Одни из наиболее часто задаваемых мне вопросов – является ли кипрская программа «гражданство за инвестиции» (CIP) очередным пузырём и может ли продолжаться нынешний бум в строительстве крупных объектов.

На эти сложные вопросы можно ответить, лишь проведя анализ на разных уровнях. В данной статье представлен обзор программы «гражданство за инвестиции» Кипра и её воздействия на рынок недвижимости, а также оценка её роли для будущего страны.

a. Несмотря на то, что в рамках крупных проектов, таких как Del Mar в Лимассоле или марина Айя-Напы, предпочтение отдаётся так называемым «башням» (высотным зданиям), немалое число проектов CIP зиждется на гораздо меньших по размеру объектах, таких как виллы и апартаменты.

b. Повышение цен на недвижимость было вызвано увеличением количества небольших объектов (отдельных вилл или квартир в малоэтажных зданиях), созданных с учётом необходимой для получения паспорта суммы инвестиций в €2 млн. Рядовые граждане возмущены этим нерациональным ростом цен.

c. Ключевой вопрос заключается в том, как повлияет установленный минимальный срок владения (три года) на будущие продажи недвижимости инвесторами. Многие попросту сохранят объект за €500 тыс., продав остальные, приобретённые с целью получить паспорт. Те же, кто предпочёл вложить всю сумму в €2 млн в один объект, могут оказаться в проигрышном положении.

d. С точки зрения зарубежного спроса, интерес к программам «гражданства за инвестиции» (CBI) или «вида на жительство за инвестиции» (RBI) велик и продолжит расти, учитывая быстрый рост богатства и капиталов и привлекательность второго паспорта.

e. Мы не верим, что нынешние попытки ОЭСР и ЕС ограничить или ликвидировать CIP Кипра будут успешными, разве что с чисто «косметической» точки зрения. Следует также отметить, что в других странах, например в США, действуют гораздо более активные программы CBI или RBI, чем на Кипре.

Вопрос об устойчивости на самом деле выявляет гораздо более важную тему. Кипрская экономическая модель основана на привлечении капитала из внешних источников. Будь это туристы, инвесторы в поисках паспорта или учреждаемые здесь фонды, ключевым является то, действительно ли у Кипра есть перспективы привлечения капитала на мировых рынках в будущем. Ответ на этот вопрос без сомнения положительный.

Требования по программе CIP¹

Программа «гражданство за инвестиции» существует на Кипре по меньшей мере с 2008 года.² Согласно «Схеме натурализации некипрских инвесторов за особые заслуги на основании подраздела (2) раздела 111А законов “О гражданской регистрации” 2002–2015 годов»³ CIP Кипра имеет следующие критерии.

1. Инвестирование не менее €2 млн в недвижимость на Кипре.
2. Инвестирование не менее €2 млн в компании или организации или приобретение других типов активов, базирующихся на Кипре. В этих компаниях должно работать как минимум пять сотрудников, а объект их экономической деятельности должен находиться на Кипре.
3. Инвестирование не менее €2 млн в альтернативные инвестиционные фонды (AIF), учреждённые на Кипре, регулируемые Кипрской комиссией по ценным бумагам и биржам и инвестирующие средства на Кипре.
4. Сочетание вышеперечисленных типов инвестиций, в том числе возможность приобретения государственных облигаций Кипра на сумму не менее €500 тыс. в рамках первичной эмиссии.

К этим критериям применим и ряд оговорок.
• Заявку может подать руководитель высшего звена при условии, что он/она в течение трёх лет платит налогов на сумму не менее €100 тыс. и что эти налоги уже оплачены или предоплачены.
• Все заявители должны быть легальными резидентами Кипра.
• У всех заявителей должно быть место проживания (недвижимость) на Кипре стоимостью не менее €500 тыс.
• В обязательном порядке проводятся комплексная юридическая проверка и проверка биографических данных.
• Дополнительно предписывается, что инвестиции (кроме основного места проживания за €500 тыс.) должны оставаться во владении заявителя не менее трёх лет.

