Буйное и неконтролируемое развитие рынка краткосрочной аренды на Кипре, возможно, подходит к концу. Власти вплотную взялись за арендодателей, предлагающих свои квартиры и комнаты туристам, а со стороны владельцев отелей и представителей туркомпаний все чаще звучат призывы еще сильнее регулировать этот сектор.
Однако у экспертов есть серьезные сомнения относительно того, как правительство заставит арендодателей соблюдать новые правила и как будет отслеживать нарушителей.
Отели против AirBnB
Краткосрочная аренда жилья, главным проводником которой служит платформа AirBnB, популярна на Кипре и по всему миру благодаря своей доступности и дешевизне. Сегодня этот сектор легко конкурирует с гостиничной индустрией по объему бронированных ночей. По наиболее распространенным оценкам, число койкомест для краткосрочной аренды, доступных на Кипре, составляет 80-100 тысяч.
Сколько объектов сдаются посуточно?
Портал AirDNA, который собирает и анализирует данные о рынке краткосрочной аренды, сообщает, что, например, в Пейе число доступных вариантов увеличилось с 1152 в третьем квартале 2019 года до 1342 в том же периоде 2022 года. В Пафосе наблюдалась аналогичная тенденция: с 1348 до 1606 активных арендаторов за тот же период. В Полисе Хрисохусе рост за три года составил 95 единиц: с 333 до 428 объектов. В центре Никосии (включая оккупированную часть столицы) предложение выросло с 436 до 465. В Айя-Напе ― с 916 до 1237.
Нужно регистрироваться в реестре
С 7 февраля вступают в силу правила по регулированию этого рынка. К этому времени все, кто сдает в аренду недвижимость на краткий срок, должны будут зарегистрироваться в специальном реестре и получить регистрационный номер. В противном случае им грозят штрафы. Глава Подминистерства туризма Саввас Пердиос заявлял в октябре, что в реестре уже зарегистрировано около 2000 объектов, предлагающих около 10 000 койкомест. Однако некоторые представители туристической индустрии настаивают на гораздо более жестких ограничениях, призывая к мерам, которые применяют в некоторых европейских городах, то есть власти должны ограничить географическое местоположение, временной период или тип недвижимости, которую можно сдавать в аренду.
Недобросовестная конкуренция
Хрисемили Псилогени, генеральный менеджер Ассоциации туристических компаний Кипра (СТЕК), рассказала, что они выступают за более жесткое регулирование этого рынка, так как верят, что ему необходима прозрачность, безопасность и честная конкуренция. «Мы не против изменений в сфере туристического жилья, они происходят потому, что часть рынка требует этого, но мы говорим о том, что они должны регулироваться, гарантируя определенный стандарт», ― сказала она. Псилогени подчеркнула, что нерегулируемый сектор ведет к недобросовестной конкуренции. Отелям требуются десятки лицензий: на проигрывание музыки, продажу алкоголя, обустройство плавательных бассейнов и так далее, в то время как человек, сдающий свой дом в аренду через платформу, вообще ни с чем этим не сталкивается. Отели также платят гостиничный сбор за каждую ночь, забронированную клиентом, но для краткосрочной аренды такого сбора нет. Более того, арендодатели могут вообще не декларировать свои доходы от аренды.
Регистрация - дорого и долго
Как известно, недвижимость на AirBnB все чаще сдают не частные лица, а компании. Представитель одной из них прокомментировал для издания Cyprus Mail грядущие изменения, выразив большие сомнения в том, что властям удастся воплотить в жизнь собственные инициативы. «Мы зарегистрировали нашу недвижимость в реестре согласно всем требованиям закона, однако процесс был дорогостоящим и занял много времени, более двух месяцев», ― заявил он. Указанная компания работает в этой сфере уже около года и надеется дальше развиваться, а поэтому стремится делать все по правилам. Заполняемость их объектов недвижимости достигает 80%. Компания располагает тремя объектами в Ларнаке и Лимассоле. За регистрацию каждого они заплатили сбор в размере 220 евро, оплата действительна три года.
