Преимущества Кипра для инвестиционных фондов, а также для компаний, желающих перевести свою международную или региональную штаб-квартиру на территорию острова, были представлены на саммите по размещению штаб-квартир и управлению фондами (The Cyprus Headquartering and Funds Summit), прошедшем в Тель-Авиве. Мероприятие было организовано Кипрским агентством по привлечению инвестиций (Invest Cyprus) и Ассоциацией инвестиционных фондов Кипра (CIFA).
Саммит состоялся в рамках серии мероприятий, организованных Invest Cyprus в ряде мировых столиц. Он был очень успешным, поскольку привлек более 150 израильских бизнесменов, включая администраторов фондов, менеджеров по активам, представителей финансовых учреждений, юридических и аудиторских фирм и институциональных инвесторов. Как известно, развитие сектора инвестиционных фондов и продвижение Кипра в качестве международного центра размещения штаб-квартир являются приоритетными направлениями стратегии Invest Cyprus.
В своем выступлении председатель Invest Cyprus Михалис П. Михаил подчеркнул, что сектор инвестиционных фондов, демонстрирующий впечатляющий рост за последние несколько лет, в настоящее время является одним из наиболее перспективных секторов кипрской экономики. Он особо подчеркнул преимущества Кипра, которые делают его идеальным местом для инвестиций и размещения штаб-квартир компаний. «Наша страна отвечает всем требованиям, чтобы стать лидером в отрасли альтернативных инвестиций, а также центра передового предпринимательского опыта», - подчеркнул Михаил.
Со своей стороны, генеральный директор Invest Cyprus и вице-президент CIFA Йоргос Кампанеллас представил собравшимся состояние экономики Кипра, его инвестиционный климат и возможности, которые предлагает страна, а также рассказал о недавних поправках к инвестиционной программе. В своем выступлении он подчеркнул возможности, которые государство может предоставить израильским технологическим компаниям, предложив им использовать Кипр в качестве дополнительной базы для своей деятельности на территории Европейского союза. «Кипр является страной, открытой для технологий. Помимо предоставления базы в ЕС и доступа к европейскому рынку, а также к региону Восточного Средиземноморья, наша страна предлагает привлекательные налоговые льготы и существенные льготы в отношении прибыли от прав интеллектуальной собственности», - сказал Кампанеллас.
Помимо Invest Cyprus и CIFA, в составе кипрской делегации также приняли участие 40 специалистов из крупнейших аудиторских и юридических фирм, которым была предоставлена возможность продемонстрировать сравнительные преимущества Кипра, а также принять участие в B2B-встречах с израильскими бизнесменами.
С трибуны конференции Economist в Нью-Йорке директор Imperio Group Яннис Мисирлис много говорил о рынке недвижимости на Кипре, подчеркивая тот факт, что он находится на стадии восстановления после кризиса 2013 года, и, учитывая сегодняшние стабильные экономические показатели и положительную динамику, рынок недвижимости страны в настоящее время базируется на очень стабильной и здоровой основе.
Говоря об опасениях новой рецессии в экономике США, Яннис Мисирлис подчеркнул, что европейские государственные облигации с нулевой доходностью, например, немецкие, и неопределенность с брекситом побуждают инвесторов, не склонных к риску, вкладывать средства в недвижимость одной из самых быстрорастущих экономик Европы, которая в настоящее время видит большинство своих рыночных индикаторов в положительном свете.
«Нормальный показатель рынка в течение десятилетия, предшествовавшего мировому финансовому кризису (1999-2007), составлял 13 000 ежегодных сделок. Таким образом, учитывая, что в 2018 году было зарегистрировано 9 200 транзакций, потенциал огромен», отметил директор Imperio, добавив, что основополагающие принципы и современные условия создали на рынке недвижимости очень интересные возможности для аренды.
Кроме того, Яннис Мисирлис упомянул о том, что проекты, связанные с туризмом, как и проекты, относящиеся к размещению студентов, представляют большой интерес для международных и институциональных инвесторов.
Наконец, заместитель председателя Ассоциации застройщиков Кипра, Яннис Мисирлис выразил уверенность в том, что брексит также создает ряд возможностей, в основном, перенаправляя международных инвесторов недвижимости из Лондона и Великобритании, и ведет их в большей степени к Кипру.
В настоящее время в профессиональном сообществе юристов, финансистов, и всех, кто близок к структурированию сложных корпоративных схем, все чаще и чаще обсуждается мысль о том, что эпоха использования иностранных юрисдикций умерла, что все зарубежные структуры стоит расформировать, все активы вернуть в Россию, что пора возвращаться на родину или уезжать навсегда. Так ли это? Есть ли смысл россиянам содержать структуру за пределами РФ?
Да, на самом деле, мы живем в эпоху больших перемен. Мир вокруг нас, который начал поступательно меняться с 2001 года, когда ФАТФ, ОЭСР и другие организации заняли активную позицию, направленную на борьбу с отмыванием доходов, финансированием терроризма и двойным «неналогообложением», сейчас меняется уже со стремительной скоростью. План BEPS, который в момент его разработки, казался фантомом, сегодня уже активно реализуется. Даже CRS, в реальность которого никто не верил, уже воспринимается всеми как живой работающий инструмент. В такие времена, главное – не принимать скоропалительных решений, не относится скептически к обещаниям законодателей, и главное – не смотреть на происходящее из вне. Как никогда - нужно быть внутри перемен, иначе за ними можно просто не успеть.
Как мы жили раньше и что привыкли делать?
Мы создавали пустые иностранные структуры, на которых собирали доходы, с которых не нужно было платить налоги. Мы открывали счета в иностранных банках, через которые занимались инвестиционной деятельностью, или приобретали недвижимость за рубежом для сдачи в аренду, а доходы от такой деятельности не декларировали. Мы не задумывались о том, по каким основаниям деньги приходят на наши иностранные счета. Мы не ломали голову над вопросом, в каком банке нам смогут открыть счет. Мы полагали, что все требования государственных органов РФ, нас не касаются, если мы проживаем за границей и имеем за рубежом счета и компании.
Что изменилось?
За последние годы вектор настроений частного клиента, имеющего активы за границей, существенно изменился. Еще 5 лет назад, среди наших клиентов были единицы (их реально можно было сосчитать по пальцам), готовые задекларировать доходы от операций с ценными бумагами, осуществляемыми за границей. Сейчас такие доходы мы отражаем практически в каждой декларации. Аналогичная статистика наблюдается и по уведомлениям о КИК, отчетам о движении денежных средств и т.д.
Особого внимания заслуживает амнистиционная кампания. Сейчас в России стартует третий этап амнистии капитала. Если быть точным, то это уже даже не третий сезон, а четвертый, так как первая амнистия, объявленная в 2015 году, была продлена на полгода от начально заявленного периода. В 2015 году продлевали амнистию по одной простой причине: люди не поверили, не пошли, не сдавали специальные декларации, ждали репрессий и реакции государства. Первых полгода явно не хватило, чтобы внушить гражданам мысль, что, открывая свои зарубежные активы, они ничем не рискуют, поэтому амнистия была продлена еще на полгода, до 30 июня 2016. Но и вторые полгода первой амнистии не принесли государству заветного раскрытия информации. В 2015 году никто не верил в то, что в далеком 2018 действительно начнется автоматический обмен информацией о счетах граждан и иностранных компаний. Да и политическая ситуация вокруг нашей страны после присоединения Крыма, создавала иллюзию, что теперь нам точно никто и ничего не скажет. Но политика политикой, а уклонение от уплаты налогов - это совсем другая история. Автоматический обмен налоговой информацией не был идеей России, мы все лишь присоединились к уже создаваемой системе обмена между государствами. И, будучи частью этой системы, в 2018 году наши налоговые органы получили заветную информацию о зарубежных активах наших граждан. Казавшийся три года назад таким далеким, 2018 год наступил. И стало очевидно, что теперь добровольно раскрывать информацию об иностранных активах наши граждане будут более охотно. Так и получилось, что по сравнению с первым этапом амнистии, в 2018 году граждане сдавали специальные декларации в разы чаще, раскрывая максимальное количество активов, даже тех, которые уже им не принадлежали (так, например, можно было декларировать закрытые счета, а с учетом того, что срок давности по валютным правонарушениям составляет два года, воспользоваться данной возможностью было для многих очень актуально). Сейчас мы все с нетерпением ожидаем новой волны амнистии, которая в отличие от предыдущих, будет требовать репатриации активов в Россию.
Корпоративные клиенты изучают прецеденты
Что касается корпоративного клиента, то и его мировоззрение существенно изменили происходящие перемены. Показательные судебные процессы в России, такие как дела «Северстали» или «Норильского никеля», всем дали понять, что нельзя более переносить добавленную стоимость из России в пустые зарубежные структуры, применять при этом соглашения об избежании двойного налогообложения и не платить налог у источника или платить его по пониженной ставке. Концепция фактического получателя дохода - это рог изобилия для российской налоговой системы, и она, конечно же будет активно применяться. В связи с этим все больше и больше клиентов понимают, что содержание иностранной структуры требует существенных затрат, и не только материальных. Те из них, чьи обороты не позволяли содержать иностранные компании в требуемом формате, и у кого не оказалось для этого работающей инфраструктуры, отказались от использования прежних схем. Те же, чьих ресурсов достаточно, реструктуризировались и продолжают модифицировать свои структуры, следуя требованиям законодателя. Последняя группа – это люди, которые пришли к пониманию, что для дальнейшего применения бенефитов той или ной юрисдикции, недостаточно купить учредительные документы, а необходимо организовать процесс работы иностранной части своей группы также, как он организован в России, относится к этой части структуры как к реальной, и даже перевести в иностранную юрисдикцию бизнес, если потребуется.
Что делать, чтобы всё сохранить?
И корпоративные и частные клиенты больше не приходят к нам с вопросом: как сделать так, чтобы в России ничего не узнали. Они спрашивают нас о том, как соблюсти все формальности и как структурировать свои иностранные активы таким образом, чтобы их сохранить и продолжить, насколько это возможно, получать бенефиты от их использования. И это приятно. Это качественно другой клиент и другой профессиональный опыт, которым мы готовы поделиться.
О том, что нужно знать и помнить россиянину, переехавшему на Кипр, что учитывать при принятии вопроса о закрытии или поддержании иностранной структуры, учрежденной на Кипре, о преимуществах Кипра, как юрисдикции, которые остались на сегодняшний день, о перспективах Кипра, и в общем о том, закончилась ли эра иностранных компаний, иностранных счетов, и иностранных видов на жительство, мы будем говорить во время конгресса BEST INVEST, который пройдет в Лимассоле 13 и 14 мая. Приходите – будет интересно!
