Должны ли владельцы бизнеса платить аренду во время эпидемии? Чтобы защитить население страны от быстрого распространения коронавируса, правительство Кипра приняло решение временно закрыть многие предприятия. Большинство компаний не могут работать, при этом владельцам бизнеса по-прежнему нужно платить аренду за офисы и другие помещения. Можно ли «заморозить» такие платежи или совсем их отменить на время простоя?
Основная сущность договора аренды — это обязательство платить по договору аренды. По сути, это — одно из основных обязательств арендатора. Поскольку с высокой долей вероятности договор аренды продолжит действовать после завершения карантина, у арендатора нет права на прекращение выплат по договору в одностороннем порядке на основании форс-мажорных обстоятельств или невозможности ведения бизнеса из-за временных мер правительства. Иными словами, арендатор не может утверждать, что его аренда отменена или аннулирована в связи с осуществлением правительских мер. Из-за относительно короткого периода закрытия и временного характера мер по сравнению со сроком действия договора аренды, кипрский суд вряд ли согласится отменить регулярные платежи и освободить арендатора от обязательств по договору.
Следует учитывать, что, как и в большинстве аналогичных ситуаций с арендодателем и арендатором, независимо от прав или обязанностей, которые может иметь любая из сторон, временных изменений положений договора можно достичь в результате переговоров между сторонами.
Поэтому предлагается, чтобы в такие трудные времена, арендаторы, у которых возникли финансовые трудности, должны связаться с владельцами недвижимости и попытаться достичь договоренностей, которые удовлетворят обе стороны. Например, разумной основой переговоров может стать либо временное приостановление обязательства по оплате аренды, либо временное уменьшение арендной платы.
Предоставляет ли правительство какую-либо поддержку?
26 марта 2020 Совет Министров одобрил законопроект о приостановлении отправки всех уведомлений о выселении и судебных процедур против арендаторов, которые не платят арендную плату.
Постановление действует до 31 мая 2020 года из-за вспышки коронавируса. Законопроект, вносящий изменения в Закон о контроле над арендной платой (23/1983), будет охватывать только те ситуации, в которых задолженность возникла после 1 марта 2020 года.
Обязательство арендаторов платить арендную плату за три месяца (март, апрель и май 2020 года) существует, но в случае неуплаты, владелец не имеет право подать иск в суд для выселения арендатора. При этом, арендодатель может требовать задолженность и использовать все предусмотренные законом средства для сбора арендной платы.
Следует также отметить, что, как указано выше, этот законопроект применяется только к договорам аренды, которые являются предметом Закона о контроле за арендной платой (23/1983). Этот документ относится к так называемым «законным арендаторам», то есть:
• людям, арендующим здание на территории Республики Кипр, построенное до 31 декабря 1999 года;
• людям, чей первый срок аренды истек или прекращен;
• арендатор остается во владении собственности, выплачивая арендную плату в обычном порядке (при условии, что арендатор не является гражданином третьей страны, за исключением случая, когда арендатор состоит в браке с кипрским гражданином или арендатором является юридическое лицо, контролируемое иностранцами).
Кроме того, следует отметить, что в начале апреля 2020 года правительственная сторона обсуждала возможность приостановления выплат арендной платы как для компаний, так и для сотрудников, но к этому вопросу необходимо подходить очень осторожно, поскольку существует риск противоречия со статьей 26 Конституции Кипра, которая гарантирует «право на свободное заключение договоров».
14 апреля 2020 Министр внутренних дел сообщил, что финансовые возможности государства вмешиваться через субсидирование арендной платы ограничены. Поэтому арендаторы жилых домов или квартир не включены в план правительства. Тем не менее, он оставил место для продвижения регламентов, которые могут применяться к компаниям, вынужденным приостановить свою деятельность из-за распространения коронавируса.
ПРИМЕЧАНИЕ: содержание этой статьи действительно по состоянию на 30 апреля 2020 года.
Андреас Менелау
Директор компании Andreas Menelaou LLC
Отказ от ответственности: данная информация не является юридической консультацией и не влечет за собой возникновения обязательств «адвокат – клиент». В случае необходимости получения юридической консультации, пожалуйста, обращайтесь к юристу напрямую.