Внимательный анализ этих условий показывает, что, по крайней мере на бумаге, оптимальный путь к гражданству таков: руководитель высшего звена, резидент Кипра, покупает объект недвижимости за €500 тыс. евро и платит €100 тыс. подоходного налога на доход из международных холдингов в течение трёх лет. Это €33 333,33 в год. Сейчас это вызывает только улыбку, но мы, конечно же, не знаем, насколько успешен этот путь по сравнению с другими, более дорогостоящими.

Ещё один привлекательный путь – купить объект недвижимости за €500 тыс. и разместить остаток инвестиций в безрисковых ликвидных активах. К примеру, инвестиционная компания, которая приобретает облигации США или Германии, по прошествии трёхлетнего периода ликвидирует вложения в облигации на €2 млн.

Наименее привлекательными представляются те пути, где объектами инвестиций выступают неликвидные недвижимость или компании неопределённой стоимости. И судя по всему, многие инвесторы выбрали именно такой путь, вложив всю сумму инвестиций в переоценённые проекты высотного строительства или в портфель объектов недвижимости или, возможно, в доли в компаниях.

Почему инвесторы выбирают наименее привлекательные пути?
a. Потому что они считают, что «понимают» рынок недвижимости.
b. Потому что они чувствуют, что могут получить доход с него (увеличение стоимости капитала).
c. Потому что они полагают, что могут получить на нём арендный доход (Airbnb).
d. Потому что на этот путь их вывела целая армия юристов, бухгалтеров и агентов по недвижимости, преследующих свой интерес.

Основные показатели CIP республики Кипр

Точных данных о количестве выданных инвесторам паспортов или об общей сумме инвестиций нет. Тем не менее, некоторая информация из ряда источников становилась достоянием общественности. Она приведена ниже, но её достоверность не гарантируется.

Крупнейшая кипрская газета «Филелефтерос» опубликовала оказавшийся в её распоряжении парламентский документ от 20.02.2018 г., содержавший следующие данные.

В то же время, в рамках стандартной процедуры натурализации в период с 2001 года по 23.02.2018 года гражданство Кипра получили 5 808 человек.

По оценкам Европарламента, кипрская CIP в 2017 году принесла стране €480 млн инвестиций. Министр энергетики Йоргос Лаккотрипис в интервью «Кафимерини» (2019) заявил, что с 2014 по 2017 годы Кипр получил в рамках программы €4,8 млрд.

Стоит отметить, что кроме небольшого сбора за подачу документов⁴ и поступлений от прямого и косвенного налогообложения никакие другие средства из всего объёма инвестиций в руки кипрскому правительству не попадают. Львиная доля капитала, вкладываемого инвесторами в обмен на паспорт, оседает у застройщиков и других владельцев недвижимости/активов, а также у помогающих им посредников.

Роль инвестиций в элитное высотное строительство

Внимание общественности привлекают крупные знаковые проекты вроде One (компания Pafilia) или Del Mar (консорциум Leptos/Zavos) в Лимассоле. По оценкам Stockwatch (2018), в следующие два-три года на рынке появится около 1 000 новых апартаментов класса «люкс». Они разместятся в 21 высотном здании, из которых 16 – в Лимассоле, 3 – в Никосии и 2 – в Айя-Напе. С тех пор одобрение властей получил ещё ряд крупных проектов, основная часть их находится в Пафосе.

Как мы понимаем, число инвесторских паспортов будет ограничено 700 в год: об этом в интервью RIK заявил министр финансов Кипра Харис Георгиадис.

Если предположить, что каждый год республика будет выдавать 600 новых паспортов, то в период с 2019 по 2021 год гражданами Кипра станут 1 800 инвесторов. При сопоставлении этой цифры с той тысячей апартаментов, которая должна появиться на рынке, можно сказать, что реальный спрос вдвое превысит предложение при условии, что 100% инвесторов решат вложить свой капитал в квартиру в высотке.

На деле очевидно, что спрос на апартаменты в «башнях» поддерживается не только программой CIP. Лимассольский проект Olympic Towers – единственный в городе элитный высотный проект, завершённый на сегодняшний день, – привлёк множество покупателей из Греции и Кипра, которые на момент строительства не участвовали в программе натурализации.