Подробнее о программе конгресса: http://vkcyprusinvest.com/ru
Артем ПАЛЕЕВ
Управляющий партнер, «Корпус Права»
26 мая на Кипре пройдут прямые выборы в Европейский парламент. Киприоты, как и другие граждане ЕС, выберут 705 депутатов, которые будут представлять их интересы до 2024 года. Это будет юбилейная кампания: впервые европейцы избирали своих парламентариев ровно 40 лет назад, в июне 1979 года. Голоса граждан сейчас особенно важны, от них зависит легитимность европейских институтов ЕС и, без преувеличения, судьба демократии.
ДЕФИЦИТ ДЕМОКРАТИИ
Европейские элиты все дальше уходят от интересов собственного населения. Несмотря на впечатляющие затраты на информационную политику, ЕС – самый успешный интеграционный проект в истории человечества – теряет эмоциональную поддержку своих граждан. Все меньше из них верят в него, как в «сообщество единой судьбы», способное обеспечить дальнейший прогресс. Цивилизационные идеалы прошлого века уступили место приземленной прозе настоящего. Публичные дискуссии о Европе в последние годы вращаются по замкнутым орбитам тем экономического кризиса1, сепаратизма регионов, угроз всевозможных «экситов», а зачастую и откровенного шовинизма. Оглянитесь по сторонам или посмотрите последние политические новости. Когда мы в последний раз видели уличные выступления в поддержку Европейского Союза? Зато популисты всех мастей, требующие «народной демократии», «новых авторитетных лидеров» и отставки «антинародных правительств», выходят на улицы европейских городов каждые выходные.
Ценностному разрыву европейской бюрократии и населения в немалой степени способствуют сложная институциональная архитектура. Три основных органа ЕС – Европейская комиссия, Европейский Совет и Европарламент составляют так называемый «треугольник европейской власти». На бумаге, в Договорах о ЕС (последняя его версия называется «Лиссабонским», но не исключено, что мы увидим и будущие итерации), все прописано и пунктуально регламентировано. Еврокомиссия отвечает за все системные решения по Союзу как единому субъекту, она вносит предложения в Европейский совет и Парламент. Однако на практике этот процесс носит затяжной характер и не всегда приносит результат. Нагромождение институтов остается сложным для обычного обывательского восприятия. По данным социологических барометров, не менее трети европейцев безнадежно путаются в названиях и полномочиях таких институтов, как Европейский совет, Совет Европейского союза и Совет Европы (последний не имеет к ЕС никакого отношения). Современная Европа во многом оказалась заложником поэтапной системы управления, известной как «метод Жана Монне».
Знаменитый французский специалист по коньячному производству, а по совместительству влиятельнейший финансист и политик – главный архитектор европейской интеграции – в свое время выступал за неспешное строительство единой Европы, которое обеспечивали бы кулуарные дискуссии без активного участия национальных парламентов и населения. В послевоенное время, когда граждане были в основном заняты экономическим восстановлением, такой подход был отчасти оправдан. Но сегодня он безнадежно устарел. Намного проще была и идеологическая матрица европейских ценностей. В условиях холодной войны и советского присутствия в Восточной Европе определить «врага» и дополнительно согласовывать ценности не требовалось. С кем дружить и против кого – было предельно ясно. Современная нам Европа находится в активном поиске объединяющей идеи.
ЕВРОПЕЙСКИЙ ПАРЛАМЕНТ КАК ПОСЛЕДНИЙ ШАНС НАРОДОВЛАСТИЯ
Лиссабонский договор (последняя редакция Договора о ЕС) попытался компенсировать дефицит демократии и предусмотрел механизм Европейской гражданской инициативы, позволяющий гражданам направлять в Еврокомиссию предложения в области законодательства. Однако его эффективность под большим вопросом. В частности, инициативу должны поддержать минимум 1 млн голосов граждан из четверти стран ЕС, им не могут пользоваться юридические лица и т.д. Первые прямые выборы в Европарламент прошли в 1979 году, и с тех пор они остаются единственным доказательством демократии на наднациональном уровне. Предыдущая кампания 2014 года пришлась на посткризисное время и принесла успех популистским партиям как правого, так и левого толка. Во многом это объяснялось серьезным финансовым надломом еврозоны и недовольством избирателей, особенно на периферии, жесткими мерами экономии, навязанными Брюсселем в союзе с международными финансовыми институтами. Но проблема в том, что Европарламент ограничен в своих полномочиях и не может решать принципиальные политические вопросы.
Например, многие авторитетные экономисты считают, что на общественные дебаты давно надо было вынести вопрос кардинального разделения ЕС на еврозону и остальные страны. Это принципиально важно с точки зрения экономической устойчивости и дальнейшего предотвращения кризисов. Другой пример – затянувшийся и крайне болезненный для обеих сторон Брексит, которого можно было избежать, если бы британские и европейские депутаты решали бы все противоречия на общеевропейской парламентской площадке. Для реанимации демократии необходимо расширять полномочия Европарламента, это своего рода шанс на выживание народовластия и сохранения Европы в ее нынешнем виде.