Уровень безработицы в ЕС в марте 2020 года составил 6,6% по сравнению с 6,5% в феврале 2020 года. На Кипре безработица увеличилась до 6,7% (30 000 человек, 5,9% для мужчин и 7,5% для женщин) по сравнению с 5,8% в феврале (26 000 человек).
По оценкам Евростата, в марте 2020 года 14,141 миллиона мужчин и женщин в ЕС, из которых 12,156 миллиона в зоне евро, были безработными. По сравнению с февралем 2020 года число безработных увеличилось на 241 000 в ЕС и на 197 000 в зоне евро.
В марте 2020 года 2763 миллиона молодых людей (в возрасте до 25 лет) были безработными в ЕС, из них 2,275 миллиона были в зоне евро. В марте 2020 года уровень безработицы среди молодежи составил 15,2% в ЕС и 15,8% в зоне евро, по сравнению с 14,8% и 15,4% соответственно в предыдущем месяце. По сравнению с февралем 2020 года безработица среди молодежи увеличилась на 59 000 в ЕС и на 52 000 в зоне евро.
Между тем, в апреле 2020 года, месяце, отмеченном мерами по сдерживанию COVID-19 во всех странах еврозоны, ожидается, что годовая инфляция в еврозоне составит 0,4% по сравнению с 0,7% в марте, -1,2 на Кипре (по сравнению с 0,1 в марте) и -0,9 в Греции (по сравнению с 0,2 в марте) согласно оперативной оценке Евростата, статистической службы Европейского Союза.
Что касается основных компонентов инфляции в еврозоне, ожидается, что в апреле цены на продукты питания, алкоголь и табак будут самыми высокими в апреле (3,6% по сравнению с 2,4% в марте), за которыми следуют услуги (1,2% по сравнению с 1,3% в марте). ), промышленные товары (0,3% по сравнению с 0,5% в марте) и энергетика (-9,6% по сравнению с -4,5% в марте).
Наконец, с учетом сезонных колебаний ВВП сократился на 3,8% в зоне евро и на 3,5% в ЕС в первом квартале 2020 года по сравнению с предыдущим. В марте 2020 года, в последний месяц охватываемого периода, государства-члены начали широко внедрять меры по сдерживанию COVID-19. В четвертом квартале 2019 года ВВП вырос на 0,1% в зоне евро и на 0,2% в ЕС. По сравнению с тем же кварталом предыдущего года, с учетом сезонных колебаний ВВП сократился на 3,3% в зоне евро и на 2,7% в ЕС в первом квартале 2020 года, после + 1,0% и + 1,3% соответственно в предыдущем квартале. Это было самое резкое снижение с третьего квартала 2009 года (-4,5% для зоны евро и -4,4% для ЕС).
Правление Евросоюза конфликтует с исполнительной властью ЕС из-за поддержки туристического бизнеса. Турфирмам разрешили выдавать клиентам ваучеры взамен непредоставленных туристических услуг, в то время как по закону люди имеют право выбирать между ваучерами и возвратом денег.
Страны, включая Францию, Италию, Бельгию, Румынию и Польшу, заявили, что они приняли или будут предпринимать меры, позволяющие выпускать такие ваучеры, чтобы помочь сильно пострадавшему туристическому сектору. Как известно, эпидемия коронавируса привела к глобальному экономическому кризису и особенно сильно затронула сферу туризма.
Тем не менее, согласно законодательству ЕС, опекуном которого является Европейская комиссия, клиенты должны иметь право выбирать между возвратом денежных средств или принятием ваучера на будущий пакетный отпуск.
Та же проблема касается авиакомпаний, которые пытаются отклонить миллионы требований о возмещении, чтобы избежать дополнительных потерь своих денежных резервов из-за пандемии.
«Ваучеры должны быть застрахованы от неплатежеспособности, если они предлагаются. Это относится к авиакомпаниям и ко всем видам транспорта», - заявила комиссар ЕС по транспорту Адина Валеан.
По словам Гари Каппелли, министра туризма Хорватии, чья страна в настоящее время председательствует в ЕС, на туризм приходится более 10% ВВП ЕС и занято в нем почти 12% рабочей силы.
