С руководителем группы компаний Oikos Петросом Петру мы поговорили о том, насколько безопасно строить рядом с береговой линией, где проходит граница государственного пляжа и сколько стоит элитная недвижимость в районе Фамагусты.
Главной темой для обсуждения, впрочем, стало городское планирование. В Лимассоле вокруг разрешений на строительство развернулась нешуточная полемика, а Айя-Напа – учитывая неоднозначный лимассольский опыт – заранее определила, где можно, а где нельзя строить высотные здания, и подготовила генеральный план.
– Береговая линия Кипра во многих районах практически полностью застроена. Насколько безопасно строить на такой земле?
– Любой тип почвы может быть приспособлен для строительства. У нас есть пример Дубая, где стройки разворачиваются прямо на песке. Это требует определённой технологии с использованием опорных столбов и закладкой фундамента на большей глубине. При этом в упомянутом мной Дубае срок жизни большинства зданий составляет 25–30 лет, после этого они подлежат сносу, так как жить в них становится небезопасно.
– А что говорят кипрские законы в тех случаях, когда многоквартирный дом требует ремонта?
– Если здание требует косметического ремонта или реконструкции, следует обращаться к городским властям за содействием. Но никаких обязательств нет, так как на Кипре нет закона, регулирующего внешний вид зданий. Таким образом, если сами жильцы не захотят тратить деньги на обновление здания, оно будет продолжать ветшать. Именно по этой причине мы можем наблюдать в Лимассоле странное соседство жилых комплексов класса люкс и облупившихся, полуразрушенных зданий.
Вид из окон дорогих апартаментов открывается на старые строения. Я уверен: любому, кто отправляется на прогулку вдоль моря, неприятно смотреть на дома с осыпающейся штукатуркой, которые портят пейзаж. И если вы человек, которому важно, чтобы город был красивым и безопасным, это портит ваше мнение о нём.
Есть и другая проблема: неразумный подход к городскому планированию. В результате рядом строятся виллы за несколько десятков миллионов евро и небоскрёбы, тень от которых сразу снижает стоимость соседней элитной резиденции в несколько раз. Неприятная новость для владельца виллы, согласитесь. Это то, над чем нужно работать государству и бизнесу совместно. Исправлять ситуацию в городах Кипра нужно район за районом, постепенно приводя в порядок внешний вид всех городов.
– Судя по всему, именно такой путь выбрала Айя-Напа?
– Да! Небоскрёбы в Айя-Напе пока будут появляться в районе новой марины: высотное строительство разрешено только на этой территории, а сам курорт останется неизменным. Сейчас отель в городе не может быть выше восьми этажей, а высота жилого здания не должна превышать трёх. Это же правило действует и в Паралимни.
Высотные жилые комплексы – это отличная идея, которая разгрузит город. Однако необходимо очень ответственно подойти к выбору места строительства, чтобы будущее здание не портило имидж города и не снижало комфорт для местных жителей. В Айя-Напе это понимают. Около восьми лет назад моя компания подавала заявку на строительство 12-этажного здания вблизи отеля Grecian Bay. По тогдашним меркам это почти небоскрёб. Мы получили отказ на основании того, что дом будет портить вид города и перегрузит инфраструктуру района. Это ещё раз доказывает, что у муниципалитета есть чёткое видение того, как должен выглядеть город.
– Можно ли сказать то же самое о Лимассоле?
– Многие в этом сомневаются, и случаи, о которых я рассказал выше, подтверждают эти сомнения. Сейчас служба городского планирования занимается исключительно проверкой документов застройщиков перед выдачей разрешений, не изучая, какое воздействие новая постройка окажет на город. При этом заинтересованный покупатель априори уверен в наличии такого разрешения. Его волнует, что и где он покупает. Почему не заняться полноценным планированием образа Лимассола с учётом всех факторов?