Краткосрочная аренда не уменьшает прибыль отелей
Арендодатели, сдающие недвижимость на краткий срок, утверждают, что их деятельность играет важную роль в удовлетворении спроса туристического рынка на частное жилье, а отели и без этого работают на полную мощность в разгар летнего сезона. Краткосрочная аренда повышает качество туристического продукта Кипра и делает остров способным принимать миллионы посетителей, по сути, предлагая альтернативный опыт, который не находится в прямой конкуренции с отелями. С этим согласна и Хрисомили Псилогени. «Безусловно, клиенты AirBnb – особая группа. Это не совсем те же люди, кто выбирают отели, предпочитают иметь готовый завтрак и регулярно убранный номер, — признает она. — Но, строго говоря, это не имеет значения, мы же не собираемся запрещать краткосрочную аренду как таковую».
Сдавать можно только 90 дней в году?
На Кипре считают, что объекты краткосрочной аренды влияют на жилищный фонд, усугубляя кризис доступного жилья. Предложения СТЕК включают ограничения сроков краткосрочной аренды максимум 90 днями в год и полный запрет такой аренды в районах, где жители сталкиваются с трудностями в поиске жилья на долгий срок. Но не все согласны с тем, что краткосрочная аренда оказывает серьезное влияние на рынок жилья на Кипре, как это имеет место в крупных европейских городах.
Павлос Лоизу, генеральный директор компании, занимающейся аналитикой данных в сфере недвижимости, говорит, что ассоциация СТЕК действительно права, но в этой ситуации она защищает интересы отелей, а не населения, в то время как в Барселоне, например, всё было наоборот и сами жители требовали ограничить краткосрочную аренду, так как их жилой фонд медленно, но верно превращался в гостиничный. Лоизу предполагает, что рынок краткосрочной аренды на Кипре больше ориентирован на сдачу вилл на море, которые не пользуются большой популярностью среди местных жителей, ищущих вариант для длительного проживания вне туристических районов. В европейских же городах, в отличие от Кипра, туристы снимают жилье в историческом центре, действительно влияя на рынок недвижимости. «Направляясь отдыхать в Пафос, вы вряд ли будете снимать жилье в центре города, так как именно пляж — это главная достопримечательность для туристов, поэтому вы будете искать дом в Пейе или Полисе»,— поясняет он. Эксперт утверждает, что жилищный кризис в стране вызван проблемой предложения в целом, а не платформой AirBnB, указывая на значительный прирост населения без строительства объектов доступного жилого фонда.
Новые правила Европейской комиссии
На общеевропейском уровне краткосрочная аренда также привлекает внимание властей. Европейская комиссия приняла новые правила, направленные на то, чтобы заставить компании, сдающие недвижимость на короткие срок, делиться данными о количестве арендаторов. «Мы рады видеть, что ЕС движется в направлении общего решения этого вопроса, в то же время позволяя каждому государству корректировать регулирование в соответствии со своими конкретными потребностями и ситуацией, — комментирует Псилогени. — Для нас важно иметь эту статистику, потому что она поможет определять политику: сколько людей пользуются услугами краткосрочной аренды? Куда они едут? Что они предпочитают? Пока что у нас нет этих данных».
Для властей важно иметь в своем распоряжении более точные инструменты для подтверждения того, уплачены ли арендодателями все налоговые обязательства. Но по-прежнему есть серьезные сомнения в эффективности новых правил.
Как будут вычислять незарегистрированные объекты?
Власти пояснили, что будет очень легко отсеять тех, кто сдает жилье незаконно, поскольку в любом объявлении о недвижимости нужно будет указать регистрационные данные. Если их не будет, любой пользователь сможет сообщить об этом властям. Каждому объекту недвижимости, зарегистрированному в реестре, будет присвоен номер, который затем нужно будет предоставлять онлайн-платформам, гарантируя, что рекламируемый объект одобрен правительством. Тем не менее, у некоторых возникают вопросы относительно практической целесообразности таких мер, учитывая, что контактные данные принимающей стороны и местоположение объекта не предоставляются до тех пор, пока не будет сделано бронирование. И в этом моменте важно будет общеевропейское регулирование, которое заставит агрегаторы и частных предпринимателей раз в месяц делиться данными о количестве принятых гостей и арендованных ночей. Будет эта система работать или нет, покажет время.
