон, общий открытый бассейн, закрытый бассейн с подогревом, тренажёрный зал, теннисный корт, озеленённая территория и подземная автостоянка. Комплекс включает одно-, двух-, трёх- и четырёхспальные апартаменты, пентхаусы и двухуровневые апартаменты с частными бассейнами на крыше.

LIMASSOL DEL MAR
Del Mar – жилой и коммерческий комплекс площадью 34 тыс. м2. Фитнес-зал и спа-салон, консьерж, управление недвижимостью, закрытый и открытый бассейны. Интерьер выполнен в стиле ультра-модерн и дополнен технологией «умный дом». В комплексе также будут работать магазины, бутики, фирменные кафе и рестораны. Есть подземная автостоянка и контролируемая система доступа.

ARC-SHIP
Arc-ship – это 17-этажное здание с 22 квартирами, по две на каждом этаже на уровнях от 4 до 13-го, и тремя пентхаусами на каждом из трёх верхних этажей. Здание организовано по принципу бутик-отеля: жильцы могут пользоваться услугами ресторана, обслуживанием в апартаментах, спа-салоном, тренажёрным залом и плавательным бассейном, детской игровой площадкой. На цокольном этаже расположены парковка и кладовые; посетители могутвательным бассейном, детской игровой площадкой. На цокольном этаже расположены парковка и кладовые; посетители могут пользоваться отдельной автостоянкой за зданием.

THE ADDRESS 203
Это жилое здание, отделанное мрамором, находится рядом с пляжем, отмеченным «Голубым флагом». 11 этажей, на которых располагаются 28 квартир (двух- или трёхспальные) и два трёхспальных пентхауса с частными бассейнами и садами на крыше.
Удобства для жильцов включают частные зелёные зоны, охраняемый доступ, плавательный бассейн, открытую террасу для отдыха, теннисные корты, тренажёрный зал и сауну. Каждые апартаменты имеют крытую парковку и кладовую в цокольном этаже.

MARCO POLO
Комплекс Marco Polo площадью 20 тыс. м2, будет включать два жилых многоэтажных дома, магазины, большой частный парк, бассейны, летние павильоны. Архитекторы совместили стеклянные фасады и плавную геометрию балконов, предлагая панорамный вид на 180о: комплекс расположен в районе древнего города-государства Аматус.

На рынке недвижимости Лимассола надувается «высотный пузырь», считает кипрская газета «Политис». Бесконтрольная высотная застройка начинает беспокоить специалистов по городскому планированию, указывает издание и предупреждает, что в конечном счёте город может за поплатиться за свою беспечность.

Похоже, что Кипр и, в особенности, Лимассол должны решить, что делать: допустить новый строительный бум, возводя 30-этажные небоскрёбы и тем самым способствуя кратковременному развитию местной экономики, или внедрить план устойчивого развития, что обеспечит колоссальные преимущества в долгосрочной перспективе. Таким образом, за южными морскими воротами Кипра стремительно закрепляется имидж «города с раздвоением личности», где приносятся безрассудные жертвы, а возможные негативные последствия для будущих поколений остаются без внимания.

Ввиду президентских выборов в следующем году строительные проекты утверждаются безумными темпами. Правительство и политические партии с энтузиазмом говорят о девяти крупных проектах, уже строящихся или только планируемых: по словам политиков, они создают рабочие места и привлекают иностранные инвестиции в местную экономику.

Однако бесконтрольное высотное строительство создаёт немало проблем градостроителям. Город может дорого поплатиться за это, предупреждает «Политис» и приводит в пример стремительное развитие Лимассола после 1974 года, когда в результате турецкого вторжения была потеряна Фамагуста и в городе обосновались беженцы.

На рынке недвижимости Лимассола наблюдается резкий подъём, обусловленный высоким спросом на престижную жилую и коммерческую недвижимость, что неизбежно приведёт к нехватке качественных домов и офисов. Кипрский рынок коммерческой недвижимости невелик, как с точки зрения её непосредственного использования, так и в инвестиционном плане. Он ограничивается приобретением объектов для личного пользования, за исключением деятельности нескольких местных институциональных или зарубежных инвесторов, как правило, состоятельных частных лиц, заинтересованных в приобретении доходных активов. По оценкам, годовая потребность в офисных площадях в Лимассоле составляет 20 тыс. м2.