То есть существует довольно высокий «естественный» спрос на элитные высотки. Безусловно, претенденты на получение кипрского паспорта играют важную роль, однако нельзя утверждать, что они обеспечивают 100% спроса.
Поэтому первый ключевой вопрос: в какой момент наступит насыщение рынка и, следовательно, упадут цены или объекты будут пустовать. Поиск ответа на этот вопрос не входит в задачи данной статьи. Можно, однако, прогнозировать, что при отсутствии реального внутреннего или внешнего давления с целью сворачивания программы CIP или каких-либо катастрофических внешних событий в следующие несколько лет уровень спроса сохранится.

Второй ключевой вопрос: что произойдёт, когда завершится трёхлетний период, в течение которого инвесторы обязаны владеть своей недвижимостью. В некоторых случаях застройщики предлагают гарантию сохранения цены или продажу через три года. Определяющим фактором будущих спроса и уровня цен станет и доля объектов, сменивших одного CIP-владельца, которому эта недвижимость больше не нужна, на другого, которому она необходима для получения паспорта.

Третий ключевой вопрос: дают ли инвестиции в высотные объекты уровень доходности, сопоставимый с рыночным. Ответ на этот вопрос лежит за рамками нашей статьи, поскольку соответствующие данные практически отсутствуют.

Мировой спрос на «гражданство за инвестиции»

Важно понимать, что в сегодняшнем мире уровни экономического достатка и роста хоть и отличаются, но преобразуют ключевые области мировой экономики.

Согласно переписи населения ООН за 2017 год число людей на планете увеличилось с 2,54 млрд в 1950 году до 7,38 млрд в 2016-м. К 2050 году, как ожидается, оно достигнет 9,8 млрд человек, а к 2100-му – 11,2 млрд.

Быстрый рост населения способствует накоплению богатства. По оценкам Всемирного банка в 2017 году мировой номинальный ВВП составил $80 трлн. Международный валютный фонд за 2018 год приводит цифру в $88 трлн, из которых примерно $53 трлн приходится на развитые страны, а $25 трлн – на развивающиеся.

По оценкам Рона Сёрза (2018) объём мирового рынка ценных бумаг в апреле 2018 года составлял $78 трлн. Из этой суммы $34 трлн приходилось на США, а $44 трлн – на все остальные рынки.
Credit Suisse в своём «Отчёте о мировом богатстве» сообщает, что к середине 2018 года общемировое богатство (которым владеют примерно 5 млрд человек) составило $317 трлн, что намного больше номинального ВВП. Credit Suisse пишет: «За 12 месяцев, предшествовавших середине 2018 года, совокупное мировое богатство увеличилось на $14 трлн (4,6%), до $317 трлн, и темпы его роста превзошли темпы роста населения. Богатство в расчёте на совершеннолетнего человека увеличилось на 3,2%, а его среднемировое значение выросло до рекордных $63 100 на каждого взрослого. Самая большая доля роста мирового богатства приходится на США, которые добавили к нему $6,3 трлн, доведя общую сумму до $98 трлн. Такую тенденцию роста как совокупного богатства, так и богатства в расчёте на взрослого человека, США показывают каждый год с 2008 года. Неудивительно, что на втором месте в мировой иерархии богатства сегодня прочно обосновался Китай. Страна обошла Японию по числу лиц с активами сверхвысокой стоимости (UHNW) в 2009 году, по совокупному богатству – в 2011 году и по числу миллионеров – в 2014 году».

Сейчас в мире насчитывается 42 млн миллионеров. К 2023 году мировое богатство, как ожидается, увеличится до $399 трлн.

Что всё это означает для Кипра?

В нынешнем периоде накопление богатства стремительно опережает мировую экономическую деятельность, выраженную в ВВП. Самый быстрый экономический рост показывают развивающиеся страны, такие как Китай и Индия.
Развитие экономики и сопутствующие политические условия с большой вероятностью обуславливают повышение спроса на вторые паспорта, поскольку состоятельные лица стремятся обеспечить себе запасные выходы.