Если клиентам не будет предложен добровольный выбор, Европейская комиссия может начать процедуру разбирательства в отношении государств-членов ЕС, нарушивших закон. В этом случае последних ожидают немалые штрафы.
Для средиземноморских стран, таких как Кипр, туризм является стратегической отраслью.
Министры туризма Болгарии, Кипра, Франции, Греции, Мальты, Италии, Португалии, Румынии и Испании призвали в начале этой недели к «единым мерам на европейском уровне».
Сейчас когда границы стран ЕС постепенно открываются, очень важно, чтобы государства Евросоюза синхронизировали шаги по выходу из ограничений, во избежании односторонних перекосов на рынке туризма.
Министр финансов Константинос Петридес заявил в четверг 30ого апреля, что критериями для выбора предприятий, которым можно возобновить работу на первом этапе, были такие факторы, как вклад в ВВП, занятость и доход государства, а также возможность удаленной работы и минимальный риск распространения Covid-19.
Инструктаж от Европейского союза, а также других стран, которые принимают меры по постепенному открытию своей экономики, также были приняты во внимание при разработке плана правительства.
Главная цель — восстановление экономики, поскольку «без экономики не может быть ни системы здравоохранения, ни доходов».
Если в период постепенного возвращения к нормальной жизни будут соблюдены меры, ожидается, что экономика начнет восстанавливаться в последнем квартале 2020 года и достигнет пика в 2021 году.
Относительно открытия розничных предприятий Петридес сказал, что они приносят более 1 млрд.евро в ВВП. В рознице заняты около 38 000 работников, или 9,4% от общей численности рабочей силы, на этот сектор приходится около 12% национального дохода.
Строительный сектор вносит 5% в экономику Кипра, в нем занято более 30 000 человек или 7,5% рабочей силы. Этот сектор составляет более 16% доходов государства.
Министр финансов выступал на совместной пресс-конференции совместно с министрами здравоохранения и труда после выступления президента по телевидению. Он подчеркнул, что главной целью сейчас является не сокращение зарплат, а повышение доходов.
«Второй этап управления кризисом Covid-19, в который Кипр вступает в ближайшие дни, самый сложный и опасный», — заявил министр финансов Константинос Петридис, выступая на вебинаре «Кипрский экономический саммит Covid-19», организованном компанией IMH.
Петридис сказал, что после первой фазы борьбы с пандемией со строгими ограничительными мерами и финансовым субсидированием сотрудников и компаний, Кипр вступает во вторую фазу, то есть в период постепенного ослабления мер, которую глава Минфина считает самой трудной и опасной, поскольку именно от нее будет зависеть успех восстановления экономики. «Мы делаем шаг вперед, но если мы не будем следовать правилам этой второй, сложной, фазы, то мы можем сделать два шага назад. И эти два шага будут катастрофическими как для нашего здоровья, так и для экономики», — сказал он.
Комментируя последствия карантина, Петридис отметил, что с самого начала была проведена оценка и установлено, что он не может длиться дольше двух месяцев, поэтому политика правительства заключалась в введении максимально жестких ограничений. Кабмин осознавал, что прямое воздействие на экономику будет неблагоприятным в течение карантина, но окажется выгодным в среднесрочной и долгосрочной перспективе.
Петридис также отметил, что в отличие от кризиса 2013 года, когда были значительные сокращения расходов и болезненные решения по сокращению банковского сектора, в нынешнем кризисе правительство, наоборот, стремится к очень высоким расходам в период «локдауна», чтобы предотвратить банкротство в дальнейшем. Успех снятия ограничительных мер, добавил он, определит, какой будет политика правительства в сентябре.
Министр финансов на вебинаре рассказал о трех возможных сценариях для кипрской экономики. Наихудшим сценарием, по его словам, было бы то, что управление экономикой на первом и втором этапах потерпит неудачу, а Кипр лишится своего инвестиционного класса и доступа к рынкам.
Вторым сценарием, по его словам, станет успешное антикризисное управление, которое позволит Кипру избежать наихудшего варианта для экономики, но при этом государственный долг может стать непосильным. В этом случае правительству придется принять болезненные меры для увеличения доходов и сокращения расходов.