КИПРСКИЕ СЮЖЕТЫ
За месяц до выборов намечается определенная интрига. Девять политических партий выставили списки из шести кандидатов, которые будут включены в избирательные бюллетени. Две ведущие партии представили довольно пестрый состав – от лидера молодежного крыла (Панайотис Сентонас от ДИСИ) до турко-кипрского профессора политической экономии (Ниязы Кизилырек от АКЕЛ). Кстати, за места в Европарламенте намерено бороться и турко-кипрское движение Жасмин (Yasemin Haraketi), выступающее против военно-политической оккупации Турцией северных территорий и обеспокоенное бесконечным потоком турецких переселенцев, вытесняющих коренное население.
По данным последних соцопросов Прогрессивная партия трудового народа (АКЕЛ) сокращает разрыв (он уже менее 5%) с правящей президентской партией «Демократический сбор» ДИСИ. Бронзовые медали у Демократической партии (ДИКО). Здесь нет никаких сенсаций, эта триединая партийная конфигурация уже много лет задает тон в кипрской политике. Интереснее другое. За последние годы в ожесточенной борьбе за четвертое место между социал-демократами ЭДЕК и ультранационалистической партией ЭЛАМ чаша весов склоняется в пользу последней. Одно место в Европарламенте по итогам прошлых выборов – также важный козырь партии. Это важная политическая симптоматика, отражающая изменение общих настроений в обществе. Партия грамотно эксплуатирует негативные последствия миграционного кризиса и усиливающиеся симпатии к националистическим образам кипрской истории. Причем ЭЛАМ в финале предвыборной борьбы может отобрать голоса у политического истеблишмента. Соцопросы показывают, что порядка 5% электората ДИСИ может уйти под ультраправые знамена ЭЛАМ. С этой точки зрения показательна недавняя резонансная история в информационном пространстве. Депутат от ДИСИ Элени Ставру (одна из ключевых фигур в партии, входящая в список кандидатов в Европарламент) недвусмысленно высказалась в соцсетях в поддержку исторической идеи энозиса (союза с Грецией) и, соответственно, генерала Георгиоса Гриваса – весьма неоднозначной фигуры в политической истории. Кипр ждут интересные выборы, обещающие острую политическую борьбу. Их результаты будут оценены как важный пролог к парламентским выборам 2021 года. Исходя из последних опросов, можно предположить следующих претендентов на шесть мест Кипра в Европарламенте – два кресла займут депутаты от ДИСИ и АКЕЛ и по одному – от ДИКО и ЭЛАМ. Впрочем, в последний момент удача может улыбнуться и партии ЭДЕК. Совсем скоро у читателей будет возможность проверить точность прогноза.
Владимир ИЗОТОВ
НИУ ВШЭ (Москва)
geogenesis@yandex.ru
Результаты деятельности Hellenic Bank в четвертом квартале 2018 года дают первое представление о том, каким образом на его доходы повлияло приобретение активов Кооперативного банка.
Доходы в четвертом квартале 2018 года составили 107,4 млн евро, в то время как средний квартальный показатель с января 2017 по июнь 2018 был 52 млн евро. Увеличение возникло благодаря процентным доходам, которые в III кв. 2018 года составили 80,4 млн евро, в то время как средний квартальный показатель процентного дохода с января 2017 по июнь 2018 составлял 31,5 млн евро (далее в статье показатели IV кв. 2018 года везде будут сравниваться со средним квартальным показателем с января 2017 по июнь 2018 годов). Комиссионные доходы и доходы от пошлин составили 16,9 млн евро (по сравнению с 11 млн евро), остальные доходы – 10,1 млн евро (по сравнению с 9,5 евро).
Увеличились и расходы. Затраты на персонал составили в IV кв. 2018 года 28,2 млн евро по сравнению с 20,8 млн евро. Административные траты и остальные расходы увеличились почти в два раза и дошли до отметки 34,2 млн евро (до приобретения активов КО-ОП этот показатель был на уровне 18,9 млн). В целом, расходы достигли 62,4 млн евро по сравнению с 39,7 млн.
Ожидается, что показатели доходов Hellenic Bank будут расти и далее. Количество необслуживаемых кредитов сократилось, а коэффициент покрытия, наоборот, вырос.
Цена за квадратный метр недвижимого имущества выросла за 10 лет на 38%. Об этом сообщает Статистическая служба Кипра.
В исследовании приводятся данные за десятилетие с 2006 по 2016 год. Хотя данные и не очень актуальны для 2019 года, они показывают динамику на рынке недвижимости.
В 2016 году цена за квадратный метр жилого дома в черте города составляла 1 019 евро, квартиры – 910 евро, загородного дома – 700 евро. В период с 2011 по 2016 года стоимость квадратного метра жилого помещения равнялась примерно 900 евро. С 2008 по 2010 года жилое помещение стоило 800-900 евро за квадратный метр, а с 2005 по 2007 – 700-750 евро.
Что касается нежилых помещений, в 2016 году стоимость квадратного метра равнялась 1 287 евро. Стоить выше 1 000 евро они начали с 2013 года. С 2008 по 2013 стоимость колебалась на уровне 800-900 евро.
В туристическом секторе квадратный метр гостиничного помещения стоил 1 506 евро, туристических апартаментов – 1 031 евро, ресторанов – 964 евро. С 2008 года стоимость в этой категории составляла 900-1352 евро.
Стоимость квадратного метра образовательного учреждения составила в 2016 году 1 254 евро, клиник и больниц – 941 евро, храмов – 1 215 евро. В промышленном секторе стоимость квадратного метра равнялась 554 евро, в сельском хозяйстве – 227 евро, стоимость квадратного метра складов составляла 478 евро.