У властей должно быть видение города, стратегия его развития. Один из вариантов достижения целей городского планирования – создание генерального плана города. Эксперты должны заранее, принимая во внимание множество факторов, определить, какое строительство может вестись на каждом доступном участке земли, и разработать инструкции для застройщиков. Последним нужно будет только придерживаться этих инструкций. При этом разрешение на строительство должно выдаваться после завершения всех работ и полной проверки на соответствие требованиям службы городского планирования. Подобная схема действует во многих странах. Сейчас же на Кипре застройщики должны предоставлять властям архитектурный план, требующий многочасового изучения, – и это время, потраченное впустую, можно сохранить, имея генеральный план.
– Как формируется цена на недвижимость на Кипре?
– Например, в районе Фамагусты можно купить жильё в среднем на треть дешевле, чем в Лимассоле. Причина – в низкой стоимости земли и невысоком спросе на дома в удалённом районе острова. Из-за небольшого населения нет спроса на качественные дороги, функциональную городскую инфраструктуру и т. д. Кроме того, после событий 1974 года (года турецкого вторжения – прим. ред.) все городские службы были переведены в Ларнаку, что дополнительно снизило привлекательность региона.
Однако уже скоро Департамент земельных ресурсов, службы городского планирования, полиция и суд вновь переедут в район Фамагусты. А значит, ещё до конца года около 4 тыс. человек ежедневно будут приезжать сюда на работу. Население увеличится с 65 тыс. до 75–80 тыс. человек. Экономическая ценность региона вырастет, больше людей будет заинтересовано в покупке здесь жилья или офисных помещений.
Всё это означает, что потребуются инфраструктурные изменения. В этом районе достаточно продуктовых магазинов разных категорий, но, например, только одна автошкола. Соответственно, большинству желающих научиться водить машину приходится добираться в Ларнаку. У городских властей большие планы по изменению района с целью сделать его более комфортным для проживания. И именно сейчас – лучшее время для приобретения жилья в районе Фамагусты.
– Вернёмся к вопросу о зданиях вдоль береговой линии. Насколько близко к морю можно строить?
– Часть пляжа, как известно, принадлежит Республике Кипр. Эта часть не может быть продана или застроена. Её граница была обозначена ещё в 1960-х, а в 1985 году закреплена на законодательном уровне. Она находится на расстоянии примерно 100 футов (около 30,5 м) от моря. В некоторых частях береговой линии зона сужается до 30–50 футов. Эта граница была проведена исключительно на основании пожеланий городских властей. Поэтому в самом Лимассоле можно строить ближе к морю, а за городом пляжи гораздо шире. Таково было видение города больше 50 лет назад. Сейчас правительство готово внести изменения в пляжное зонирование с учётом современных условий и различной рекреационной инфраструктуры.
– Известно, что перед одной из вилл в Лимассоле появился «рукотворный» частный пляж. Есть ли в законе какие-либо нормы относительно таких ситуаций?
– На Кипре нет такого понятия как «частный пляж». Иными словами, создание пляжей для личного пользования запрещено. Береговая линия может находиться только в общем пользовании и должна быть общедоступной для купания, отдыха и прогулок. Также частное лицо не имеет права менять береговую линию. Без разрешения властей запрещено даже убирать камни.
Действительно, после выдачи ряда разрешений возможно строительство искусственного пляжа. Однако он должен быть открыт для общего пользования. Заборы или пропускные системы запрещены. На сегодняшний день, если ваши частные владения заходят на территорию охраняемой морской зоны, вы не можете даже установить забор – только посадить живую изгородь. С января 2018 года власти также разрешили установку освещения, но исключительно после получения соответствующего разрешения. Если же отель или ресторан хочет использовать часть муниципального пляжа в своих целях – например, для установки столиков или лежаков – он может временно арендовать его у властей. В случае незаконной деятельности на пляже владелец бизнеса заплатит штраф.
– Как вы думаете, по какому пути пойдет развитие сектора элитной недвижимости у моря на Кипре?
– Приоритетным станет вопрос перехода на «зелёную» энергию. Энергоэффективность зданий должна повыситься хотя бы до класса «А». Это означает, что здание само производит хотя бы 75% энергии, необходимой для функционирования, – например, посредством солнечных батарей. Так задействовать внешние источники электроэнергии придётся только ночью. Вместо солнечной энергии можно использовать воду, ветер и т. п. Энергетическая автономность зданий должна стать приоритетом.