При лучшем сценарии Кипр будет продолжать успешно справляться с кризисом в период с июня по август, а правительство подготовит более расширенный план восстановления экономики для смягчения негативных последствий в тех ее секторах, которые будут затронуты больше всего.
В настоящее время правительство пока не знает, по какому пути пойдет страна, поэтому Петридис попросил всех сотрудничать для достижения наилучшего сценария развития событий. «Именно в этом и будет оцениваться наш авторитет как государства», — сказал он. В то же время министр финансов признал, что в дополнение к правильному экономическому планированию существует необходимость в лабильности и быстроте решений, чтобы корректировать политику в нужное время.
Случается, что благодаря задержке информирования МВД России, российские граждане успевают вывести миллионы на Кипр или другие подходящие юрисдикции. Что всвязи с этим хотят предпринять российские власти?
Как сообщает сегодня Интерфакс, министр внутренних дел России, Владимир Колокольцев направил письмо председателю Центробанка Эльвире Набиуллиной. Он просит облегчить правоохранительным органам доступ к документам, содержащим банковскую тайну.
В письме говорится, что недобросовестные действия банкиров оборачиваются убытками предпринимателей и потерей средств вкладчиками, что приводит к «социальной напряженности» и «подрыву доверия граждан» к кредитно-финансовой системе.
«Длительность проводимых проверок в том числе связана с несвоевременным информированием органов внутренних дел о признаках противоправных деяний в кредитных организациях, а также неприобщением к заявлениям документов и сведений, необходимых для скорейшего принятия процессуального решения о возбуждении уголовного дела», — заявил Колокольцев. Он привел в пример уголовные дела в отношении бывших руководителей и бенефициаров Промсвязьбанка и «Открытия». Из-за несвоевременного информирования МВД за рубеж были выведены крупные суммы, посетовал министр.Напомним, в конце января 2018 российский суд арестовал 60,8 млрд рублей на счетах в кипрском филиале Промсвязьбанка и 38% акций банка «Возрождение».
Глава МВД предложил изменить процедуру получения правоохранителями сведений, включающих банковскую тайну, а также в целом более тесно сотрудничать с ЦБ и взаимно обмениваться информацией.
ЦБ на это ответил, что расширение возможностей правоохранителей в получении банковской тайны не считает необходимым. Также в пресс-службе ЦБ возразили, что вопросы эффективности привлечения к ответственности виновных лиц и возвращения активов лежат не только в плоскости межведомственного взаимодействия».
Центробанк добавил, что он оперативно информирует правоохранителей, когда выявляет признаки незаконных действий. ЦБ напомнил, что уголовные дела по заявлениям ЦБ касательно Промсвязьбанка были возбуждены лишь спустя год. Банк России отметил также, что в 2018 году поддержал изменение законов, которые разрешили передачу следственным органам сведений, составляющих банковскую тайну, в отдельных случаях.
Напомним также, что в октябре 2019 года Центробанк заявлял, что хочет создать новый механизм, который позволит ему до решения суда блокировать счета и операции с имуществом реальных владельцев финансовых организаций.
45 финансовых директоров различных компаний Кипра приняли участие в исследовании глобальной сети Price Waterhouse Cooper в конце апреля 2020 года.
Согласно результатам первой части исследования, финансовые директора считают, что вероятность того, что COVID-19 приведет к глобальной рецессии, составляет 73%. По их мнению, вероятность, что потребление снизится и доверие потребителей упадёт, составляет 58%, а степень удара по финансам — 58%.
В то же время 62% опрошенных сказали, что, если бы пандемия COVID-19 закончилась сегодня, то их компания сможет вернуться к работе в обычном режиме в течение трех месяцев. Кроме того, 78% респондентов очень обеспокоены влиянием COVID-19 на их деятельность, и только 9% считают, что пандемия является изолированной проблемой, которая не ударит по их бизнесу.
69% опрошенных ожидают сокращения выручки, и только 4% верят в увеличения прибыли. Стоит отметить, что 69% финансовых директоров планируют сократить операционные расходы своего бизнеса, и большинство из них (42%) планируют изменения в штате сотрудников, так как поменялся спрос на товары/услуги.
