На Кипре участились случаи «захвата» недвижимости недобросовестными арендаторами. Владельцы недвижимости могут защититься только с помощью правильно составленного контракта, и порой споры заканчиваются в суде. При этом каждой стороне важно знать свои права и обязанности.
КТО ТАКОЙ АРЕНДАТОР?
На Кипре отношения между арендодателем и арендатором регулируются законом «Об аренде» (N23/1983). Недвижимостью, согласно этому закону, считаются здания (дома или магазины), за исключением автозаправочных станций и сельскохозяйственных угодий или земельных участков, на которых построек не имеется.
Арендатором, согласно закону, может быть физическое лицо, проживающее на Кипре, или иностранец/-ка, состоящий/-ая в браке с киприоткой/киприотом, получивший/ая право пользования недвижимостью.
Арендатором может являться и юридическое лицо – кипрская компания, в том числе контролируемая иностранными гражданами.
Институциональным арендатор становится автоматически по истечению срока действия договора об аренде, если таковой имеется. Он продолжает пользоваться недвижимостью с теми же правами и обязанностями, которые были определены в договоре аренды, при условии, что недвижимость была построена до 31 декабря 1999 года. Важно знать, что аренда в Республике Кипр на основе соответствующего законодательства может привести к сверхдоговорным обязательствам между сторонами и к установленной законом защите арендаторов, по причине перемены аренды на институциональную аренду.
ВОЗВРАЩЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ ВЛАДЕЛЬЦУ
Арендодатель может восстановить владение недвижимостью в следующем случае:
1. Если арендатор задерживает арендную плату. Для этого необходимо предъявить уведомление в течение 21 дня. Но если арендатор оплатит всю сумму задолженности в течение 14 дней с момента получения уведомления, то владелец не сможет подать заявку на восстановление владения недвижимостью.
2. Если арендодатель может доказать суду, что его требования на восстановление владения недвижимостью обоснованны.
3. Если арендодателю требуется помещение магазина для своего бизнеса, и он может доказать суду, что найти другой магазин для этой цели за разумную арендную плату ему не удалось.
4. Если арендодатель намерен произвести радикальные изменения и / или снести и заново отстроить данную недвижимость. В этом случае необходимо обеспечить соответствующее разрешение, выданное компетентными органами, разрешение на снос, если планируется снос, и разрешение на строительство нового здания.
5. Если арендатор причиняет неудобства или ущерб либо производит субаренду, нарушая тем самым договор.
Отсрочка принятого судом решения о возвращении владельцу недвижимости составляет до одного года. За этот период арендатор может оплатить задолженность по арендной плате и начать выполнять прочие условия договора, и владелец в этом случае теряет право на восстановление права владения недвижимостью.
Если переезд в другое помещение негативно сказывается на деловой репутации арендатора, то арендодатель выплачивает ему компенсацию. Как правило, эта сумма равна арендной плате за 18 месяцев.
ДВЕ СТОРОНЫ ОДНОЙ МЕДАЛИ
Действующее законодательство в отношении владельцев недвижимости содержит множество процессов и этапов, к которым вынужден и обязан прибегнуть собственник до момента выселения и взыскания задолженной суммы арендной платы.
Арендодатели также имеют обязательства перед своими арендаторами. Следует подчеркнуть, что каждый владелец обязан уважать своих арендаторов. Это означает, что арендодатели не имеют права входить на территорию недвижимости без письменного разрешения или согласия арендаторов либо без разрешения суда. Каждый арендатор имеет право на свободное и исключительное пользование арендованной недвижимостью.
Что касается арендаторов и их прав, то действующее законодательство предусматривает ряд гарантий их безопасности и защиты, при условии, что они выполняют свои обязательства согласно договору аренды.
Георгиос Продрому,
адвокат, почетный консул РФ в Республике Кипр
george@ligelaw.eu
Министерство финансов Кипра подало на рассмотрение парламента четыре законопроекта, регулирующие сферу электронных платежей. При этом Минфин призвал депутатов как можно скорее передать документы на голосование, поскольку речь идет о необходимости гармонизировать кипрское законодательство с европейским.
Финансовое ведомство подготовило проекты законов «О платежах и доступе к платежным системам», «О кредитных учреждениях» (в текущей версии), «Об электронных деньгах» и поправку к закону «О предоставлении услуг электронной торговли потребителям» (в текущей версии) от 2017 года.
