Фото magnific.com
Дешёвая квартира может стать дорогой покупкой, если не обратить внимание на детали сделки. Дело не в заявленной цене. На Кипре важно проверить, можно ли вообще купить этот объект, есть ли отдельный титул собственности, что записано в договоре, кто владелец, есть ли ипотека, какие разрешения получены и какую ставку НДС придётся платить.
Для граждан из стран, не входящих в Европейский союз, покупка недвижимости на Кипре требует специального разрешения. Такой документ по-английски называется Permission for acquisition of immovable property by an alien, а по-гречески – Άδεια απόκτησης ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπό. Это касается и иностранных компаний, а также компаний, контролируемых иностранцами.
Гражданин ЕС, гражданин третьей страны с ВНЖ, компания с иностранными акционерами и покупатель, оформляющий объект через юридическое лицо, находятся в разных ситуациях. Нужно обсудить статус с юристом.
Отдельный вопрос: что именно покупается. Министерство внутренних дел следит за тем, чтобы иностранный покупатель мог получить разрешение на покупку квартиры, дома или участка земли площадью до 4000 кв. м для строительства собственного жилья.
Главный документ на Кипре: титул собственности (Title Deed / Τίτλος Ιδιοκτησίας). Но даже если он есть, недвижимость все равно нужно проверять – на наличие ипотеки, запретов, ареста, судебных претензий или других обременений.
С 12 декабря 2023 года продавец обязан прилагать к договору купли-продажи справку о поиске обременений по объекту (Search Certificate / Πιστοποιητικό Έρευνας Ακίνητης Ιδιοκτησίας). Справка должна быть датирована не ранее и не позднее пяти рабочих дней от даты подписания договора.
Сам договор купли-продажи тоже надо правильно зарегистрировать. Он должен быть подан в земельный кадастр в течение шести месяцев с даты подписания. Эта регистрация включает механизм специального исполнения договора купли-продажи (Specific Performance / Ειδική Εκτέλεση), который защищает покупателя, если продавец не выполняет свои обязательства.
До внесения депозита юрист должен проверить как минимум пять вещей: титул, зарегистрированного собственника, ипотеку или другие обременения, а в случае строящейся недвижимости –разрешение на планирование или разрешение на строительство.
Самый высокий риск обычно возникает при покупке строящегося объекта. Титула на недвижимость нет, сроки на Кипре часто не соблюдаются. Чтобы не оказаться в неприятной ситуации, нужно проверить разрешения на строительство, ипотеку застройщика, сроки сдачи, оговорить и обязательно прописать в контракте штрафы за задержку, порядок устранения дефектов и условия возврата депозита.
Налог на добавленную стоимость может резко увеличить стоимость покупки. Для новой недвижимости стандартная ставка составляет 19%. Льготная ставка 5% применяется только при покупке или строительстве основного и постоянного жилья. В действующих правилах есть лимиты: 5% платится на первые 130 кв. м стоимостью до €350 000, а общая стоимость сделки должна быть не выше €475 000 и общая площадь жилья – не выше 190 кв. м.
Банк тоже может остановить сделку. Он вправе запросить происхождение средств и если останется недоволен объяснениями, перевод может задержаться или не пройти вообще. Таких случаев много.
Перед оплатой депозита покупатель должен через юриста выяснить, кто является собственником, есть ли отдельный титул, есть ли ипотека, зарегистрируют ли договор в кадастре, какие разрешения получены, какая ставка НДС применяется, что будет при задержке строительства и можно ли вернуть депозит.
Текст подготовлен по материалам:
