2018 год стал очень успешным для строительного сектора, и эксперты ожидают, что в 2019 году тенденция роста сохранится и рынок оздоровится без угрозы нового «пузыря».
С 2013 года продажи недвижимости выросли более чем втрое: если в кризисном 2013 году было продано 2 676 объектов, то в 2018-м продажи достигли 9 242 объектов. Рынок неуклонно растет с 2014 года, после нескольких лет падения. В прошлом году было продано на 508 объектов больше, чем в 2017-м, а в 2017-м – на 2 361 объект больше, чем в 2016-м.
Как заявил в интервью изданию Financial Mirror глава Кипрской ассоциации владельцев недвижимости Джордж Мускидис, в 2019 году ожидается увеличение продаж на 5–10%. По его словам, это «здоровый рост» для рынка недвижимости. Мускидис считает, что в последующие годы рынок стабилизируется и угрозы появления очередного «пузыря» нет.
«Несмотря на то, что цены на недвижимость растут, я считаю, что они будут сдерживаться появлением на рынке объектов нового строительства и объектов, отчужденных в счет погашения кредитов», – отмечает Мускидис.
Немалая часть спроса продолжит исходить от иностранных покупателей, особенно тех, кто заинтересован в получении гражданства через инвестиции. Впрочем, последних, как считает Мускидис, станет меньше, особенно с учетом давления, которое на Кипр оказывает ЕС.
Следует отметить, что покупателями почти половины всех объектов, проданных в 2018 году, стали иностранные граждане. Так, из 9 242 объектов иностранцы приобрели 4 421. Из них 1 428 купили граждане стран ЕС и 2 993 – граждане третьих стран. Львиная доля такой недвижимости находится в Лимассоле, за которым следует Пафос.
Впрочем, оживление наблюдается и на внутреннем рынке. Это подтверждает рост продаж и увеличение числа разрешений на строительство в Никосии – направлении, традиционно востребованном у местных жителей.
Впрочем, Мускидис предупреждает, что темпы нового строительства не должны быть чрезмерными, если Кипр «не хочет заново пережить кризис прошлых лет, когда строительные компании и застройщики объявляли о банкротстве один за другим».
Еще один больной вопрос – то, как в конечно итоге банки будут избавляться от недвижимости, накопленной ими в процессе реструктуризации необслуживаемой задолженности. Пока, отмечает собеседник издания, банки действуют достаточно осмотрительно, продавая объекты постепенно и не сбивая цены на рынке. Мускидис считает, что этой же стратегии они будут придерживаться и в будущем.
Кипрские банки активно привлекают клиентов, предлагая займы на покупку жилья менее чем под 2%, а также кредитование строительства и ремонта недвижимости.
Уход с рынка Кооперативного банка не оказал сильного эффекта на конкуренцию в сфере ипотечного кредитования, и банки продолжают пользоваться благоприятной экономической ситуацией, стремясь повысить свою ликвидность и расширить доходную базу.
Как заявил в интервью деловому порталу StockWatch руководящий сотрудник одного из банков, спрос на ипотечные займы сейчас огромен. «И если клиент способен обслуживать заем и отвечает ряду критериев, банки открывают ему кредит», – сказал собеседник издания.
Помимо непосредственно покупки жилья банки охотно кредитуют и другие категории, связанные с недвижимостью, в том числе строительство дома (квартиры, дачи), его ремонт, отделка и пр., а также покупку земли под строительство.
В попытке привлечь новых клиентов банки пользуются испытанными, пусть и не слишком эффективными методами.
Это, например, отсрочка выплат по кредиту (на срок до трех лет). При покупке основного места проживания сумма кредита может покрывать до 80% стоимости недвижимости. Банки также продлевают период погашения кредита, особенно если заемщики – люди младше 30 лет. Как правило, срок погашения может достигать 40 лет (при условии, что возраст основного заемщика к тому моменту не превысит 70 лет).
Процентные ставки, предлагаемые банками на сегодняшний день, варьируются от 1,9% до 2,5%, что существенно ниже прошлогодних показателей в 2,2–2,75%.
По данным Центробанка Кипра, по состоянию на ноябрь 2018 года объем ипотечных займов резидентам Кипра в местных банках достиг 8,6 млрд евро. За первые 11 месяцев прошлого года объем новых заимствований составил 770 млн евро против 625 млн годом ранее.
В рамках комплексного реформирования судебной системы Кипра, правительство намерено внедрить специальную процедуру для разрешения споров о банковских займах и о продаже банковских облигаций в период с 2008 по 2013 годы.
