По приблизительным подсчетам, 20% строительных проектов на Кипре начинаются без необходимых разрешений. Об этом изданию Cyprus Mail рассказала архитектор из Никосии Нина Илиасиду. Это происходит несмотря на то, что, согласно кипрскому законодательству, подобное нарушение может караться тюремным заключением.
Создают проблему и наказывают за неё – одни и те же люди
Причина в том, что выдача разрешения занимает обычно очень много времени. «Необходимость ждать разрешения по 15 месяцев – обычное дело. А большинство инвесторов и застройщиков проявляют нетерпение», – говорит старший сотрудник Научно-технической палаты Кипра Христос Максулис. Хотя строительство без разрешения считается уголовным преступлением, на него часто закрывают глаза. Дело в том, что те, в чьи обязанности входит наказывать за незаконное строительство, – это те же самые люди, которые так долго выдают разрешения. Чувствуя, что они несут часть ответственности за затягивание процесса, они закрывают глаза на нарушения. Иными словами, правительство могло бы принять меры. Но в этом случае возникнет вопрос о его собственной виновности. Кроме того, едва ли получится посадить в тюрьму всех нарушителей, учитывая, насколько широко распространена эта практика.
Необходимые бумаги – в процессе строительства
Согласно законодательству, существует два вида разрешений: планировочное и строительное. По словам Христоса Максулиса, первое определяет, что именно должно быть построено, а второе – как это будет сделано. Планировочное разрешение включает в себя размеры здания, этажность, предназначение (жилой дом, офис и т.д.). Строительное разрешение касается в основном технических вопросов, например, материалов. Власти гораздо больше заинтересованы в первом, чем во втором. Крайне редко (хотя и такое бывает) строительство начинается без планировочного разрешения. Как говорит Илиасиду, «как только планировочное разрешение одобрено, можно сказать, что весь проект одобрен на 95%».
Поэтому инвесторы и застройщики могут решить действовать без разрешения на строительство, которое они получают уже когда проект строится. Парадоксально, но система в целом работает исправно, если застройщики делают свое дело профессионально и придерживаются рамок, уже утвержденных в планировочном разрешении.
Внести изменения по ходу дела – не вариант
Риск возникает, когда исполнители начинают вносить изменения по ходу стройки, надеясь, что это сойдет им с рук. В результате получается, что разрешение на строительство выдают на первоначальный проект, а по итогам работ, уже со всеми внесенными изменениями, выходит что-то новое.
Поскольку здание построено, менять его слишком поздно. В итоге инвестор имеет незаконное здание, на которое никогда не будут выданы титулы о собственности. Если речь идет о жилом комплексе, то часто к этому моменту застройщик уже продал в нем все квартиры, оставив новых владельцев решать проблемы с титулами самостоятельно. Поэтому иностранные покупатели часто проявляют настороженность, сталкиваясь с этим беспечным способом ведения дел. Христос Максулис советует потенциальным покупателям, прежде чем заключать сделку, провести аудит с независимым архитектором, чтобы выяснить, есть ли вероятность получения строительного разрешения.
Тем не менее, ситуация постепенно улучшается. Онлайн–подача документов ускорила процесс выдачи разрешений, а новое законодательство стремится установить ограничение сроков выдачи в два месяца для небольших проектов и в 12 месяцев для крупных проектов.