Комплексный подход

Некоторые здравомыслящие эксперты предлагают замедлить темпы строительства и найти устойчивую модель, которая окажется более выгодной в долгосрочной перспективе. Другие, включая экологов, обеспокоены ущербом, причиняемым почве, и загрязнением моря сточными водами. Они предупреждают, что отсутствие масштабного национального плана городского развития чревато негативными последствиями.

Конечно, поощрение высотного строительства благоприятно сказывается на развитии сектора недвижимости Лимассола. Однако должен быть общий региональный план, предусматривающий выделение специальных зон для подобных проектов, – такой подход пойдёт на пользу всему региону.

Кроме того, подобные стратегические стимулы должны учитывать последствия для остальной экономики и инфраструктуры. Инициативы по натурализации инвесторов принесли немало выгоды всему острову, однако они должны иметь устойчивый долгосрочный эффект. Нерегулируемое избыточное строительство, нацеленное на извлечение выгоды из сиюминутного спроса, который создан программами по предоставлению гражданства, может оказать пагубное воздействие на реальную экономику на национальном уровне, усугубив и без того нестабильную ситуацию в финансовой сфере. Поэтому, как и в случае с любыми инвестициями или инициативами, направленными на укрепление экономики, при утверждении проектов должны учитываться социальные и экономические последствия, а также обеспечиваться долгосрочное устойчивое развитие.

«Тепловой остров»

Так называемый «эффект теплового острова» – это повышение температуры окружающей среды в местах концентрации промышленных объектов и населения. Как правило, наблюдается в крупных городах, где температура воздуха в течение всего года на несколько градусов выше, чем на прилегающих территориях.

Объясняется он просто: заасфальтированные поверхности и стены зданий в светлое время суток забирают некоторое количество тепла, а ночью отдают его окружающему воздуху. Естественные процессы ещё больше искажаются в условиях города из-за малого испарения.

Городской тепловой остров – площадь во внутренней части большого города, характеризующаяся повышенными, по сравнению с периферией, температурами воздуха. Центр его обычно сдвинут в ту сторону, куда направлены преобладающие ветры. Эффект «теплового острова» был известен ещё в XVIII веке, но приобрёл особую остроту лишь в последние десятилетия.

Средняя температура воздуха в большом городе обычно выше температуры окружающих районов на 4 С.

Сложности и проблемы

С одной стороны, возведение высотных зданий в Лимассоле даст столь необходимый импульс экономике и строительному сектору Кипра, обеспечивая рабочие места и позволяя наращивать обороты компаниям, вовлечённым в строительный бизнес. С другой, строительные работы создадут серьёзные проблемы для тех, кто живёт поблизости, – шум, дорожные работы, пробки, – не говоря уже о требуемой модернизации объектов общественной инфраструктуры, связанных с электроснабжением, водоснабжением и канализацией, которые должны обеспечить возросшие потребности. А сколько людей лишатся вида на море! Сделают ли такие проекты Лимассол привлекательнее? По всей видимости, никто не задумывается об общей эстетике побережья Лимассола – никаких усилий по гармоничному вписыванию высоток в окружающий ландшафт не предпринимается.

Высотные здания подразумевают скопление людей на сравнительно небольшой территории. На Кипре, в условиях фактического отсутствия общественного транспорта, это вызовет огромные проблемы для всех жителей района. Прежде чем строить многоэтажные здания, необходимо наладить систему общественного транспорта. Зона, где допускалось бы высотное строительство, должна быть выбрана на основе тщательного технического анализа, а не располагаться там, где некоторые бизнесмены владеют землёй. Такая стратегия городского планирования – при разумном её применении – способна обеспечить и развитие менее престижных районов.