Согласно Минфину, эти законопроекты представляют собой единую законодательную базу для дальнейшего развития рынка электронных платежей на рынке Кипра и ЕС, а также для лучшего регулирования этой сферы. Кроме того, они должны способствовать доступу на рынок новых игроков, что создаст более конкурентную среду и улучшит условия для потребителей. Предлагаемые нововведения также создадут необходимую основу для внедрения проекта Единой зоны платежей в евро (SEPA) на Кипре.
Кипру необходимо гармонизировать свое законодательство в этой сфере до 13 января 2018 года, после чего Еврокомиссия может начать разбирательство о нарушении правил процедуры.
Рынок телекоммуникаций Кипра в последние несколько лет характеризуется агрессивной борьбой за абонентов. При этом лидер – государственная Телекоммуникационная компания Кипра (СуТА) все еще удерживает наибольшую долю рынка – как мобильной, так и стационарной телефонии, – однако стабильно теряет свои позиции в пользу коммерческих операторов.
Мобильная связь
Так, в первом полугодии 2017 года на СуТА приходилось 58,44% рынка мобильной связи. Для сравнения, в декабре 2016-го у компании было 60,46% абонентов, а в июне 2016-го – 62,31%. В частности, доля в сегменте предоплаченного сервиса сократилась до 51,70% против 54,77% в декабре и 56,88% в июне прошлого года.
Вторую позицию по числу абонентов мобильной связи занимает MTN, вышедшая на кипрский рынок в 2004 году. В первые шесть месяцев 2017 года доля компании в сегменте контрактной связи выросла до 32,57% (31,65% в декабре 2016-го), а в сегменте предоплаченного сервиса – до 39,52% (38,10% в конце 2016-го).
В свою очередь, на оператор Primetel, начавший работу в 2006 году, приходится 8,99% контрактных абонентов на Кипре и 6,68% тех, кто пользуется предоплаченными услугами связи (в декабре 2016-го 7,89% и 5,21% соответственно).
При этом общее число абонентов мобильной связи на Кипре достигает 1,17 млн, увеличившись за первое полугодие текущего года на 37 569. Это самое большое за последние восемь лет значение.
В целом, доля СуТА на рынке мобильной связи сократилась с 76,73% в декабре 2010-го до 58,03% в декабре 2016-го. Доля MTN в те же периоды составляла 23,27% и 34,41% соответственно. Primetel увеличил свою долю рынка с 1,01% в 2011 году до 6,74% в 2016-м.
Стационарная телефония
Аналогично, и на рынке стационарной телефонии СуТА остается лидером, но число ее абонентов сокращается. Так, в первом полугодии текущего года ее доля сократилась до 72,42% по сравнению с 74,74% в декабре 2016-го.
За ней следуют Primetel, на который приходится 13,43% абонентов со стационарными линиями (12,98% в декабре прошлого года), и Cablenet – 8,52% и 7,58% соответственно.
MTN занимает последнее место с 5,64% рынка (4,46% в конце 2016 года).
За первые шесть месяцев текущего года число абонентов с широкополосным доступом увеличилось на 8 607 человек (3,09%). Большинство «новых» подписчиков приходится на Primetel (39%), MNT (33%) и СуТА (27%). При этом в сегменте интернет-доступа, цифрового телевидения и стационарной телефонии рост наблюдается только у Primetel.
Площадь строительных проектов, одобренных в первые семь месяцев 2017 года, выросла на 42% в годовом выражении, составив 773 251 кв. м, а их совокупная стоимость увеличилась на 49%, до 857,6 млн евро. Такие данные приводит Статистическая служба Кипра.
Этот рост обусловлен в первую очередь, увеличением площади и стоимости (на 50%) проектов жилого строительства – до 607 547 кв. м и 632,1 млн евро соответственно. В свою очередь, в категории нежилого строительства эти показатели составили 131 427 кв. м (+18%) и 136,2 млн евро (+11%).
Число единиц жилой недвижимости, получившей разрешения на строительство, за период с января по июль выросло на 40%, до 2 807. Почти половина из них – отдельные дома.