В докладе отмечается, что цена квадратного метра складывается из расходов на архитектурный проект и исследования, расходов на рабочую силу и материалы, НДС. Цена земли при расчете стоимости квадратного метра не принималась во внимание.
Журнал «Успешный бизнес», 2018 г.
Одним из главных финансово-экономических событий прошедшего лета стало закрытие Кипрского Кооперативного банка после его частичной продажи банку Hellenic. В результате этой сделки банковский ландшафт Кипра значительно изменился: Hellenic стал вторым по величине кредитно-финансовым учреждением в стране после Bank of Cyprus, а на Кипре завершилась целая эпоха кооперативного движения, длившаяся больше века. Что же привело к такому исходу?
В 2013 году Правительство Кипра поручило PIMCO1 рассчитать потребности в капитале для кипрских банков. По итогам очень сложной процедуры компания представила экстремальный сценарий относительно достаточности капитала местных банков. Как следствие, был ликвидирован Laiki Bank и проведена «стрижка» депозитов в Bank of Cyprus, так как потребности в капитале были огромны. У Hellenic Bank на тот момент было достаточно капитала, поэтому никаких действий не потребовалось. Для кооперативных учреждений (которых было более ста наряду с Кооперативным Центральным банком) компания PIMCO предложила увеличить капитал примерно на €700–800 млн.
По той причине, что эту сумму не сочли чересчур большой, необходимости в «стрижке» депозитов не было, и Правительство Кипра решило вложить €1,5 млрд (€800 млн в качестве капитала и €700 млн как буфер). Правительство заимствовало эти деньги у «тройки» международных кредиторов (Еврокомиссия, ЕЦБ и МВФ), и так все кооперативы стали государственными (на 99%), поскольку доля остальных членов кооперативных сообществ сократилась до 1%. После национализации кооперативы были объединены в 18 компаний и Кооперативный Центральный банк.
С того момента Единый механизм банковского надзора контролировал кооперативные банки и то, как в них продвигалась реструктуризация необслуживаемых кредитов. Последнее считалось самым важным аспектом, поскольку более 50% кредитного портфеля кооперативов приходилось на токсичные займы. ЕМБН был не удовлетворён работой кооперативов, поэтому для работы с необслуживаемыми кредитами КЦБ назначил компанию Altamira.
В 2017 году ЕМБН потребовал от КЦБ принять дополнительные меры, чтобы сделать работу кооперативов более эффективной, и как следствие 18 кооперативов и КЦБ объединились в новое учреждение – Кипрский Кооперативный банк (ККБ). В начале 2018 года по результатам проверки ККБ Единый механизм банковского надзора потребовал увеличить капитал на €800 млн – по той причине, что больше половины кредитов, числившихся на балансе ККБ, были обеспечены основным местом проживания. Поскольку, согласно действующему законодательству, на Кипре банки с трудом могут продать чьё-то жильё, ЕМБН определил ценность такого обеспечения как нулевую. С января 2017 года ни одно европейское государство не вправе было предоставлять банкам дополнительный капитал. Таким образом, Правительство Кипра не смогло вложить требуемые €800 млн, и банк был ликвидирован. Через несколько недель законодательство изменилось, однако уже было слишком поздно.
Обслуживаемая часть кредитного портфеля ККБ была затем продана банку Hellenic по итогам тендера, а необслуживаемая часть, как и недвижимость, остались во владении государства. Управлением проблемными кредитами от лица правительства занимается компания Altamira при поддержке организации под названием Foreas (которая является не чем иным, как головным офисом бывшего Кипрского Кооперативного банка, но без банковской лицензии).
Для банка Hellenic данная сделка оказалась очень выгодной. Он получил «здоровый» портфель на €6 млрд плюс 1 100 сотрудников всего за €150 млн. Около 1 000 сотрудников ушли из банка, воспользовавшись программой досрочного выхода на пенсию, а остальные – около 550 человек – остались работать в Altamira и Foreas. Множество отделений банка закроются, и Кипр лишился очень важной части своей истории – кооперативного движения, за более чем сто лет объединившего полмиллиона участников. Возможно, это было одно из крупнейших кооперативных движений в мире по отношению к численности населения, и оно прекратило своё существование из-за враждебного отношения европейских властей.
Журнал «Успешный бизнес», 2017 г.
Продажи домов и квартир на Кипре растут впечатляюще быстро. Особенно это проявляется в сегменте иностранных покупателей: например, в мае 2017 года они купили в 3,5 раза больше объектов недвижимости, чем годом ранее!
Число сделок по продаже недвижимости за этот месяц составило 756 (+59% за год). Из них 260 объектов было куплено иностранцами, что на 348% больше, чем в мае прошлого года!
По информации Департамента земельных ресурсов, май в текущем году стал самым удачным месяцем для кипрских риелторов. Наибольший рост продаж – более чем вдвое – зафиксирован в Лимассоле: +106% (298 сделок). На 44% выросли продажи в Никосии (118), на 16% – в Ларнаке (119), на 53% – в Пафосе (183) и на 58% – в Фамагусте (53).
Количество сделок с иностранцами в Пафосе выросло более чем в пять раз, в Лимассоле – в четыре раза, в Ларнаке – в три.
В целом за первые пять месяцев текущего года сменили собственника 2 767 объектов. Сюда входят и объекты, отданные банкам в обмен на погашение задолженности.