Высотные здания на первой линии – прямая дорога к обесцениванию недвижимости, расположенной позади них, ведь высотки лишат её вида на море. Многоэтажные дома – это не только большое количество твёрдого материала, который будет нагреваться летом, но и препятствие на пути прохладного морского воздуха. Необходимо учитывать так называемый эффект «теплового острова», который повлияет на микроклимат в данном районе. К слову, в зарубежной практике именно этот параметр является основным при градостроительстве и застройке.

Положительные аспекты

В долгосрочной перспективе «вертикальное» развитие города значительно упростит проектирование и обслуживание систем водоснабжения, канализации, электроснабжения и прочей инфраструктуры. Организовать систему общественного транспорта будет намного проще. Сохранение вокруг города нетронутых зелёных зон предотвратит загрязнение окружающей среды. Продуманная выдача разрешений на строительство и взвешенная политика градостроительства, а также требование компенсации за высотные проекты в виде участков земли (другими словами, повышение коэффициента застройки имеет свою цену) позволит сделать наши улицы лучше, создать больше открытых зон и парков.

По итогам недавней встречи архитекторов Лимассола стало очевидно, что у города нет генерального плана застройки и что совсем скоро он может оказаться перед лицом кризиса, подобного тому, что разразился в 1974 году. Тогда, пишет «Политис», в жертву была принесена вся прибрежная зона, выкорчеваны эвкалиптовые рощи – на их месте быстро появились неприглядные туристические дома и гостиницы, ряд которых сейчас находится в аварийном состоянии.

Одно из нагляднейших свидетельств отсутствия плана – 30-этажный комплекс, который будет возведён рядом с древним некрополем археологического парка Аматус. Даже такая компетентная служба, как Научно-техническая палата Кипра (ETEK), предупредила о необходимости как можно скорее разработать генплан, предлагая сосредоточиться на кластерной застройке* во избежание будущих опасностей и рисков.

_______________

* Кластерная застройка – объединение жилых домов и других сооружений в компактные группы на относительно небольшом пространстве на отведённом под застройку участке, что позволяет оставлять другую территорию в близком к естественному состоянии и тем самым улучшать условия проживания людей и их здоровье, а также сохранять окружающую среду.

Отраслевое исследование Hellenic Bank,

Ι полугодие 2017 года.

По мнению участников опроса, цены на недвижимость растут, и ближайшие месяцы – хорошее время для вложения средств в недвижимость, особенно в жильё для постоянного проживания. Интернет для большинства – наиболее важный инструмент в поиске недвижимости для потенциальных покупателей, но и роль специализированных агентов также остаётся немалой.

Опрос проводился по всему Кипру с участием 600 респондентов в возрасте от 18 до 70 лет.
Период проведения – март 2017 года. Исполнитель: Pulse Market Research по заказу Hellenic Bank.

В среднем, 6 из 10 респондентов считают, что следующие 12 месяцев – хороший период для покупки дома или квартиры. При этом более 70% убеждено, что продавать недвижимость пока не стоит.

Более половины респондентов считают, что в следующие 12 месяцев недвижимость подорожает.

Наиболее популярные объекты для гипотетического вложения средств – жильё для личного пользования и земельные участки.

29% интересовались недвижимостью в последние 12 месяцев, в основном для съёма квартиры или покупки дома.

27% респондентов будут интересоваться недвижимостью в следующие 12 месяцев, в основном с целью покупки дома.

При продаже недвижимости 46%продавцов обращаются за помощью к агенту. Среди покупателей таковых 42%.

Доходность жилья, сдаваемого в аренду

Каждый квартал кипрское отделение Королевского общества сертифицированных оценщиков (RICS) публикует статистику относительно динамики цен и доходов от недвижимости. В последнем отчёте указываются следующие ставки доходности в категории жилых квартир площадью 120 м2: Отдача (или доходность) – это доход (валовый), полученный за год в сравнении с рыночной стоимостью имущества.

Ларнака 4,13%, Лимассол 5,29%, Никосия 4,03%.

2014 - 3,8%, 2915 - 3,9%, 2016 - 4%, 2017 (прогноз) - 5%.