***
Парламент отклонил законопроект, разрешающий использование персонализированных номерных знаков на автомобилях. Большинство депутатов проголосовало против (25 «против», 23 «за») даже после того, как в соответствующий законопроект была внесена поправка о повышении цены такой услуги с 300 до 1 000 евро. Подробнее: https://vkcyprus.com/society/4779-avtonomera-ostayutsya-standartnymi
***
Сумма операций по пластиковым картам в сентябре выросла на 10% в годовом выражении, составив 217,2 млн евро. По данным процессинговой компании JCC Payment Systems Ltd, за первые девять месяцев 2017 года общая сумма сделок почти достигла 2 млрд евро, что на 13% больше, чем за соответствующий период прошлого года.
Сумма покупок и снятия наличных держателями кипрских карт за рубежом в сентябре 2017 года составила 137,7 млн евро (+12%), а с начала года – 1,2 млрд евро (+12%). Держатели иностранных карт потратили на Кипре 101,2 млн евро в сентябре (+17%) и 709,3 млн евро за первые девять месяцев 2017-го (+19%).
***
Компания Nearchi Investment PLC (ОАЭ) выкупила Fly Orion Airways Ltd (Orion) – базирующуюся на Кипре авиакомпанию. Сделке предшествовали четыре месяца переговоров и юридических проверок. Подписанное соглашение, на основании которого будет оформлен контракт о продаже, предусматривает передачу покупателю 100% акций Orion. Авиакомпания, штаб-квартира которой находится в Ларнаке, уже около года ведет подготовку к работе. Она намерена работать, основываясь на гибридной модели, которая предусматривает как фиксированные, так и чартерные рейсы. Nearchi собирается вложить в приобретенный актив еще 30 млн евро в течение следующих 30 месяцев. По планам, авиакомпания начнет работу в первом полугодии 2018 года.
По прогнозам Международного валютного фонда, опубликованным в октябрьском отчете Fiscal Monitor, государственный долг Кипра в 2017 году сократится до 105,5% ВВП. При этом в своем апрельском прогнозе МВФ установил этот показатель на уровне 109,3%. До менее 100% ВВП госдолг снизится к 2019 году, а не к 2020-му, как было предсказано ранее.
В частности, в 2018 году госдолг составит 102% ВВП, в 2019-м – 96,4% ВВП, в 2020-м – 92%, 2021-м – 88,3%, а в 2022-м – 83,7%,
Примечательно, что по данным другого документа, подготовленного МВФ и посвященного анализу государственного долга в разных странах, Кипр является одной из стран с самым высоким уровнем госдолга в мире.
Так, Кипр занимает восьмое место в списке из 120 стран различного уровня развития. По состоянию на 2017 год, самый большой долг относительно ВВП у Японии – 240,3%, за которой следуют Греция (180,2% ВВП) и Италия (133% ВВП). После них в списке расположились Португалия, Конго, Сингапур, США и Кипр. Замыкают топ-10 Бельгия и Египет.
На противоположном конце списка находятся Люксембург, Узбекистан, Россия, Казахстан, Саудовская Аравия, Эстония (8,7%) и Гонконг (0,1% ВВП).
Налоговая служба Кипра сообщает о том, что теперь международные компании могут подавать свои страновые отчеты (CbC) за 2016 год. CbC – один из трех элементов стандартизированной отчетности в отношении трансфертного ценообразования, применяющейся согласно ст.13 проекта BEPS Организации экономического сотрудничества и развития.
Отчеты CbC следует подавать в Налоговую службу через государственный портал Ariadni. Следует отметить, что крайний срок подачи документации перенесен с 20 октября 2017 года на 20 ноября 2017-го. При подаче служба может запросить предварительные налоговые заключения.
Список ответов на часто задаваемые вопросы доступен по ссылке http://www.mof.gov.cy/mof/taxdep.nsf/All/49C1A5A3D898E6C9C225816E0027E322/$file/QA%201.pdf
Каждый из нас хоть раз в жизни сталкивался с необходимостью покупки или продажи недвижимости. Попробуем взглянуть на эту тему с точки зрения «пользователя» – выходца из России, находящегося на Кипре, – и обратим внимание на ряд особенностей.
ПОКУПКА.
Поиск.
