Современный рынок недвижимости, помимо собственно покупки и владения объектом, предлагает множество альтернативных способов инвестирования, выгодных и не слишком трудозатратных. Рассмотрим несколько вариантов, а также аспекты приобретения недвижимости на юридическое лицо.

В тонкостях инвестиций в недвижимость помогают разобраться налоговый консультант Михаил Соболев и юрист Алексей Руденко.

Инвестиции через фонды недвижимости

Для тех, кто хочет инвестировать, но при этом не заботиться об управлении, фонды недвижимости (REITs) становятся отличной альтернативой. После покупки их акций управление передается профессионалам, которые занимаются арендой, ремонтом и продажей объектов.

Такой подход позволяет рассчитывать на дивиденды, формируемые от арендной платы, повышение стоимости и последующую выгодную продажу. Обычно срок окупаемости подобных долгосрочных инвестиций составляет около 5 лет. Главное преимущество – пассивный доход: не нужно самостоятельно решать операционные вопросы, связанные с объектом.

Производные инструменты в недвижимости

Менее популярный, но весьма перспективный вариант – инвестиции в производные инструменты, связанные с недвижимостью. Например, участие в бридж-финансировании.

Компании предоставляют кредиты будущим владельцам недвижимости, которые используют средства для покупки и реновации объектов. Вложившись в такой проект, инвестор получает часть прибыли в виде процентов, что часто оказывается менее рискованным вариантом по сравнению с прямым владением. Доходность таких инструментов составляет порядка 4-5% годовых, что вполне привлекательно в условиях современной экономической нестабильности.

Данный вариант особенно подходит тем, кто ценит «пассивность» и стремится к оптимальному соотношению риска и доходности. Рассмотрение этих альтернатив может стать ключом к эффективному управлению капиталом инвестора.

Преимущества и риски покупки недвижимости на компанию

Приобретение недвижимости через компанию – это не только инвестиция, но и сложный процесс с юридическими и другими профессиональными нюансами. Рассмотрим, когда выгодно приобретать на юридическое лицо и какие аспекты необходимо учитывать.

Инвестиция или расходы?

Многие считают, что покупка недвижимости через компанию – это способ учесть расходы в корпоративной отчетности. Однако это не совсем так. Покупка недвижимости – это инвестиция, а не прямые расходы компании. Расходы включают в себя только затраты на сделку: оплату услуг адвоката, государственные пошлины и сборы.

При этом владение недвижимостью через юридическое лицо влечет за собой дополнительные затраты, такие как регистрация, поддержание деятельности фирмы, бухгалтерская отчетность. Поэтому для покупки одного объекта создание компании может быть неоправданным. Однако, если планируется расширение портфеля недвижимости, регистрация предприятия становится логичным шагом.

Налоговые преимущества

Главная причина для оформления недвижимости на компанию – это налоговая оптимизация. При продаже недвижимости физическим лицом налог на прирост капитала составляет 20%, тогда как для компаний, занимающихся куплей-продажей, налоговая ставка – 12,5%.

Однако важно учитывать и другие налоги: на прибыль от аренды недвижимости, на дивиденды, которые зависят от статуса владельца (резидент, нерезидент, домициль). Для грамотного планирования рекомендуется обратиться за налоговой консультацией, чтобы заранее просчитать возможные расходы и доходы.

Ответственность компании и владельца

Еще один важный аспект – юридическая ответственность. Если недвижимость зарегистрирована на компанию, то именно она несет ответственность в случае каких-либо инцидентов. Например, если арендатор получил травму из-за конструктивных и других недостатков объекта. В этом случае, компания несет ответственность и выплачивает компенсацию пострадавшему.

В формате личного владения вся ответственность ложится на собственника. Это особенно важно в строительном бизнесе: в 90% случаев юристы рекомендуют оформлять земельные участки на юридическое лицо, чтобы минимизировать риски.