Успех капитализма связан с его децентрализованной природой, когда потребители принимают решения самостоятельно.

На свободном рынке, - таком, который мы сейчас наблюдаем на кипрском рынке недвижимости, - спрос сталкивается с предложением. В частности, в Лимассоле привлечение сотен иностранных сотрудников, живущих и работающих в городе, прибытие многочисленных студентов в Технологический университет (ТЕПАК), а также жёсткие требования, предъявляемые банками при предоставлении ипотечных кредитов (что побудило многих потенциальных покупателей сделать выбор в пользу арендной платы), повлекли за собой повышение спроса именно на жильё, сдаваемое в аренду. В то же время ввиду стагнации в строительной сфере в период с 2012 г. по 2015 г. значительно сократилось предложение.

Как видно на примере Лимассола, когда спрос превышает предложение, цены растут. В результате возникает двойной эффект: а) повышение цен ведёт к тому, что потребители покупают меньше (тем самым снижая спрос), и б) предприятия производят больше.

На последних двух выводах я хотел бы остановиться подробнее:

а) Потребители покупают меньше.
В нашем случае, ввиду резкого роста арендной платы стоит ожидать снижения спроса на аренду и восстановления равновесия. Когда ситуация на рынке станет сбалансированной, цены на аренду стабилизируются и начнут снижаться только после того, как наступит ситуация, описанная в пункте б) ниже.

б) Предприятия производят больше
За последние 18 месяцев арендная плата в Лимассоле выросла в среднем на 30-50% (в зависимости от региона и индекса, который мы рассматриваем), при этом цены на покупку жилья выросли всего на 3-4% за тот же временной период. Сочетание этих двух факторов означает, что доходы от аренды (исходя из цены покупки) резко выросли.

Пример
Стоимость объекта недвижимости (в январе 2017 г.): €300 000.
Годовая арендная плата за 2017 г.: €12 000 (€1000 евро в месяц).
Годовая доходность: 4%.
Рост цены на 4% в год. Стоимость объекта недвижимости в июле 2018 г.: €312 000.
Годовая арендная плата в июле 2018 года: €18 000 (€1500 в месяц).
Годовая доходность: 5,8%.

Такой резкий рост доходности привёл к тому, что многие частные и институциональные инвесторы считают, что отныне «рынок аренды недвижимости кажется вполне разумным», особенно в условиях очень низких процентных ставок в глобальном масштабе. Заинтересованность инвесторов в приобретении большего количества объектов недвижимости побуждает застройщиков возводить больше недвижимости, поэтому стоит ожидать роста цен на жильё. Высокий доход от аренды всегда служит сигналом роста цен.

Когда одновременно наступают ситуации а) и б), происходит следующее:
• Спрос на аренду падает ввиду повышения цен.
• Когда спрос на аренду снижается, доход от аренды также падает.
• Инвесторы приобретают недвижимость по более высоким ценам.
• Когда рыночные цены растут, а доходность снижается, рыночный интерес падает, и, соответственно, спрос снижается.
• В условиях падения спроса строительные компании сокращают свою деятельность.

Всё вышеописанное в настоящее время происходит в Лимассоле (и на Кипре в целом) и будет происходить в течение последующих пяти лет. Это характерный пример того, как устроены свободные рынки, а также неплохой пример того, что свободные рынки, в частности сектор недвижимости, являются цикличными, и что растущий рынок достигает (со временем) своих внутренних пределов.

На этом этапе у этой прекрасной системы свободного рынка появляется так называемый дефект, и именно в этот момент возникает необходимость в определённом государственном вмешательстве, – вмешательстве с целью создания доступного жилья для тех, кто больше не в состоянии платить завышенную арендную плату, а также для ускорения процесса строительства жилья (посредством предоставления стимулов), которое, как того требует рынок, будет сдаваться в аренду, что приведёт к снижению арендной платы.

Именно поэтому мы как Ассоциация землеустройства и строительства Кипра приветствуем решение правительства своевременно отреагировать на ситуацию путём разработки программы доступного жилья. Как приветствуем и действия Парламента, который вновь рассматривает законопроект, направленный на борьбу с недобросовестными арендаторами. Благодаря последнему резко вырастит доверие владельцев недвижимости к рынку (поскольку они больше не будут чувствовать себя «в ловушке», когда недобросовестный арендатор перестаёт платить, продолжая пользоваться при этом жильём на протяжении 5-10 лет). Таким образом, они предоставят свои объекты недвижимости в аренду, тем самым увеличив предложение и снизив косвенно цены за аренду.

Яннис МИСИРЛИС

Яннис Мисирлис является основателем и директором группы компаний Imperio, заместителем председателя Ассоциации землеустройства и строительства Кипра (LBDA), членом Совета Торгово-промышленной палаты Кипра (CCCI) и председателем Комиссии по вопросам недвижимости ТПП Кипра.