Как сообщил министр юстиции Ионас Николау, Кабинет министров одобрил законопроект, предусматривающий создание отдельного суда. Новое учреждение будет заниматься исключительно спорами о займах и претензиями касательно продажи ценных бумаг банков. Николау отметил, что такие дела будут рассматривать специально назначенные Верховным судом судьи, благодаря чему удастся значительно ускорить весь процесс. Всего таких судей будет шесть.
Напомним, что в 2013 году облигации кипрских банков на общую сумму 1,2–1,5 млрд евро были обращены в акции, которые практически обесценились на пике банковского кризиса. Многие из держателей облигаций заявляют, что банки ввели их в заблуждение, поощрив покупку этих высокодоходных высокорисковых бумаг, и теперь требуют компенсации.
Кабинет министров Кипра одобрил предварительную версию Национального плана по энергетике и климату на 2021–2030 годы, куда включены различные стратегии и меры по борьбе с климатическими изменениями и улучшению энергоснабжения.
Согласно плану, к 2030 году выбросы парниковых газов на Кипре должны быть сокращены на 24% по сравнению с уровнем 2005 года (без учета выбросов от работы электростанций, цементного и керамического производств). На европейском уровне снижение должно составить 40%.
Последние данные показывают, что 49% всех выбросов на Кипре приходится на транспортный сектор, 17% – на энергетику (без учета работы электростанций), 14% – на отходы, 12% – на сельское хозяйство и 8% – на промышленные предприятия.
В целом по ЕС план предусматривает наращивание доли электроэнергии, произведенной за счет альтернативных источников, до 32% от конечного потребления. Однако конкретных показателей для отдельных государств блока пока нет.
Еще одной целью является сокращение потребления электроэнергии. Для ЕС к 2030 году оно должно составить 32,5%, для Кипра – 9,5% от уровня 2007 года.
Все страны ЕС обязаны подать собственные комплексные планы по энергетике и климату на рассмотрение Еврокомиссии. В них государства должны дать описание национальных энергетических систем и национальных политик в отношении климата, а также представить стратегический план развития в пяти областях: безопасность энергоснабжения, конкурентный и интегрированный внутренний рынок энергии, сокращение объемов потребления энергии, уменьшение доли угля в используемом топливе и развитие исследований и инноваций в секторе энергетики.
Кипр, вместе с остальными странами ЕС, представит свой десятилетний Национальный план европейскому техническому комитету в конце января. После этого начнется обсуждение планов со всеми причастными сторонами с тем, чтобы к концу 2019 года страны смогли подготовить финальные версии документов.
Государственная газовая компания Кипра (DEFA) в очередной раз продлила срок приема заявок по тендеру на строительство инфраструктуры для импорта сжиженного газа, который будет использоваться в качестве топлива кипрскими электростанциями.
DEFA, которая по закону является единственным импортером газа на Кипре, решила принимать заявки не до 19 января, как предусматривалось изначально, а до 29 марта 2019 года.
В ходе встречи в Президентском дворце в Никосии на этой неделе представители DEFA оправдывали необходимость отсрочки тем, что потенциальные участники тендера запросили разъяснение некоторых аспектов тендерной документации.
Напомним, что проект по переводу электростанций Кипра на газ разбит на две части. Первая касается строительства необходимой инфраструктуры (объекты по приемке, регазификации и хранению газа), вторая – непосредственно поставок газа.
Первый тендер, связанный с инфраструктурой, уже идет. По самым оптимистичным оценкам, подрядчика выберут летом текущего года.
Сообщается, что в тендерную документацию внесли некоторые изменения. Так, изначально сдача объектов инфраструктуры была назначена на конкретное время, ноябрь 2020 года. В переработанной версии срок заявлен как не позднее, чем через два года после подписания договора. Таким образом, объекты будут сданы не ранее лета 2021 года.
Второй тендер по закупке газа на спотовом рынке должны объявить в феврале текущего года.
Стоимость строительства необходимой инфраструктуры оценивается в 300 млн евро (из них 101 млн евро предоставляет ЕС). Еще около 200 млн евро понадобится на эксплуатацию и обслуживание объектов в течение 20 лет.
Международное агентство Moody’s 24 января повысило рейтинги Bank of Cyprus и Hellenic Bank: долгосрочный рейтинг депозитов с В3 до Саа1 и долгосрочный рейтинг риска контрагента с В1 до В2. Прогноз для обоих банков позитивный.
Для банка Hellenic эти рейтинговые действия завершают процесс пересмотра рейтинга, начатый 13 июля 2018 года, а в случае с Bank of Cyprus они связаны с изменением структуры обязательств банка (привлечение добавочного капитала в размере 220 млн евро в декабре 2018 года).
***
Статистическая служба Кипра CyStat опубликовала анализ торговой деятельности Кипра в январе – октябре 2018 года (Intra-Extra EU Trade Statistics (by commodity and country).