Ограничения на покупку недвижимости
Жилую недвижимость на Кипре могут покупать иностранные физические и юридические лица. Единственное ограничение состоит в том, что физическое лицо имеет право приобрести на своё имя только один объект площадью не более 4 014 м2. Юридические лица подобными ограничениями не связаны. А значит, кипрские компании, чьи владельцы не являются гражданами стран ЕС, имеют право приобрести любое количество объектов недвижимости и участки любой площади.
Задаток и юридическая чистота
После выбора недвижимости необходимо заключить предварительный договор и внести задаток (обычно это 1–2% от цены покупки), чтобы зарезервировать выбранный объект недвижимости. Таким образом, объект снимается с продажи на то время, пока проводится проверка юридической чистоты недвижимости и согласовываются условия сделки. Стоит отметить, что если вы по каким-либо причинам в дальнейшем откажетесь от покупки, то сумму задатка вам не вернут.
Нужен ли титул?
В случае, если у продавца уже есть свидетельство о праве собственности на недвижимость (Title Deed), переоформление объекта на имя нового покупателя может быть выполнено незамедлительно. Если свидетельства нет, для защиты своих прав покупатель должен депонировать договор в Департаменте земельных ресурсов. Регистрация закрепляет юридические права на собственность покупателя до тех пор, пока не будет получено свидетельство собственника, и гарантирует защиту от перепродажи, покупки, аренды или залога собственности без его ведома.
А если титула нет?
Серьёзной остаётся проблема значительных задержек в выдаче правоустанавливающих документов для новой недвижимости. Объектов без титулов накопилось уже несколько десятков тысяч. Если Кипр продолжит выдавать документы в нынешнем темпе, то на оформление всех не выданных на сегодняшний день уйдёт десять лет. Об этом говорится в Исследовании экономики Кипра по выходе из программы финансовой помощи, подготовленном Европейской комиссией в ходе визита в республику в конце марта.
Кто не успел, тот опоздал
Принятие закона о «попавших в ловушку» покупателях (для контрактов, заключённых до конца 2014 года) сдвинуло дело с мёртвой точки. Закон предусматривал перевод титула в тех случаях, когда у застройщика были залоги в банке или задолженность по налогам. По 13 642 заявкам, полученным на конец марта 2017 года, было выписано около 5 700 титулов, из которых примерно 2 000 были переведены на имя нового владельца.
В результате судебных исков, поданных банками против такой практики, в мае 2017 года два решения суда постановили, что данный закон противоречит Конституции. Однако в сентябре ещё одним решением правомерность закона была снова поддержана.
Муниципальный налог
В этом году сумма муниципального налога на Кипре изменится, поскольку местные власти пересчитывают налог: если раньше сумма зависела от стоимости недвижимости в ценах 1980 года, то теперь используются результаты переоценки 2013 года. Для большинства объектов значительных изменений в сумме налога по сравнению с прошлым годом не ожидается. Налог, впрочем, вырастет в тех случаях, когда по данным 1980 года недвижимость числилась как участок земли, но с тех пор была застроена, или когда в результате изменения земельного плана поменялась категория недвижимости.
Как узаконить нарушения
В 2017 году правительство, чтобы было проще узаконить нарушения, связанные с площадью застройки, ввело новое положение. Оно позволяет владельцам/покупателям повышать официальную плотность застройки объекта на 20% или до минимум 60 м2. Заявки принимаются до 31.12.2019.
Важно отметить, что владельцы или покупатели недвижимости могут подать заявление без согласия застройщика или других совладельцев и соседей. С одной стороны, это удобно. С другой стороны, органы планирования не имеют информации о возможных возражениях со стороны соседей. Так, например, может быть надстроен один этаж, который загородит вид из стоящего позади дома. Или может быть увеличена площадь террасы, что полностью закроет соседям вид на море. Кроме того, надстройки или расширение площади наземных строений могут испортить внешний вид (и, как следствие, снизить стоимость) всего объекта. Например, многоквартирного дома.
В прошлом данная мера допускалась только при условии выплаты компенсации в муниципальные структуры, но процедура требовала много времени и стоила дорого. Сейчас всё стало проще и дешевле, но подход «бесплатно для всех» может стать недостатком.
Сколько стоит жильё
В 2017 году самое дорогое жильё – в Никосии и Лимассоле, за которыми следуют Ларнака и Пафос. Такие данные приводит Кипрская ассоциация оценщиков недвижимости (SEEAK).
Так, односпальная квартира в Никосии стоит от €100 до €120 тыс., двуспальная – €150–200 тыс., трёхспальная – €240–300 тыс.
В Лимассоле цены держатся на том же уровне, что и в столице. В Ларнаке цены находятся в пределах от €80 до €200 тыс., а в Пафосе – от €70 до €150 тыс.
Отдельно стоящий дом в Никосии обойдётся покупателю в €350–550 тыс. В Лимассоле – от €300 до €450 тыс. В Ларнаке – от €270 до €300 тыс. В Пафосе – от €260 до €300 тыс.
Цены на мезонеты варьируются от €250 до €300 тыс. в Никосии, от €250 до €270 тыс. в Лимассоле и от €195 до €225 тыс. в Ларнаке.
Эти данные относятся к новым квартирам и домам, построенным с соблюдением норм и с использованием качественных материалов.