Доходы не отражают недополучение арендной платы, налог на недвижимость, периоды без аренды, общие расходы и т. д., и это не совсем правильно. Если сравнивать местные доходы с принятыми на международном уровне, то доходность кипрской недвижимости необходимо уменьшить приблизительно на 10–15%, чтобы получить чистую доходность недвижимости, выраженную в процентах от её стоимости.

С точки зрения доходности, Лимассол имеет хорошие показатели, но в нижней ценовой категории квартир, а не в верхней. В целом, наблюдается рост спроса и уровня доходов от аренды во всех городах (и особенно в Лимассоле). Если жилые помещения приносят валового дохода примерно 4% или чистого (до налогообложения) примерно 3,5% – это неплохой показатель, принимая во внимание тенденцию к росту и благоприятные прогнозы по развитию строительного сектора, который только начал возрождаться (хотя, в общем, и медленными темпами).

Представляем вашему вниманию таблицу доходности недвижимости в последние годы. Её показатели не являются строго фиксированными, а могут отличаться в зависимости от многих факторов. Как видно из этой таблицы, подготовленной кипрским отделением RICS, уровень доходности в указанные периоды (2010–2016) не был подвержен каким-либо особо сильным колебаниям. Однако очевидно, что более высокие доходы присущи категориям высокозатратных инвестиций, которые влекут за собой более высокий инвестиционный риск и неопределённость, а также более существенные эксплуатационные и административные расходы. Для них доходность составляет примерно 6–6,5%; в частности, для гостиниц этот показатель выше – 10–12%. Следует иметь в виду, что любая инвестиция должна оцениваться индивидуально, с учётом возраста и качества объекта, его перспектив и т. д. Чем менее привлекательна собственность, тем более высокую доходность от неё ожидают.

После 2013 года крупные инвесторы, главным образом иностранные, некоторое время требовали доходности в 6–7%, однако с улучшением состояния экономики ожидания снизились до 6%, а теперь и до 5,5% (речь идёт об объектах коммерческой недвижимости).

Самыми выгодными на сегодняшний день являются инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду в летний сезон в районе Протарас – Паралимни. Вилла этой категории, как правило, трёхспальная и недалеко от моря, имеет доходность более 8% даже после вычета 20–25% на эксплуатационные и административные расходы. Высокая эффективность сдачи в аренду таких вилл обусловлена оживлением в туристическом секторе, что в свою очередь является результатом упадка рынков Египта и Турции. Однако как только эти рынки начнут возрождаться, виллы могут потерять свою сегодняшнюю привлекательность.

Краткосрочная сдача вилл в аренду, как правило, не декларируется для целей налогообложения (хоть это и противозаконно), поскольку съёмщики не получают от этого никаких преимуществ. В настоящее время спрос на такую краткосрочную аренду растёт.

В качестве примера RICS приводит виллу с тремя спальнями (не на первой линии) в Протарасе, которая сдаётся за €2 500–3 000 в неделю
(в разгар сезона) и примерно за €2 000 в неделю в зимний сезон, с общим сроком аренды шесть месяцев. Чем более привлекательна недвижимость и чем ближе к пляжу она расположена, тем продолжительнее общий срок аренды и, естественно, тем больше доход.

В то же время, четырёхспальная вилла на первой линии сдаётся за €3 500–4 000 в неделю (в разгар сезона) и за €2 500–3 000 в зимний сезон. Следует учитывать, что из суммы общего дохода необходимо вычесть приблизительно 25% на сопутствующие расходы, агентские комиссионные и т. д.

Для тех, кто планирует вложение более крупных сумм в жильё категории «купить, чтобы сдавать», хорошие возможности открываются в контексте продажи банками отчуждённого заложенного имущества. Потенциальным инвесторам предлагаются целые квартирные комплексы (даже на этапе незавершённого строительства).

Будем надеяться, что такая ситуация сохранится ещё два-три года, что станет дополнительным стимулом для местного строительного сектора.