Это самый увлекательный этап. Действительно, что может быть приятнее, чем поездки по острову, когда все вокруг улыбаются вам – покупателю с деньгами – и стараются казаться милее Матери Терезы? Но не поддавайтесь чарам продавцов, сохраняйте трезвый взгляд на вещи.
Надо собраться и тратить драгоценное время экономно. Источники информации о продаваемых объектах: пресса, друзья и знакомые, агентства недвижимости, непосредственно строительные компании. Некоторые терпеливо ездят по понравившимся районам, высматривая на домах объявления о продаже. Есть специализированные сайты, а недавно появились и мобильные приложения.
Выбор объекта.
Если вы не привязаны жёстко к какому-то месту, окиньте взглядом страну и найдите милый сердцу район. Здесь несметное количество замечательных уголков, в которых некоторым станет грустно: «И почему я поторопился и купил дом не здесь?» Однако будьте реалистами – что будете делать вы и ваши родные в райской, но, возможно, далёкой от цивилизации глуши? Не забывайте о балансе приятных фантазий и здравого смысла.
Итак, район приглянулся. Насколько он комфортен для проживания? Уровень криминала, состояние экологии, близость магазинов, дороги и их качество, перспективы застройки. Если через несколько лет вы будете продавать своё жильё, есть смысл выбирать его в месте, где планируется строительство торгового центра или знакового инфраструктурного объекта (например, марины). Ведь стоимость недвижимости здесь будет расти быстрее, чем в других районах, и вы продадите её не только дорого, но и в кратчайшие сроки.
Если в семье есть собака, то где вы будете её выгуливать? Нет ли у соседей маленького злого пёсика, не умолкающего ни на минуту?
Шум – убийца, он уменьшает продолжительность жизни. Посетите понравившееся жильё не только тихим воскресным утром, но и вечером, в час пик. Если неподалёку – футбольный или ночной клуб, то знайте: каждый год множество ночей ваша семья не будет спать, пока десятки людей вокруг будут веселиться. Эффективных способов бороться с этим на Кипре пока не придумано.
Обратите внимание на состояние объекта. Попросите специалиста осмотреть его. Это поможет не только найти скрытые дефекты, но и понять действительную стоимость жилья. Услуги эксперта не бесплатны, но эти траты обоснованы, так как уберегут от покупки проблемного объекта или позволят аргументированно торговаться.
Кто ваши будущие соседи, не скандальны ли? Если вы выбираете квартиру, смогут ли они вместе с вами финансировать поддержание дома в нормальном техническом состоянии?
В наличии ли у продавца титул владельца? Его отсутствие – не трагедия, множество людей живут без титула годами. Но лучше пусть он будет, а вас – не коснутся проблемы, неожиданно возникающие, если его нет. Если титул выпущен на нескольких владельцев, проверьте, все ли согласны с продажей объекта.
Откуда деньги?
Ваши деньги на покупку должны быть «белыми». То есть, совсем. Хотя бы потому, что через какое-то время вам, возможно, придётся доказывать это с внятными документами на руках. Иначе будут неприятности вплоть до уголовного преследования, конфискации и прочих кошмаров. Нет такого закона? Не зарекайтесь, судя по последним тенденциям, он вполне может появиться.
Если вы решили добавить к покупке объекта бонус в виде постоянного вида на жительство или паспорта, то обязательно надо показать, что деньги поступили из-за границы.
Контракт.
Поручите составить контракт вашему проверенному адвокату. Если его уже составил адвокат продавца, пусть ваш адвокат проверит текст с особым пристрастием. Желательно прописать в нём ответственность за недобросовестность сторон. Когда я покупал свой первый дом, то радовался, что его владельцы, муж и жена, – оба юристы, наивно полагая, что эти-то уж точно люди порядочные. В итоге они ещё год после оплаты цинично и очень грамотно тянули с переездом, проявив абсолютный профессионализм – в свою пользу.
Часто предлагают купить объект на компанию, аргументируя тем, что в будущем можно продать не дом, а компанию и тем самым избежать налогообложения на прирост капитала, ведь прибыль от продажи акций не облагается налогом на Кипре. Не верьте в эти сказки, законодательно и на практике таким «фокусам» поставлен заслон.
Проверьте «чистоту» объекта, а именно: что он не заложен или что на нём нет иных обременений. Обычно это делают через адвоката.