Цены растут
Сразу два индекса цен на недвижимость – составляемые Центробанком Кипра и Королевским институтом оценщиков RICS – в первом квартале текущего года выросли. По оценкам Центробанка, годовой рост составил 0,2%. В частности, квартиры за год подорожали на 1,6%, а цены на дома снизились всего на 0,3% – это наименьшее снижение с 2010 года.
Цены на квартиры в квартальном выражении выросли на 1,4% в Лимассоле и не изменились в Ларнаке и Фамагусте. При этом в Пафосе и Никосии отмечается снижение на 1,5% и 0,1% соответственно.
В свою очередь, дома подорожали в Никосии, Лимассоле и Фамагусте: за первый квартал цены выросли на 0,3%, 0,7% и 0,2% соответственно. В Пафосе цены на дома не изменились, а в Ларнаке снизились на 0,9%.
За год цены на квартиры выросли в Никосии (0,2%), Лимассоле (2,1%) и Ларнаке (3%) и снизились в Пафосе (-3,1%) и Фамагусте (-2,6%). Дома при этом подорожали в годовом выражении на 0,5% в Лимассоле и на 0,3% в Пафосе и подешевели в Никосии (-0,2%), Ларнаке (-2,5%) и Фамагусте (-3,1%).
В свою очередь, RICS отмечает, что цены на дома и квартиры на Кипре выросли на 2,3% и 1,3% соответственно по сравнению с последним кварталом 2016 года. При этом годовой рост составил 4,9% для домов и 3,3% для квартир.
Больше всего цены на дома и квартиры выросли в Ларнаке: на 2,8% и 4,6% в квартальном выражении соответственно.
Журнал «Успешный бизнес», 2017 г.
25 мая 2016 года по итогам длительных обсуждений Европейский парламент принял новый Общий регламент по защите данных (General Data Protection Regulation, GDPR). Применение этого документа не ограничивается территорией Европейского союза, а его положения будут иметь последствия в том числе и для российских организаций.
Регламент распространяется на три категории субъектов:
Организации, учреждённые в ЕС и осуществляющие обработку персональных данных (ПД) или контролирующие такую обработку «в контексте своей деятельности» в ЕС, вне зависимости от того, где именно осуществляется такая обработка.
Иные организации, осуществляющие обработку ПД европейских граждан в связи с реализацией товаров или услуг. Необходимо, чтобы организация прямо «предусматривала» возможность реализации товаров или услуг европейским гражданам (использование языка страны ЕС или принятие платежей в соответствующей валюте).
Иные организации, осуществляющие мониторинг поведения европейских граждан. Под таким мониторингом предлагается понимать «отслеживание» поведения субъектов ПД в сети Интернет, включая последующую обработку ПД для составления профилей.
К наиболее вероятным «жертвам» среди российских организаций относятся онлайн-сервисы, предлагающие услуги на различных языках и принимающие в качестве оплаты евро, а также дата-центры, расположенные на территории России и хранящие ПД европейцев.
ОТДЕЛЬНЫЕ ПРАВИЛА GDPR
Назначение представителя в ЕС, если организация не находится на территории ЕС, но подпадает под действие GDPR. Такой представитель должен иметь прямой мандат действовать от имени организации и представлять её интересы.
Согласие на обработку ПД. Субъекты ПД должны иметь возможность отозвать своё согласие. Отдельное согласие должно быть дано в отношении каждой отдельной цели обработки таких ПД. Общие (‘omnibus’) согласия презюмируются недействительными.
Согласие детей. Согласие детей до 16 лет (с возможностью понижения возрастного лимита до 13 лет) должно быть сопровождено согласием их родителей.
Уведомление о взломе / компрометации ПД. Организации обязаны уведомлять регулятора и субъектов ПД об имевших место случаях взлома или компрометации ПД. Такое уведомление должно быть сделано не позднее 72 часов с того момента, когда стало известно о взломе.
Обязательства по управлению ПД. В зависимости от конкретных обстоятельств, организации должны осуществлять оценку воздействия на личность высокорискованных методик по обработке ПД (Privacy Impact Assessments), назначать ответственное лицо (Data Protection Officer), проявлять бдительность при выборе субподрядчиков, участвующих в обработке ПД, и вести учёт всех действий по обработке ПД.
Расширенные права субъектов ПД. Регламент уточняет и расширяет права граждан-субъектов ПД. Так, субъекты ПД вправе: (а) получать подтверждение факта обработки ПД; (б) требовать предоставления копии таких ПД; (в) выражать протест против обработки ПД для конкретных целей и пр.
ШТРАФЫ
Регламент предусматривает максимальные размеры штрафов, в то время как полномочия по определению конкретных сумм штрафов предоставлены национальным органам власти государств-членов ЕС. Предусматривается две категории штрафов в зависимости от состава нарушения: 20 млн. евро или 4% от глобального оборота (большее из указанного); и 10 млн. евро или 2% от глобального оборота (большее из указанного).
Вместо штрафа может быть сделан выговор (reprimand) в случаях, когда совершенное правонарушение является незначительным, или наложенный штраф будет чрезмерен (несопоставим с нарушением).
РЕКОМЕНДАЦИИ
1. Российским организациям, особенно тем, которые осуществляют мониторинг поведения европейских граждан, стоит оценить возможность применения положений GDPR к их деятельности. Следует обратить внимание на наличие среди своих клиентов европейских граждан.
