Редакция журнала «Успешный бизнес» обратилась к экспертам в сфере недвижимости с просьбой кратко ответить на ряд вопросов. Мы провели своё собственное исследование и предлагаем вам его результаты.

Какая проблема, на ваш взгляд, является в настоящее время самой актуальной в сфере оценки, продажи и аренды недвижимости?

В оценочном описании имущества указываются критерии, на основе которых они выполнялись, с выражением как рыночной цены, так и цены, рекомендуемой оценщиками, при определении которой учитывается рыночная тенденция в отношении продажи или аренды того или иного объекта.

Однако я считаю, что каждое такое заключение должно основываться на результатах технической и планировочной оценки, то есть на процессе систематического обзора, анализа и исследования, в рамках которого потенциальный покупатель собирает информацию о физических параметрах объекта. Это позволит ему провести исчерпывающую оценку рисков, связанных со сделкой.

Таким образом, оценка актива позволит выявить отличия от информации, указанной в правоустанавливающем документе (титуле на недвижимость) и в разрешении на строительство, или любые другие несоответствия законодательной базе, которые могут повлиять на рыночную цену недвижимости.

Панайотис Пахомиу,
архитектор,
Pachomiou + Kazamias Architects
Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Что происходит на рынке долгосрочной аренды?
Цены намного выросли за последнее время. Будут ли расти ещё?

На Кипре, и, в частности в Лимассоле, с начала этого года происходит интенсивный приток иностранных мигрантов: профессионалов – работников международных компаний; людей, желающих, чтобы их семьи жили на Кипре и их дети ходили в английские и другие частные школы; и экономических мигрантов из стран с менее сильной экономикой, которые прибывают на остров в поиске работы. Не будем забывать и о просто туристах.

Всем этим людям нужно арендовать жильё. И стало очевидно, что жилья для сдачи в аренду катастрофически не хватает. Вследствие переизбытка желающих арендовать и недостатка недвижимости, цены на аренду значительно выросли. Индексы RICS свидетельствуют, что за I квартал 2017 года цены аренды выросли на 5,5% на квартиры и на 9,6% на дома по сравнению с тем же периодом 2016 года. На самом деле, эти показатели ближе к 20–40%, особенно если речь идёт о приморской недвижимости.

Хочу сказать, что это – не предел роста цен. И на аренду, и на продажу можно ожидать роста цен в течение следующих двух-трёх лет.

Ольга Тутунару,
директор,
Fenix Properties Ltd
Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Будут ли цены на недвижимость расти в течение ближайших 12 месяцев? Ваш прогноз.

Когда цены на аренду начинают расти, это считается единственным наиболее важным признаком того, что продолжат рост и цены на недвижимость. Дефицит недвижимости на рынке провоцирует рост арендной платы, поскольку новые объекты появляются на рынке очень медленно (главным образом, из-за периода времени, необходимого на планирование, проектирование и строительство дополнительных объектов). Такие факторы, как старение недвижимости и укрепившаяся тенденция сдавать большое количество объектов в аренду туристам, также привели к нехватке жилой недвижимости.

По итогам анализа индекса цен на аренду за последние пять кварталов, а именно с I квартала 2016 года по I квартал 2017 года, становится ясно, что в течение всего этого периода цены на аренду росли. Так, за двуспальную квартиру в Лимассоле теперь просят €700–800, что сделало такое жильё недоступным для молодых пар.
Аналогичным образом в этот период росли и цены продажи. Основываясь на недальновидных прогнозах того, что цены продолжат расти, частные лица и инвесторы стремятся вкладывать средства в недвижимость. Таким образом, первые стремятся приобрести недвижимость для личного пользования сейчас, прежде чем цены вырастут ещё больше, а вторые инвестируют с целью извлечь выгоду от растущих цен и прибыли.

Стелиос Хамбис,
управляющий
Blue Salt Properties Ltd
Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Считаете ли вы, что муниципальный налог справедливо отражает стоимость недвижимости и является своеобразной платой за право владения ею?

Налог на недвижимость, выплачиваемый муниципальным властям, безусловно, является важной составляющей в общем объёме налогов, взимаемых государством. Справедливость налогообложения всегда является предметом обсуждения. Многие иностранцы считают, что муниципальный налог не особо «бьёт по карману», учитывая, что на Кипре в целом действуют низкие налоговые ставки по сравнению с другими европейскими юрисдикциями. Однако большинство местных жителей убеждено, что взимать налог только за сам факт владения недвижимостью несправедливо. Было бы более правильно, если бы муниципальный налог применялся только в отношении тех владельцев, которые получают значительную прибыль от своей собственности (например, посредством сдачи её в аренду туристам). С этим тоже можно поспорить, так как теоретически, когда владельцы сдают недвижимость, они должны выплачивать налог, связанный с доходом от аренды недвижимости. Если они при этом должны платить и муниципальный налог, на практике они облагаются двумя видами налогов в отношении одного и того же объекта недвижимости, что представляется несправедливым.

Сезари Зиенюк,
управляющий директор,
IBC Corporate Solutions
Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Может ли быстрое увеличение числа объектов класса люкс привести к перенасыщению рынка недвижимости и созданию очередного «пузыря»?

Нынешняя модель «стиль жизни люкс, услуги премиум-класса» преимущественно обусловлена программой «гражданство за инвестиции». Чтобы обслуживать инвесторов такого класса, развиваются и строительная отрасль, и сфера услуг. Но сделать Кипр более привлекательным для подобных людей можно, лишь создавая соответствующие условия. Правительство выбрало правильный курс, делая ставку на развитие казино и марин, на улучшение авиасообщения. Кроме того, реализуются и проекты, связанные с высококвалифицированным медицинским обслуживанием. Но для того, чтобы обеспеченные люди не только покупали недвижимость на Кипре, но и жили здесь, нужно создать инфраструктуру для семейного отдыха, медицинского туризма, спорта и развлечений.

Ирэн Христодулу,
юрист, управляющий партнёр,
LawLab.
Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.