После внесения небольшого задатка (можно оплатить его чеком – это отлично подтверждает факт оплаты) зарегистрируйте контракт в Департаменте земельных ресурсов. Это помешает продавцу продать объект другому человеку или заложить как обеспечение по кредиту.
Сделка.
Не соглашайтесь оплатить часть стоимости покупки «под столом». Во-первых, если что-то пойдёт не так и контракт будет расторгнут, вам могут не вернуть эту «серую» сумму. Во-вторых, когда будете продавать недвижимость, придётся платить налог с прироста капитала, и чем ниже официальная цена покупки, тем больше ваш доход и сумма налога.
Использование.
Купили, отремонтировали, живёте. Можете пускать родственников, гостей и знакомых. Нельзя размещать квартирантов и брать с них деньги. Пока вы не станете гражданином Кипра или другой страны ЕС, вы можете покупать жильё, но не имеете права получать за него арендную плату. Если продавец или застройщик говорят иное, то они просто любым способом хотят продать объект или не знают об ограничениях для иностранцев.
ПРОДАЖА.
Продажа недвижимости – это зачастую грустно. Хотя бы потому, что вы за несколько лет вложили в объект кучу денег, теперь предлагаете его по справедливой цене, но платить её никто не хочет. И никто не стоит в очереди за покупкой… Продать – сложнее, чем купить, поэтому-то комиссионные агенту платит продавец.
Подготовка объекта.
Помните стихотворение о том, как старик корову продавал? Никто не любит смотреть объекты с видимыми признаками «возраста». Поэтому, даже если вы знаете, что квартира/дом простоит ещё сто лет, а новый владелец в любом случае будет делать косметический ремонт, ваше бывшее жильё необходимо подготовить к визиту покупателей. Товар надо показать «лицом». И быть обаятельным на встречах.
Определение цены.
На рынке действует принцип: стоимость объекта зависит от площади недвижимости и размера земельного участка. Остальные критерии (разные «экстра», которые вы создали за годы жизни в доме) существенно на цену не влияют. Зато могут повлиять на предпочтения покупателей, выбирающих объекты одной ценовой категории. Поэтому желательно составить список этих «экстра» и других преимуществ и заранее продумать, как вы будете их нахваливать потенциальным будущим хозяевам дома («не похвалишь – не продашь»).
Поиск покупателя.
Первое – проинформировать знакомых, друзей и родственников. Даже если они не интересуются покупкой, то можно надеяться на «сарафанное радио».
Хороший вариант – воспользоваться помощью профессиональных агентов. Кто-то отдаст предпочтение знакомым агентам. Но большинство – тем, кто использует максимальный инструментарий рекламы и продаж.
Недавно на кипрском рынке среди профессиональных агентов появился очень крупный и опытный международный игрок, использующий широкий набор проверенных технологий поиска покупателей/продавцов. Но он требует эксклюзив на шесть месяцев. Естественно, на такие условия согласны не все.
Есть на острове и русскоязычные агенты – с ними удобнее общаться тем, кто не говорит по-английски или по-гречески, и есть надежда на «солидарность» и прозрачность в отношениях.
В любом случае, к кому бы вы ни обратились – обязательно проверьте лицензию на деятельность и заранее уточните условия сотрудничества.
Можно дать объявление в газету и ждать звонков. Из русскоязычной прессы наиболее обширные рекламные страницы у «Вестника Кипра».
Обладатели смартфонов оценят удобства мобильного приложения TopGuide Cyprus – в нём есть категория «Недвижимость» с данными агентств и предложениями об аренде или продаже.
И, конечно, действенным остаётся старый добрый способ: заказать баннер о продаже, повесить его на балконе или воротах и ждать, пока на него обратит внимание тот, кто хотел бы приобрести жильё в вашем районе.
Контракт.
Если вы продаёте объект через профессионального агента, то есть надежда, что он, на основе своего опыта и дорожа репутацией, составит «правильный» контракт. Но и в этом случае будет нелишним показать его вашему доверенному адвокату.
Сделка.
Ваша цель сейчас – продать. Значит, предложение о задатке от покупателя будет уместным и поторопит с покупкой именно вашего объекта, а если сделка сорвётся по вине покупателя, то уплаченная вам сумма не возвращается – в этом суть задатка.