Кипр – международный бизнес-центр, где благодаря уникальному географическому расположению европейская культура сочетается с ближневосточной. Здесь прекрасный климат, замечательные пляжи, и это очень безопасная страна – идеальный выбор для тех, кто хочет переехать к морю. На сделки по принципу «купить, чтобы сдать в аренду» теперь приходится более четверти всех продаж. О том, что необходимо знать иностранным инвесторам при сдаче недвижимости в аренду, мы беседуем с адвокатом компании Andreas Savva & Partners LLC Марией Панайоту.

– Как приобретение недвижимости для последующей сдачи в аренду регулируется с точки зрения кипрского законодательства?

– В зависимости от требований к возврату инвестиций инвестор может сдать свою недвижимость либо в долгосрочную аренду, либо – для получения максимальной прибыли – в краткосрочную аренду.

На Кипре представлен широкий выбор недвижимости на продажу: от современных квартир до роскошных вилл. В большинстве районов острова окупаемость составит от 4% до 6% от стоимости объекта в год.

Нужно, впрочем, иметь в виду, что цена покупки не всегда совпадает с реальной стои-мостью и есть риск, что возврат по инвестициям будет меньше ожидаемого. С другой стороны, если ваша недвижимость находится в хорошем районе, недостатка в желающих её приобрести не будет.

Еще одна причина привлекательности Кипра как направления для инвестиций в недвижимость – это предоставление инвесторам различных типов вида на жительство и гражданства в зависимости от объёма вложенных в экономику страны средств.

– Какой вид на жительство может получить потенциальный инвестор?

– Лучшим вариантом для потенциального инвестора является выбор одного из двух видов на жительство. Это категория F 6 (2) (вид на жительство предоставляется в течение трёх-четырёх месяцев) и 5 (F) (её получение занимает от пяти месяцев до года). Эти две категории дают право гражданам третьих стран постоянно проживать на Кипре.

Основное различие между этими двумя типами вида на жительство заключается в том, что для категории F 6 (2), которая оформляется по ускоренной процедуре (fast track), необходимо владеть недвижимостью стоимостью не менее €300 тыс., а также внести на депозитный счёт в какой-либо кипрский банк €30 тыс. на три года.

Следует отметить: если инвестор покупает только один объект недвижимости, этот дом или квартира будет считаться местом его постоянного проживания на Кипре, и сдать его в аренду инвестор не имеет права.

Однако инвестор может разделить свои инвестиции по одной из следующих схем:
(1) дом (или квартира) и (2) дом (или квартира);
(1) дом (или квартира) и (2) магазин до 100 м2;
(1) дом (или квартира) и (2) офис до 250 м2.

При таком вложении средств инвестор имеет право сдавать второй объект недвижимости (2) в аренду.

Для получения вида на жительство категории 5 (F), на оформление которой требуется более длительное, чем для F 6 (2), время (normal track), заявитель должен доказать, что его годовой доход, получаемый из зарубежных источников, составляет минимум €30 тыс. на него самого и дополнительно по €5 тыс. на каждого члена его семьи. В этом случае инвестор имеет право сдавать свое жильё в аренду.

– Что ещё нужно учитывать, делая инвестиции в недвижимость?

– Инвестор, покупающий недвижимость для того, чтобы сдавать её в аренду, должен знать, что дома на Кипре поделены на две категории. Все здания, которые были построены до 31/12/1999, подпадают под действие закона «О контроле над арендой» (Rent Control Law, 1983 год). Этот закон был принят в связи с турецкой оккупацией в 1974 году. Тогда тысячи беженцев должны были перебраться на свободную часть острова, что вызвало серьезные жилищные проблемы. Правительство было вынуждено предоставить арендаторам защиту от выселения в случае нарушения ими условий договора аренды.

Здания, которые были построены после 01/01/2000 года, подпадают под действие гражданского права, и арендаторы, проживающие в таких зданиях, не имеют подобной защиты.

– Какие разногласия могут возникнуть между арендодателем и арендатором?

– Наиболее распространёнными спорами, возникающими на Кипре между владельцем недвижимости и съёмщиком, являются задержка арендной платы, пересмотр арендной платы в сторону увеличения или уменьшения и освобождение недвижимости, то есть выселение арендатора.

– Как владельцу недвижимости обезопасить себя от неприятностей?

