Фото magnific.com
Льгота €150 000 не уменьшает цену недвижимости и не означает возврат €150 000 или экономию налога на эту сумму. Она уменьшает только рассчитанную прибыль от продажи основного жилья. Причём это общий пожизненный лимит: если вы пользовались льготами ранее, то они сокращают сумму, доступную при нынешней сделке.
С 1 января 2026 года физическое лицо может освободить от налога до €150 000 прибыли от продажи соответствующего требованиям основного жилья.
Формула выглядит так:
Облагаемая прибыль = Цена продажи — скорректированная стоимость приобретения — разрешённые расходы — оставшаяся пожизненная льгота
С оставшейся суммы взимается налог на прирост капитала, по ставке 20%.
Например, дом продан за €500 000. Его скорректированная стоимость вместе с улучшениями и разрешёнными расходами составила €310 000. Прибыль равна €190 000. Если владелец раньше не использовал льготы, после вычета €150 000 облагаться будет только сумма в €40 000, а налог составит €8 000.
€150 000 – совокупный пожизненный предел для одного человека, а не новая льгота на каждое проданное жильё. Общая льгота при продаже другой недвижимости, составляющая с 2026 года €30 000, не добавляется к жилищной.
Если при предыдущей продаже вы уже использовали все €30 000 общей льготы, доступный остаток максимального пожизненного лимита составит €120 000. В приведённом примере налог тогда будет равен €14 000: (€190 000 – €120 000) × 20%.
Перед расчётом поднимите предыдущие декларации и налоговые уведомления. Не полагайтесь на память: важна сумма льготы, которую налоговая уже признала использованной.
При первой продаже жильё должно использоваться владельцем исключительно для собственного проживания в течение не менее пяти лет. Льгота распространяется на дом с участком до 1,5 декара, то есть до 1 500 м². Если участок больше, то часть прибыли, относящаяся к нему, будет облагаться налогом.
При второй или последующей продаже основного жилья требуемый период собственного проживания увеличивается до десяти лет. Если после прекращения проживания до продажи прошел год и более, специальная жилищная льгота не предоставляется. Сдача дома в аренду или его смешанное использование могут поставить под вопрос требование о собственном проживании.
В расчёт включаются первоначальная стоимость недвижимости и капитальные улучшения с инфляционной корректировкой по индексу потребительских цен Кипра. При соблюдении условий можно также учитывать связанные с приобретением и продажей юридические расходы, регистрационные сборы и проценты по соответствующему кредиту.
Сохраните договор покупки, подтверждение регистрационных сборов, счета юристов, банковские документы и счета с квитанциями за пристройки, реконструкцию и другие улучшения. Для подтверждения проживания понадобятся счета за электричество и воду на имя владельца, банковская корреспонденция и документы с адресом жилья.
Декларацию о продаже нужно подать в утверждённой форме, а самостоятельно рассчитанный налог уплатить в течение одного месяца после сделки и до регистрации перехода права собственности.
Даже если вычет полностью обнулит Capital Gains Tax, продавец отдельно уплачивает сбор 0,4% от цены продажи недвижимости. Льгота €150 000 этот сбор не уменьшает.
Полный текст закона о налоге на прирост капитала доступен на официальном портале.