Теперь самое интересное. Перед тем, как продадите недвижимость, вы должны: получить в Налоговой службе сертификат, подтверждающий отсутствие у вас задолженностей по налогам, и заплатить налог на прирост капитала, который образуется по итогам предстоящей сделки. Это очень необычно для российского менталитета, но таковы местные правила.
Что делать с деньгами?
Обычно деньги передают в виде особого банковского чека – его вы получите напрямую из рук банкира, который вместе с покупателем придёт в Департамент земельных ресурсов для заключения сделки. Этот чек можно депонировать в любой местный банк. Или частично в один банк, а остаток – в другой.
Если у вас нет чётких планов относительно полученного от продажи дохода, не растратьте его. Согласны на минимальный доход от депозита? Поделите сумму между счетами в разных банках (в случае каких-то неприятностей в банковском секторе кипрским законодательством гарантированы только €100 тыс. на одном счёте). Желаете заработать больше? Проконсультируйтесь со специалистами. И помните: чем выше доходность, тем больше риск. Но это уже тема другой публикации.
Михаил Соболев,
вице-президент и партнёр Consulco
michael.sobolev@consulco.com
Кипрское агентство по привлечению инвестиций (CIPA) разработало новый стратегический план на 2017–2020 годы. Целью его является становление Кипра как глобального центра предоставления качественных услуг и признанного инвестиционного центра в таких областях, как инновации, туризм, шипинг, финансовые услуги и инвестиционные фонды.
Среди стратегических направлений работы CIPA
- Создание региональных представительств на Кипре, особенно в контексте сохранения британскими компаниями присутствия в ЕС после «брексита».
- Инновации и инновационный бизнес. В этом сравнительно новом для Кипра секторе предлагается целый ряд инициатив в области исследований и разработок и предоставляются налоговые льготы.
- Финансовые услуги и инвестиционные фонды. В частности, привлечение на Кипр иностранных банков, а также создание необходимой законодательной базы для работы инвестфондов.
- Привлечение инвестиций в туризм, в том числе медицинский, и крупные строительные проекты.
- Шипинг.
- Энергетика, в том числе привлечение сервисных компаний.
- Технологии и коммуникации, в том числе привлечение новых компаний и укрепление позиций уже работающих на рынке.
- Образование, путем привлечения инвестиций в уже действующие вузы и открытия кампусов зарубежных университетов на Кипре.
Турция заявила о своем намерении также начать разведку углеводородов в Средиземном море в конце текущего года – начале следующего. Для этого страна намерена использовать собственную буровую платформу.
Как пишет Cyprus Mail со ссылкой на турецкие СМИ, Турция уже купила платформу Deep Sea Metro 2 у Южной Кореи. На бурение потребуется 200 млн долларов. Однако турко-кипрское интернет-издание kibrisgazetesi сообщает, ссылаясь на представительство в «ТРСК» Турецкой нефтяной корпорации, что платформа еще не приобретена и все еще ведутся поиски вариантов для покупки.
Если Турция приступит к реализации планов по разведке своего шельфа, напряжение между ней и Кипром, границы исключительной экономической зоны Турция оспаривает, рискует еще обостриться.
Кипр будет принимать решения о монетизации своих углеводородных запасов в конце 2018 года, после получения результатов разведки консорциумом Exxon Mobil и Qatar Petroleum на участке 10 исключительной экономической зоны. Об этом 11 октября заявил министр энергетики, торговли, промышленности и туризма Йоргос Лаккотрипис, выступая на конференции Maritime Cyprus 2017.
По словам министра, к тому времени сложится более ясная картина, поскольку во второй половине 2018 года консорциум намерен провести два разведочных бурения.
Решение о проведении бурения было принято после того, как компания Total провела разведку на участке 11. По ее итогам не было найдено месторождение с запасами, достаточными для коммерческой эксплуатации. Однако данные Total подтвердили положения геологической модели, сходной с той, которая позволила обнаружить гигантское месторождение «Зохр» на шельфе Египта двумя годами ранее.
Лаккотрипис подчеркнул, что Кипр пока не отказывается ни от одного из вариантов, включая строительство завода по сжижению газа, прокладку трубопровода в Египет или создание плавучего газосжижающего терминала. При этом консорциум Exxon/Qatar сообщил о намерении построить завод по сжижению газа в том случае, если результаты разведки окажутся удовлетворительными.