– Во избежание вышеперечисленных проблем составление договора аренды необходимо поручить адвокату. В хорошем договоре должны учитываться все потребности и права обеих сторон. В случае возникновения любого спора и судебного разбирательства судья будет рассматривать каждое положение договора отдельно.

– Необходимо ли регистрировать договор в Налоговой службе? Какие взносы и налоги должен оплачивать арендодатель?

– Как только договор будет согласован и подписан обеими сторонами, его необходимо зарегистрировать в Налоговой службе – так он станет официальным документом. Гербовый сбор за регистрацию рассчитывается в зависимости от срока действия договора и размера ежемесячной арендной платы.

После регистрации договора его оригинал остается у арендодателя, а арендатору выдается заверенная копия (True Copy).

Доход от сдачи в аренду недвижимого имущества на Кипре или за рубежом, полученный налоговым резидентом Кипра (юридическим или физическим лицом), облагается подоходным налогом и специальным взносом на оборону (Special Defense Contribution, SDC). SDC начисляется по ставке 3% на 75% от общей суммы арендной платы, и оплата этого сбора является обязанностью арендодателя. Оплачивать SDC необходимо каждые шесть месяцев в Налоговой службе.

Следует отметить, что к лицам, не являющимся налоговыми резидентами Кипра и получающим доход от сдачи здесь в аренду недвижимого имущества, применяется только подоходное налогообложение, SDC они выплачивать не должны.

Что необходимо указать в договоре аренды

1. Имена сторон и их контактные данные.
2. Срок действия договора и условия, при которых он может или не может быть продлён.
3. Размер депозита и условия, при которых депозит может или не может быть возвращён.
4. Какие коммунальные услуги арендатор должен оплачивать дополнительно с обязательным переводом соответствующих счетов на своё имя.
5. Имеет ли арендодатель право поднять арендную плату после определённого периода.
6. Очень важно уточнить, разрешена ли сдача в субаренду или нет.
7. Требуется ли разрешение арендодателя на внесение арендатором каких-либо изменений в арендуемое имущество.
8. В каких ситуациях арендодатель имеет право расторгнуть договор.
9. В специальном приложении нужно описать состояние имущества, отделки, мебели и т. д.
10. Описание прав и обязанностей арендатора.

Рузан Котикян,
консультант по недвижимости, Gallery Estate
Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Кипр славится не только одним из наиболее благоприятных режимов корпоративного налогообложения в мире, но и своими налоговыми преимуществами в сфере недвижимости. Тем не менее, хотя Кипр и продолжает предлагать существенные налоговые льготы во многих секторах, став в 2004 году членом ЕС, он должен соблюдать европейские директивы. И судя по всему, послабления в сфере налогообложения по продаже земельных участков под застройку, предоставленные Кипру Евросоюзом в 2004 году, будут отменены.

Обзор текущих ставок НДС на недвижимость на Кипре

НДС на недвижимость до 1 мая 2004 года

По общему правилу недвижимость, в отношении которой необходимые разрешения на строительство были получены до вступления Кипра в ЕС, не облагается НДС.

НДС на недвижимость после 1 мая 2004 года

Недвижимость, для которой разрешения на строительство были выданы после 1 мая 2004 года, облагается НДС в размере 19%.

Покупатели первого жилья

Лица, впервые покупающие жилую недвижимость, вправе подать заявку на уплату льготного НДС в размере 5%, при условии, что объект недвижимости будет являться основным местом жительства владельца на Кипре. Однако стоит отметить, что пониженная ставка НДС применяется только к первым 200 м² собственности, а общая площадь жилья не включает следующее:
• до 5 м² помещений с машинным оборудованием;
• до 7 м² складских помещений;
• до 36 м² крытых парковочных мест;
• до 40 м² крытых веранд.

Приобретение коммерческой земли

Сделки по покупке земли в настоящее время не облагаются НДС, однако уже после 31 декабря 2017 года в силу должен вступить новый закон, определяющий ставку НДС в размере 19% на сделки по продаже земли с целью дальнейшего её освоения. Это приведёт кипрское законодательство в соответствие европейским нормам.