Следует отметить, что такой опрос будет повторяться каждые две недели до конца мая.
Использование банковских карт для оплаты покупок в супермаркетах за период с 17 марта по 26 апреля выросло на 31% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
На 93% чаще картой стали расплачиваться в киосках. С января по март использование банковских карт увеличилось на 13% по сравнению с первым триместром 2019 года. В целом использование карт во всех секторах экономики сократилось на 10%, в транзакциях — на 19%.
Показатель оплаты картой в других магазинах сократился на 95%, в ресторанах — на 91%, в путешествиях и туризме — на 94%. Использование кипрских карт за рубежом упало на 38%, хотя в первый триместр увеличилось на 3%. Использование карт иностранных банков на Кипре сократилось на 76%.
По словам старшего менеджера по функционалу компании JCC Ариса Курриса, рост популярности карт в супермаркетах объясняется тем, что многие клиенты предпочитают отказаться от оплаты наличными ради профилактики коронавируса. Также он отмечает рост безналичных платежей после решения правительства принимать онлайн-оплату взносов в соцстрах. Больше компаний стали предлагать опцию оплаты услуг по безналу.
27 апреля главы туристических ведомств Кипра, Болгарии, Франции, Греции, Мальты, Италии, Португалии, Румынии и Испании приняли совместное заявление, в котором указали на необходимость единого европейского стандарта для безопасного возобновления путешествий и туризма по мере ослабления карантина.
Кипр выступает за единый протокол, потому что считает, что он поможет избежать путаницы среди туристов, авиакомпаний и туроператоров. Глава Подминистерства туризма Саввас Пердиос рассказал, что на уровне Европейского союза разрабатывается единый протокол поездок. Каждому путешественнику нужно будет иметь медицинскую справку и проходить проверку перед посадкой. Чиновник отметил, что эти вопросы будут обсуждаться министрами транспорта Евросоюза в ближайшее время.
Кипр рассчитывает принять своих первых туристов в июле, хотя это в конечном счете будет зависеть от эпидемиологической ситуации на острове и за его пределами. Пердиос признал, что никто точно не знает, как будет развиваться ситуация в мире. Даже если Кипр откроет свои аэропорты для туристов, это не означает, что они сразу же смогут приехать. По оценкам Подминистерства, есть страны, которые справляются с пандемией лучше остальных, это Германия, страны Скандинавии, Австрия, Швейцария, Греция и Израиль. Граждане этих государств, по-видимому, смогут путешествовать на Кипр раньше, чем граждане остальных, хотя на данном этапе это, опять же, неточно. Глава Подминистерства туризма подчеркнул, что для того, чтобы начать принимать людей из той или иной страны, необходимо будет научно доказать, что этому государству удалось справиться с болезнью. Таково требование эпидемиологов к туристическому сектору.
Что касается отелей, то некоторые из них вообще не откроются в этом сезоне, а другие сделают это позже. Те, что начнут работать летом, будут иметь повышенные эксплуатационные расходы из-за действия ограничений. И хотя внутренний туризм может быть в состоянии покрыть некоторые потери сектора, не стоит на него рассчитывать слишком сильно. В прошлом году общий вклад внутреннего туризма в рынок составил около 6%-7%, при определенных усилиях он может вырасти примерно до 10%-12%, но не больше. «Жители острова при всем желании не смогут забронировать в общей сложности 40 млн ночей», — сказал глава Подминистерства. Напомним, в прошлом году на остров прибыли около 4 млн туристов, каждый из которых в среднем оставался на Кипре 9 дней.
Тем временем правительства некоторых стран Евросоюза приняли меры по поддержке своего туристического сектора и рекомендовали турфирмам выдавать клиентам ваучеры на внесенную ими сумму, а не возвращать внесенные средства. Эта мера должна помочь бизнесу не разориться, однако она явно противоречит законодательству ЕС, из-за чего у местных правительств могут быть проблемы с Брюсселем. Напомним, согласно закону клиент должен иметь право выбора между ваучером и возвратом денег. Та же ситуация возникла у авиакомпаний, которые пытаются найти легальный способ отклонить миллионы заявок на возврат средств, чтобы избежать банкротства.