2. Российская организация, подпадающая под действие GDPR, должна позаботиться либо об ограничении своей деятельности на территории ЕС во избежание применения GDPR, либо о принятии соответствующих мер по соблюдению его требований.
3. Организации, решившие принять меры по соблюдению положений GDPR, должны сделать это до 25 мая 2018 года, когда положения о санкциях станут исполнимыми принудительно.
Журнал «Успешный бизнес», 2015 г.
Кипр вышел из рецессии, однако проблемы остаются. Доверие инвесторов постепенно восстанавливается на фоне улучшающихся финансовых показателей (согласно статистическим данным, экономика показывает положительные темпы роста). Ожидается, что интерес со стороны иностранных инвесторов повысится, особенно к элитной недвижимости, в то время как ввиду потенциального роста доходов (например, из-за сокращения безработицы) спрос вырастет и среди местных жителей.
Общая ситуация
Спрос на рынке недвижимости обусловлен рядом факторов: необходимостью банковских заёмщиков сократить и погасить свои кредиты; программами натурализации для инвесторов из третьих стран; предоставленными налоговыми льготами; снижением процентных ставок по депозитам на Кипре и пр.
Немаловажным фактором является и то, что рост цен на недвижимость в Центральной Европе в последние годы подтолкнул инвесторов исследовать возможности на других рынках с потенциально более высокой прибылью.
Особое значение имеют принятие парламентом закона о несостоятельности должников, а также вступление в действие закона об отчуждении имущества в апреле текущего года.
Уровень доверия к рынку недвижимости, похоже, повышается. Существуют признаки того, что цены на недвижимость и ставки арендной платы уже достигли низшей точки. Однако избыточное предложение объектов недвижимости на рынке, а также практическая реализация законодательства о несостоятельности и отчуждении заложенного имущества (путем продажи на аукционе), как ожидается, повлияет на рынок. С одной стороны, это привлечёт инвестиции и финансирование для новых проектов, которые были отложены из-за финансовых трудностей, с другой – может оказать давление на цены конкретных категорий недвижимости.
Среди прочего, многое будет зависеть и от решений кредитных учреждений о том, какие виды залогового имущества будут продаваться с аукциона на ранних стадиях. К примеру, исходя из заявлений, сделанных официальными лицами кредитных организаций, ожидается, что реализация закона на практике будет происходить постепенно и с осторожностью. В первую очередь на продажу будет выставлена недвижимость, выступающая залогом по давно необслуживаемым крупным кредитам, а не жилая недвижимость (и особенно основные места проживания).
Ипотеки и кредиты
Решение ЦБ Кипра об изменении максимальной ставки по депозитам на 1% в феврале 2015 года привело к снижению процентных ставок в последние месяцы. Так, в мае 2015 года процентные ставки по ипотечным кредитам снизились до 4,17% – с 5,04% в феврале, когда ЦБ Кипра выступил со своей инициативой. Тем не менее, эти ставки на Кипре по-прежнему остаются выше, чем в еврозоне.
Строительство
По данным Еврокомиссии касательно «Индексов доверия и экономических настроений», средний показатель доверия в секторе строительства на Кипре в первом полугодии 2015 года, по сравнению с соответствующим периодом 2014 года, вырос на 10%.
Снижение строительной активности в последние годы было вызвано отсутствием ликвидности, строгими критериями кредитования, а также высоким уровнем безработицы и, как следствие, низкой потребительской активностью. Кроме того, некоторые регионы пострадали от избыточного предложения прошлых, пиковых для строительного сектора лет.
Лицензии на строительство
В первые пять месяцев 2015 года лицензии на строительство на Кипре показали общий рост на 21% и 18% в отношении стоимости и площади соответственно, в годовом исчислении. При этом общее количество разрешений на строительство немного сократилось (2034 против 2097). Тем не менее, темпы сокращения замедляются, свидетельствуя о стабилизации строительного сектора.
Текущей тенденцией на рынке является увеличение числа крупных проектов и уменьшение числа более мелких. Это объясняется, во-первых, усилиями застройщиков по привлечению иностранных инвесторов, а во-вторых, действиями правительства по восстановлению экономики путём реализации масштабных проектов. В некоторых случаях это связано с необходимостью сокращения доли заёмных средств. Также были зафиксированы случаи, когда кипрские и иностранные компании создавали совместные предприятия для завершения конкретных проектов.
Стоит отметить, что возможность получения постоянного места жительства и кипрского гражданства в обмен на инвестиции – дополнительный фактор, обуславливающий спрос на более крупные дома (в таких случаях минимальный объём инвестиций в жилую недвижимость составляет 2,5 млн евро).
Сделки купли-продажи
В течение первых восьми месяцев 2015 года объёмы продаж выросли на 6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (3145 сделок купли-продажи против 2955-ти). Продажи увеличились во всех районах, кроме Никосии и Фамагусты. Самым популярным оказался Лимассол: здесь количество сделок достигло 980-ти.
26,7% сделок (841) пришлось на иностранных покупателей. В частности, 38,4% таких покупок были совершены в Пафосе и 26,3% – в Лимассоле, что свидетельствует об относительно высоком спросе со стороны иностранных инвесторов на недвижимость в этих двух городах. Немало объектов приобрели граждане третьих стран. Они воспользовались кипрскими программами получения гражданства Кипра, чтобы переехать в европейскую страну.
Редакция благодарит Тассоса Ясемидиса, члена правления, KPMG Limited, за экспертные комментарии и разъяснения.