Исключения и требования по НДС

Лицо, которое перестаёт использовать жилое помещение в качестве основного и постоянного места жительства до истечения 10-летнего периода, должно проинформировать Налогового инспектора в течение тридцати дней со дня прекращения проживания и оплатить разницу между пониженной и стандартной ставкой НДС, применимой к оставшемуся 10-летнему периоду, в течение которого недвижимость не будет использоваться в качестве основного и постоянного места жительства.

Более того, по прошествии десяти лет получившие компенсацию лица могут претендовать на те же права по НДС при приобретении иного недвижимого имущества. Объект должен быть их основным местом жительства, где они должны проживать как минимум 186 дней в году.

НДС не применяется в том случае, если объект недвижимости пустует после строительства. Другими словами, НДС облагаются только те, кто проживает и генерирует коммунальные расходы в пределах данного объекта.

Сделки по перепродаже недвижимости на Кипре освобождаются от НДС. Вторичная недвижимость – это «подержанная» недвижимость.

Законопроект о введении НДС на продажу земельных участков под строительство

Во избежание запуска Европейской комиссией формальной процедуры о нарушении, проект закона и соответствующий циркуляр обсуждаются через платформу EU Pilot, используя которую Еврокомиссия оценивает степень несоблюдения законодательства ЕС странами-членами.

Ожидается, что законопроект будет применяться только к «земле для строительства» в коммерческих целях, в то время как земли сельскохозяйственного назначения, такие как фермерские угодья, охраняемые территории и участки лесного фонда, освобождаются от налога. Однако если на сельскохозяйственной земле всё же осуществляется строительство, объект облагается НДС по сниженной ставке в 5%. Законопроект также предусматривает уплату НДС при продаже акций компаний, владеющих землёй и/или недвижимым имуществом.

Будучи членом ЕС, Кипр должен соблюдать европейские директивы. Если директива по НДС не будет внедрена в кипрское законодательство после 31 декабря 2017 года, Кипру грозят существенные штрафы от Еврокомиссии. По оценкам, несоблюдение закона после вышеуказанной даты чревато наложением на Кипр штрафа со стороны ЕС в размере от €100 до €300 тыс. в день.

Возможные финансовые последствия

Введение НДС на сделки по продаже коммерческой земли, как ожидается, негативно скажется на банковских учреждениях и земельном секторе. По прогнозам, после вступления в силу указанного законодательства получение банковского финансирования усложнится. В условиях оценки банками коммерческой земли на 19% выше нормы, стоимость займа увеличится, что, в свою очередь, будет тормозить инвестиционную деятельность в этой сфере.

Это значит, что прежние коэффициенты покрытия недвижимостью суммы кредита, устанавливаемые финансовыми учреждениями, уже будут неприменимы. Вопрос в том, станет ли залоговое обеспечение недвижимого имущества увеличиваться под влиянием новой директивы с её вступлением в силу, или будет включено в неё.

Применение директивы о введении НДС при продаже коммерческой земли приведёт на только к росту стоимости таких сделок, но и, возможно, создаст ряд проблем, затронутых выше. Поэтому любой разумный инвестор, рассматривающий возможность вложения капитала в землю на Кипре, должен действовать без промедления, до того, как будет принято соответствующее законодательство.

Документы для получения скидки по НДС

Заполненная форма на предоставление скидки.
Заявление о том, что ранее заявитель не пользовался льготой по НДС при покупке недвижимости.
Если заявитель состоит в браке, супругу(е) также необходимо предоставить заполненную форму и заявление.
Контракт на продажу недвижимости.
Копия паспорта.
Свидетельство о браке и копия паспорта супруга(и).
Архитектурный план объекта.
Заверенная копия разрешения на строительство.
Свидетельство о площади объекта, заверенное архитектором или гражданским инженером.
Документальное подтверждение того, что
заявитель использует недвижимость в качестве места проживания на Кипре:
копии счетов за электричество, телефон, копии счетов на оплату местных и муниципальных налогов, любые другие соответствующие документы.

Сулла Дионисиу,
партнёр Hellicar, Dionysiou & Co LLC
Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.