На долю туризма приходится более 10% ВВП ЕС, в секторе занято почти 12% всех работающих жителей блока и около 20% жителей Кипра.
Вы нашли подходящую недвижимость, договорились о цене и об условиях сделки. Что дальше? Многим покупателям нелегко разобраться в юридических аспектах. В этой статье, подготовленной в рамках семинара «Недвижимость на Кипре: руководство пользователя», представлено краткое описание шагов, которые нужно предпринять при покупке недвижимости на Кипре, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
ШАГ №1
ТИТУЛ (СВИДЕТЕЛЬСТВО О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ) – СЕРТИФИКАТ ПОИСКА
Перед заключением любого договора купли-продажи и/или договора о бронировании прав на покупку конкретного объекта, следует убедиться, что на недвижимость выписан титул (свидетельство о праве собственности) и она не обременена никакими денежными отягощениями, правами третьих лиц или любыми другими правовыми обязательствами. Для этого продавец предоставляет недавнюю копию свидетельства о праве собственности и сертификат поиска, выданные Департаментом земельного кадастрового учета. В сертификате четко указаны все отягощения, права третьих лиц и обременения, зарегистрированные в отношении конкретного недвижимого имущества.
ШАГ №2
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА
При условии, что способ оплаты согласован, стороны могут перейти к следующему этапу: заключению договора купли-продажи. Как правило, договор составляется юристом продавца. Для защиты прав покупателя и чтобы убедиться в правильности выражения его намерений в договоре, на данном этапе настоятельно рекомендуется воспользоваться услугами юридического консультанта, который либо подготовит договор, либо перепроверит договор, предложенный вам продавцом.
ШАГ №3
ГЕРБОВЫЙ СБОР
После подписания договор должен быть легализован в налоговой службе. В настоящее время ставка гербового сбора составляет 0% за первые €5 000,00 от стоимости недвижимости, 0,15% за сумму от €5 001,00 до €170 000,00 и 0,20% – от €170 001,00 и более. Максимальная сумма – €20 000,00. Договор должен быть легализован в течение 30 дней с момента его подписания, в противном случае применяются штрафы. Практика показывает, что расходы по легализации договора обычно несет покупатель.
ШАГ №4
РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА
После подписания и легализации договора купли-продажи покупатель имеет право подать заверенную копию договора в Департамент земельного кадастрового учета, чтобы обеспечить перевод приобретенного имущества на свое имя. Закон «О продаже земли» (процедура «К обязательному исполнению») защищает покупателя имущества в сделке между продавцом и покупателем, особенно когда покупатель не в состоянии немедленно перевести приобретенное имущество на свое имя, даже после проведения платежа.
Регистрация копии договора в Департаменте земельного кадастрового учета, согласно этому закону, дает покупателю право добиваться «обязательного исполнения» условий договора купли-продажи и таким образом зарегистрировать имущество на свое имя. Зарегистрированный договор купли-продажи может быть отозван только с согласия покупателя.
ШАГ №5
РАЗРЕШЕНИЕ НА ВЛАДЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Граждане Кипра и других стран ЕС могут приобретать любую недвижимость в республике без каких-либо ограничений. Лицам, не являющимся гражданами ЕС, требуется разрешение Совета министров. Имеется ограничение в размере двух единиц (два дома или один дом плюс один магазин) для пары. Разрешение выдается после подачи личной и финансовой информации о покупателе в органы власти.
ШАГ №6
ПЕРЕОФОРМЛЕНИЕ ТИТУЛА
Этот процесс происходит в Департаменте земельного кадастрового учета, где для завершения сделки перед сотрудниками должны присутствовать как покупатель, так и продавец или их уполномоченные представители. После рассмотрения договора купли-продажи сотрудниками департамента, договор отправляется для оценки. На основании оценки имущества рассчитывается сбор за перерегистрацию прав собственности. Покупатель производит оплату сбора сотруднику департамента, после чего право собственности перерегистрируется на его имя.
Андреас Менелау
Директор компании Andreas Menelaou LLC
andreas@menelaou-law.com
