В этой статье - обзор прав и обязанностей при покупке недвижимости на Кипре, владении ею и получении дохода от ее эксплуатации.

Кипр привлекает иностранных гостей комфортной бытовой средой, выгодными для бизнеса юридическим и налоговым режимами, гостеприимством местного населения. Каждый, кто выбирает эту благословенную средиземноморскую страну в качестве второго дома, решает и такой важный вопрос, как приобретение недвижимости. В этой статье мы кратко рассмотрим ключевые моменты приобретения и продажи кипрской недвижимости. Материал публикуется по итогам семинара, организованного 12 марта редакцией журнала «Успешный бизнес»: насыщенная программа встречи стала основой для серии тематических статей для журнала и газеты «Вестник Кипра».

Купить недвижимость на Кипре может любой человек. Вместе с тем, для лиц, не являющихся гражданами Кипра или других стран ЕС, установлены ограничения:
- требуется разрешение Совета министров на приобретение недвижимости;
- семейная пара иностранцев может приобрести не более двух единиц (два дома или один дом плюс один магазин). Размер участка земли, который может приобрести гражданин третьей страны, должен быть не более 4 014 м2;
- разрешение выдается после подачи личной и финансовой информации о покупателе в органы власти;
- разрешение выдается в течение полутора месяцев с момента подачи заявления.

Приобрести недвижимость в объемах, превышающих установленные ограничения, иностранец может путем создания компании и регистрации объектов на нее.

КАК ЗАЩИТИТЬ ПОКУПАТЕЛЯ?

Чтобы минимизировать риски, связанные с возможной недобросовестностью продавца, надо потребовать у него:
- свидетельство о собственности;
- сертификат, выданный Департаментом земельного кадастрового учета, где указано, что недвижимость не обременена денежными обязательствами, правами третьих лиц или любыми другими правовыми обязательствами.

После проверки недвижимости и при условии, что способ оплаты согласован, наступает этап заключения договора купли-продажи. Как правило, договор составляет адвокат продавца. После подписания и легализации договора покупатель имеет право подать заверенную копию договора в Департамент земельного кадастрового учета, чтобы обеспечить перевод прав собственности на приобретенное имущество на свое имя. Закон «О продаже земли» (процедура «К обязательному исполнению») защищает покупателя имущества в сделке между продавцом и покупателем, особенно когда нет возможности немедленно перевести права собственности на приобретенное имущество на имя покупателя даже после оплаты сделки. Регистрация копии договора дает покупателю право добиваться «обязательного исполнения» условий договора купли-продажи и, таким образом, зарегистрировать имущество на свое имя. Депонированный в департаменте договор купли-продажи может быть отозван только с согласия покупателя.

СКОЛЬКО НУЖНО ЗАПЛАТИТЬ?

Ставки гербового сбора:
- до €5 000 – 0%;
- от €5 001 до €170 000 – 0,15%;
- от €170 001 и более – 0,20%;
максимальная сумма сбора составляет €20 000.

Договор должен быть легализован в течение 30 дней с момента его подписания, в противном случае применяются штрафы. Обычно расходы по легализации договора несет покупатель. После этого начинается процедура получения разрешения Совета министров.

При покупке нового объекта помимо собственно суммы сделки необходимо оплатить НДС. Ставки налога могут различаться:
- 5% – при приобретении или строительстве резидентами Кипра или ЕС в качестве основного и постоянного жилья (после получения разрешения);
- 5% – в отношении первых 200 м2 жилья, если его площадь более 275 м2;
- 19% – во всех остальных случаях.

КАК ПЕРЕВЕСТИ ИМУЩЕСТВО НА СВОЕ ИМЯ?

Процедура передачи имущества происходит в Департаменте земельного кадастрового учета. При этом необходимо присутствие как покупателя, так и продавца или их уполномоченных представителей (на основании доверенности). После рассмотрения договора купли-продажи сотрудниками департамента, договор проходит процедуру оценки. По ее итогам рассчитывается размер сбора за перерегистрацию права собственности, который должен быть оплачен покупателем.

РОССИЯНАМ НУЖНО БЫТЬ ВНИМАТЕЛЬНЕЕ

У части покупателей-россиян при покупке кипрской недвижимости могут возникать и обязанности в России. Так, недвижимость (включая зарубежную), приобретенная российскими чиновниками, а также их супругами или несовершеннолетними детьми, подлежит обязательному декларированию. Если стоимость недвижимости вместе с приобретенными в течение года транспортными средствами ценными бумагами превышает общий доход чиновника, его супруги и несовершеннолетних детей за последние три года, то дополнительно на чиновника возлагается обязанность предоставить сведения о расходах (в том числе, о приобретении недвижимости и об источниках средств, за счет которых совершена покупка). Данная обязанность также распространяется на бывших чиновников в течение шести месяцев со дня увольнения со службы.

Гражданам РФ мы рекомендуем проанализировать ограничения российского валютного законодательства, чтобы не допустить совершения незаконной валютной операции (например, получение кредита для приобретения кипрской недвижимости на банковские счета, расположенные в странах, не являющихся членами ОЭСР или ФАТФ, таких, как Кипр).

Гражданин РФ – налоговый резидент России обязан уведомить ФНС о покупке или создании фирмы на Кипре (если доля его участия превышает 10%), а также об открытии (закрытии) здесь банковского счета. Например, компания может использоваться для владения недвижимостью, а банковский счет – для проведения платежей по сделке, оплаты коммунальных расходов.

Михаил Соболев
Налоговый консультант
Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.