Общий объем импорта в этот период увеличился до 7,32 млрд евро по сравнению с 6,46 млрд годом ранее. Объем экспорта составил 3,87 млрд евро против 2,51 млрд в 2017-м. Дефицит торгового баланса, таким образом, сократился до 3,44 млрд евро (3,95 млрд в том же периоде 2017 года).
***
Банк Hellenic запустил второе передвижное отделение, которое обслуживает 15 общин Кипра. Таким образом, два мобильных отделения банка покрывают 27 удаленных общин и деревень страны. Первый подобный проект был запущен в ноябре 2018 года и обслуживает 12 населенных пунктов.
***
Кипр занял первое место в ЕС по росту числа ночей, проведенных резидентами в туристических комплексах страны, и второе – по доле нерезидентов в общем числе отдыхавших.
В целом по ЕС в 2018 году резиденты провели в гостиницах своих стран на 2,3% больше ночей, чем в 2017-м. Увеличение числа нерезидентов, ночевавших в туркомплексах европейских стран, за тот же период составило 2%.
Когда речь идет о резидентах, этот показатель вырос во всех странах ЕС, кроме Греции и Люксембурга. Лидерами стали Кипр (+10,6%), а также Мальта и Хорватия. В случае с нерезидентами рост показали все страны кроме Ирландии, Люксембурга, Испании и Португалии. Здесь лидируют Латвия, Бельгия и Литва.
Страны, в гостиницах которых в большинстве своем отдыхают местные жители, – это Румыния (81% всех проведенных в гостиницах ночей), Польша (80%) и Германия (79%). Нерезиденты преобладают в таких странах, как Мальта (96%), Кипр (95%) и Хорватия (93%).
***
В 2017 году уровень инвестирования домохозяйств (в основном это затраты на ремонт жилья и покупку крупной бытовой техники и личного транспорта) на Кипре был один из самых высоких в ЕС (10,2%), однако он все еще намного ниже докризисных значений (в 2008 году он достигал 19,6%).
Еврокомиссия 23 января вынесла предупреждение ряду стран касательно их программ по предоставлению гражданства и вида на жительство состоятельным иностранцам (CBI/RBI). По мнению комиссии, эти программы могут использоваться организованными преступными группировками для проникновения на территорию ЕС и представляют собой риск отмывания денег, коррупции и уклонения от уплаты налогов. В ответ на это кипрское правительство заявило, что изменит условия своей программы.
Это первое официальное исследование программ по «продаже» паспортов и виз в ЕС. В фокусе претензий Еврокомиссии оказались Кипр, Мальта и Болгария, программы CBI/RBI которых не предусматривают достаточно тщательной проверки источников капитала заявителей и не предоставляют возможности легко идентифицировать их. К слову, Болгария 22 января заявила о прекращении своих программ CBI/RBI.
Отмечается, что эти программы хоть и являются законными, представляют собой значительные риски. Еврокомиссия не может запретить их, однако имеет право потребовать внесения ряда изменений. Пока никаких подобных требований предъявлено не было.
В свою очередь, Президент Кипра Никос Анастасидис обвинил Европу в «двойных стандартах», отметив, что на Кипр приходится всего 0,3% случаев выдачи гражданства странами ЕС и что в республике применяются самые строгие критерии из 20 стран, имеющих программы CBI/RBI.
Тем не менее, Правительство Кипра намерено изменить ряд положений своей программы, чтобы удовлетворить высказанные Еврокомиссией претензии. В частности, как сообщает газета «Филелефтерос», составляется перечень секторов, в которые можно привлекать иностранных инвесторов.
Как известно, Кипр предлагает состоятельным иностранцам возможность получить за инвестиции либо гражданство, либо вид на жительство. Требуется вложить не менее 2 млн евро. Объектами вложения может быть жилая недвижимость (в том числе место собственного проживания без права продажи), а также комбинации различных типов недвижимости, местных компаний или государственных облигаций. За последние пять лет гражданство Кипра получили 4 700 инвесторов, в основном из России и Китая.
В индексе инноваций агентства Bloomberg на 2019 год Кипр опустился на одну позицию по сравнению с прошлым годом, до 48 места из 60. Теперь Кипр не только уступает, например, Ирану, но и занимает последнее место среди 28 стран ЕС.
Ежегодный рейтинг составляется на основе семи параметров, среди которых расходы на исследования и разработки, производственный потенциал, производительность труда и концентрация публичных высокотехнологических компаний. Кипр набрал неудовлетворительные баллы по всем критериям, заняв, например, 59-е место за формирование добавочной стоимости на производстве, 55-е – за производительность труда и 52-е – за интенсивность исследований и разработок. Самая высокая позиция – 30-я – у Кипра за концентрацию высокотехнологических компаний.
