Фото magnific.com
Правительство предлагает изменить расчет минимальной цены при принудительных продажах Земельным департаментом. В соответствии с проектом нового закона, недвижимость смогут выставить на повторный аукцион на 15% дешевле. Это не касается продажи банками, там правила другие. И мы подробно объясним, в чем разница.
Проект Земельного департамента Кипра обсуждается до 8 сентября 2026 года. Рыночную стоимость и резервную цену (reserve price / επιφυλασσόμενη τιμή) будут определять частные оценщики, зарегистрированные в Научно-технической палате Кипра (ETEK / ΕΤΕΚ). Оценщика привлечет инициатор продажи после уведомления департамента.
Продажа по неисполненному судебному решению проводится через Земельный департамент после выдачи судебного приказа. Если минимальную цену указал суд, частный оценщик не сможет установить меньшую сумму.
Банковская продажа заложенного объекта регулируется отдельным законом 9/1965. На первом аукционе цена сейчас не может быть ниже 80% рыночной стоимости. Этот порог действует еще шесть месяцев, затем снижается до 50%.
Третья процедура касается неделимой совместной собственности. Если объект не получается законно разделить, один совладелец после уведомления остальных и 30 дней на соглашение может потребовать продажи целиком. Это часто касается наследников. Выручка распределяется по зарегистрированным долям, а несогласие других владельцев продажу не блокирует.
После первой неудачной продажи цену на последующих аукционах в течение пяти лет предлагается снизить на 15%. При исходной цене €300 000 новый минимум составит €255 000.
Специальной процедуры оспаривания частной оценки проект не вводит: нет ни срока, ни порядка подачи возражения. Владельцу следует сразу запросить отчет, заказать независимую оценку и письменно обратиться в Земельный департамент до аукциона.
Для неделимой недвижимости заявление снимут с рассмотрения, если после оценки прошло пять лет и состоялись минимум два безрезультатных аукциона. Новая заявка потребует повторной проверки возможности раздела.
В пояснениях властей всё выглядит запутанно. На примерах легче разобраться. Ниже два конкретных случая.
Это случай, когда объект заложен банку или другому ипотечному кредитору, а должник не платит.
Здесь действует закон о передаче и ипотеке недвижимости 9/1965 (Transfer and Mortgage of Immovable Properties Law / Ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμος).
Правило такое:
1. первый аукцион – не ниже 80% рыночной стоимости;
2. если недвижимость не продана сразу, в течение первых шести месяцев цена всё ещё не может быть ниже 80%;
3. после этого допускается продажа с минимальной ценой не ниже 50% рыночной стоимости.
Например, заложенная недвижимость оценена в €300 000: первый этап – цена не менее €240 000; после шести месяцев цену можно снизить, но объект выставляется не дешевле €150 000.
Это правило касается именно заложенной недвижимости, которую продаёт ипотечный кредитор.
А вот правило про 15% относится не к продаже заложенного объекта по закону 9/1965, а к другому случаю. Речь идет о том, когда Земельный департамент организует продажу после неудачного аукциона, например по судебной процедуре или по неделимой совместной собственности.
Нововведение, как оно описано выше, предлагает после первой неудачной продажи снижать цену на последующих аукционах на 15%.
То есть при исходной оценке €300 000 новый минимум будет €300 000 минус 15% = €255 000. Это на 15% ниже исходной цены.
Аукцион не гарантирует свободное владение или законность постройки. До того, как вы сделаете ставку, нужно выяснить, продается весь объект или доля, кто его занимает, не заложен ли он, какие есть на него судебные обременения. Нужна проверка титула, разрешений, границ, возможности немедленного доступа.
Переходная норма затронет, в том числе, и начатые дела. Если минимальная цена установлена по прежнему закону, но продажа не завершена, она будет считаться определенной по новой процедуре оценки.
Текст подготовлен по материалам Портала общественных консультаций Республики Кипр, официального текста законопроекта, «Филелефтерос».
