И это хорошая новость для тех, кто брал кредит или являлся поручителем. 6 апреля Парламент Кипра принял целый пакет изменений по теме взыскания залоговой недвижимости и споров по кредитам. Были одобрены два правительственных законопроекта, меняющие закон о внесудебном разрешении финансовых споров и закон о передаче и ипотеке недвижимости. В тот же день палата одобрила ещё 10 депутатских инициатив. Отдельно прошла и поправка к закону о судах, которая позволяет Верховному суду давать указания о назначении специальных судей для финансовых споров.

Сразу важно уточнить: это не полная замена системы взыскания, а попытка одновременно усилить защиту заёмщиков и поручителей, не вводя всеобщий запрет на аукционы. Министр финансов Макис Керавнос прямо говорил, что Кипр находится под наблюдением рейтинговых агентств, ЕС и международных кредиторов, поэтому общий мораторий был бы слишком рискованным шагом.

Что именно изменилось

Главное правительственное изменение – усиление роли финансового комиссара. Его решение становится обязательным для споров до 20 000 евро (хотя право банка оспорить это решение в суде сохраняется).

В доработанной версии правительственных законопроектов Минфин также заложил более длительные процедурные сроки перед продажей недвижимости. Срок для обращения к комиссару после получения уведомления формы “I” был увеличен до 30 дней, а сама логика изменений сводилась к тому, чтобы дать сторонам больше времени на урегулирование до аукциона.

Какие депутатские поправки реально прошли

Самые заметные для рынка изменения пришли из депутатских инициатив, которые были одобрены в тот же день.

Во-первых, парламент закрепил право ипотечного должника и других заинтересованных лиц обращаться в суд с требованием приостановить процедуру взыскания, если есть спор о размере долга или если в кредитном договоре либо ипотечном соглашении могли быть несправедливые условия. Это одна из самых важных поправок, потому что она открывает прямой судебный путь не только по процедурным вопросам, но и по самому содержанию требований банка или компании, перекупившей долг.

Во-вторых, была принята норма, по которой, если выручки от продажи залогового имущества не хватает для полного погашения долга, остаток задолженности подлежит списанию. То есть после продажи недвижимости долг не должен автоматически тянуться за заёмщиком бесконечно.

В-третьих, Парламент одобрил правило, которое запрещает кредитору начислять дополнительные проценты, если общий объём задолженности, включая проценты, уже достиг двойного размера первоначального долга. До настоящего времени зачастую бывало, что долг рос за счет штрафных начислений.

В-четвёртых, серьёзно усилена защита поручителей. Парламент одобрил поправку, которая ограничивает ответственность поручителя размером первоначального кредита с учётом суммы, уже вырученной от продажи имущества или зачтённой при его переходе к кредитору. Отдельно была принята норма, обязывающая кредитора сначала исчерпать меры против основного должника и против самого залога и лишь затем обращаться к поручителю. Для Кипра это особенно важно, потому что многие семейные и малые бизнес-кредиты оформлялись именно с личными поручительствами родственников или партнёров.

В-пятых, одобрена поправка, запрещающая требовать дополнительное обеспечение, если сумма кредита уже полностью перекрыта стоимостью заложенной недвижимости. Это ограничение касается банков, компаний по покупке кредитов и управляющих кредитными портфелями.

В-шестых, парламент поддержал поправку, по которой при повторных попытках продажи после истечения шестимесячного периода от первого аукциона должна сохраняться минимальная цена продажи не ниже 50% рыночной стоимости объекта. Это снижает риск продажи недвижимости по слишком низкой цене при затянувшемся процессе.

Наконец, была принята временная мера: до августа 2026 года приостанавливаются процедуры взыскания по основному жилью стоимостью до 350 000 евро. Именно эта мера ближе всего к мораторию, но она ограничена по предмету и по сроку, а не распространяется на весь рынок.

Почему эта тема вообще обострилась

Политическое давление на Парламент Кипра выросло из-за заметного увеличения числа аукционов по основному жилью. По данным Центрального банка, переданным парламенту и пересказанным Cyprus Mail 20 февраля, только в третьем квартале 2025 года на аукционах были проданы 98 основных жилых объектов, из них 93 – стоимостью ниже 350 000 евро. В том же квартале более 900 основных жилых объектов уже находились в процессе подготовки к аукциону. Это и стало главным аргументом сторонников ужесточения защиты заёмщиков.

Какое практическое влияние это окажет на бизнес

Для малого и семейного бизнеса влияние будет особенно заметно там, где кредиты обеспечены не только активами компании, но и личными гарантиями собственников, супругов, родителей или партнёров. Новые ограничения по ответственности поручителей и требование сначала исчерпать меры против основного должника меняют баланс в пользу предпринимателей и их семей. Это особенно важно для старых кредитов, которые позже были проданы компаниям по покупке проблемной задолженности.

Для инвесторов в проблемные кредиты пакет тоже меняет расчёт. Минимальная планка продажи в 50% рыночной стоимости, временная остановка по части основного жилья и более сильные процессуальные права должников снижают вероятность очень дешёвой перекупки недвижимости через затянувшийся аукцион.

Парламент Кипра не отменил систему взыскания залоговой недвижимости, но заметно изменил правила в пользу заёмщиков и поручителей. Практически это означает три вещи. Первая: путь к аукциону становится длиннее и юридически сложнее. Вторая: финансовый комиссар играет более значимую роль, хотя не становится окончательной заменой суду. Третья: персональные риски для поручителей и должников после продажи имущества сокращаются.