Примечательно, что инновационную отсталость Кипра недавно выявили и данные Европейской службы статистики Eurostat, согласно которым Кипр занимает одно из последних мест в ЕС по доле расходов на исследования и разработки. В 2017 году республика потратила на эти цели 109 млн евро или 0,56% ВВП. Меньше только у Румынии, Латвии и Мальты.
Возвращаясь к индексу Bloomberg, лидерские позиции в нем сохранила Южная Корея, за которой с небольшим отрывом следует Германия.
На Кипре возможен рост напряженности в бюджетной сфере, который будет обусловлен конкурентным давлением, дефицитом по текущим операциям и затруднениями в сфере инвестиций. К такому выводу приходят авторы отчета о фискальной устойчивости стран ЕС в 2018 году Fiscal Sustainability Report 2018.
В отчете анализируется фискальная устойчивость европейских стран в кратко-, средне- и долгосрочной перспективе. И Кипр – единственная страна ЕС, которой в ближайшем будущем (то есть в текущем году) может грозить рост напряженности в бюджетной сфере. Причиной тому является сочетание ряда макроэкономических, финансовых и конкурентных аспектов, что усугубляется высоким уровнем госдолга.
Примечательно, что в средне- и долгосрочной перспективе риски для Кипра снижаются до умеренных/низких. Некоторая степень риска сохраняется из-за возможного негативного влияния уровня госдолга.
В частности, отчет указывает на снижение конкурентоспособности страны темпами выше приемлемого уровня вкупе с дефицитом по текущим операциям и активным оттоком капитала. Негативное воздействие оказывает и ряд финансовых факторов, таких как большой долг домохозяйств и компаний.
Особое внимание в отчете уделяется рискам для государственного бюджета, связанным с необслуживаемой задолженностью и возможной дестабилизацией банковской системы. Если в 2019 году случится крупный банковский кризис, больше всего в ЕС он скажется именно на Кипре: его эффект будет приравниваться к 3,2% ВВП. Впрочем, при анализе ситуации в долгосрочной перспективе (2029 год) воздействие такого банковского кризиса будет умеренным, на уровне 0,4% ВВП (что, впрочем, больше, чем у других стран ЕС).
В январе вышла статья на сайте новостного агентства Bloomberg, которая вызвала большой общественный резонанс. Уже само название «Cyprus No Longer Mediterranean Haven for Russian Businesses» («Кипр теряет лоск как средиземноморская гавань для российского бизнеса») было провокационным. По информации агентства, речь идет о счетах бизнесменов, которые держали деньги на острове более 10 лет. Отмечается, что предприниматели не смогли предоставить банкам документы о доходах, полученных много лет назад, поэтому им пришлось закрыть свои счета. Почитать статью полностью можно по ссылке https://www.bloomberg.com/news/articles/2019-01-10/cyprus-loses-luster-as-mediterranean-haven-for-russian-business
Основная мысль - усиление (под давлением США) борьбы с отмыванием денег приводит к тому, что россиянам приходится выводить деньги с острова, долгое время служившего для них безопасной гаванью. По данным ЦБ Кипра, объем средств на счетах неграждан ЕС (в основном — россиян, утверждает Bloomberg) в кипрских банках сократился в конце ноября 2018 года до 7,1 млрд евро, а в 2012 в банках на счетах граждан третьих стран было 21,5 млрд евро.
Редакция «Вестника Кипра» получила комментарий к этой статье от известного кипрского застройщика, владельца компании Imperio Янниса Мисирлиса:
«Статья, опубликованная на сайте Блумберг, в основном рассказывает о банковских счетах и подставных компаниях людей, чьи имена внесены в санкционный список, а также об их компаниях или организациях, связанных с их бизнесом.
В сфере недвижимости 95% россиян, которые инвестируют в Кипр, не имеют ничего общего с вышеизложенным. Они не находятся в санкционном списке либо в списке подозрительных лиц, и следовательно, у них нет проблем с открытием банковских счетов. Важно отметить, что россиянам очень рады на Кипре! После мирового финансового кризиса 2018 год для Кипра стал одним из самых успешных в отношении сделок с недвижимостью, в которых участвуют граждане России. Это ясно показывает, что, несмотря на любые санкции, с которыми могут столкнуться некоторые россияне, Кипр продолжает быть популярным направлением в сферах туризма и инвестиций в недвижимость.
Исходя из нашего собственного опыта в Imperio, я могу утверждать, что ни один из наших новых клиентов не испытывал какие-либо трудности в процессе покупки недвижимости у нас, в Лимассоле, и ни одному клиенту не было предложено закрыть имеющиеся банковкие счета».