В контексте всех этих цифр выдача 600 паспортов в год представляется вполне возможной. На наш взгляд, потенциальное сокращение зарубежного спроса маловероятно, по крайней мере с учётом числа HNWI, отвечающих критериям кипрской программы CIP.

Роль регулирования

Последний фактор, который может повлиять на кипрскую программу CIP, – это внешнее регулирование. Недавние заявления ОЭСР и Европейского парламента о рисках, присущих различным программам «гражданства за инвестиции», наделали немало шума.

Нужно подчеркнуть следующее.

a. Оставим в стороне вопросы морали: решение о том, предоставлять или нет гражданство, при любых обстоятельствах остаётся в юрисдикции каждого конкретного государства. А значит, никто – ни Еврокомиссия, ни Европейский совет, ни ОЭСР – не может потребовать от Кипра изменить его политику натурализации.

b. В своём недавнем обзоре высокорисковых программ CBI/RBI ОЭСР (2018) прокомментировала риск потенциального отмывания доходов с позиций Единого стандарта обмена налоговой информацией (CRS). Согласно ОЭСР:
«Не всем программам CBI/RBI присуща высокая степень риска по обходу CRS. Потенциально высокий риск в этом отношении несут те программы, которые дают налогоплательщику доступ к низким, менее 10%, ставкам подоходного налога на его офшорные финансовые активы и не требуют значительного физического присутствия в течение не менее 90 дней в юрисдикции, предлагающей схему CBI/RBI. В основе этого лежит положение, согласно которому большинство лиц, стремящихся обойти CRS через программы CBI/RBI, предпочтут избежать подоходного налога на свои офшорные финансовые активы в юрисдикции CBI/RBI и не захотят значительно менять свой образ жизни, переехав из своей изначальной юрисдикции в юрисдикцию CBI/RBI».

c. В случае, если Кипр хочет соответствовать требованиям ОЭСР, предъявляемым к высокорисковым юрисдикциям, ему придётся основательно изменить свою систему налогообложения, благоприятную для иностранных инвесторов, а также свою программу CIP. По большому счёту это должно свестись к увеличению срока пребывания в стране с 60 до 90 дней и к возможному пересмотру ряда послаблений по налогообложению дохода в виде дивидендов.

В завершение необходимо отметить, что схемы CBI/RBI действуют и во многих других странах. Самая, возможно, значительная из таких схем реализуется в США, которые выдают 10 тыс. виз категории ЕВ-5 в год инвесторам, вкладывающим $500 тыс. в американскую экономику. Это является первым шагом к натурализации и получению гражданства через пять – семь лет. Объёмы программы оцениваются в $5 млрд в год.

Самое интересное, что больше всего виз ЕВ-5 получают граждане Китая – страны, с которой США в настоящее время ведут торговую войну и обменялись рядом обвинений в политическом и промышленном шпионаже. На десятом месте по числу полученных виз – граждане России (по данным Госдепартамента США, 2018).

Заключение

Глобализация, нравится она нам или нет, создаёт богатство в невообразимых масштабах. Это богатство может выражаться через официальные данные ВВП, но отражено и в стремительном росте капиталов и активов. И если не случится некоей катастрофы – мировой войны или эпидемии чумы – эта тенденция роста вряд ли изменится.

Кроме того, этот рост происходит в странах, граждане которых – по разным причинам – стремятся обеспечить свои тылы, получив гражданство других стран: таких, где закон имеет силу, где поддерживаются право частной собственности и «хабеас корпус».⁵ Кипр, несмотря на множество недостатков, в этом отношении – привлекательная страна.

Предоставление гражданства в обмен на инвестиции является суверенным правом Кипра. Членство страны в ЕС или в ОЭСР не даёт этим двум организациям полномочий диктовать свои правила натурализации.

Поэтому главные вопросы такие:

a. насколько программа CIP выгодна для её участников;
b. как программа CIP способствует развитию кипрской экономики.

Что касается участников, очевидно следующее: несмотря на то, что другие страны предлагают несколько более выгодные условия, Кипр в 2017 году смог привлечь около 500 инвесторов и общие темпы роста удовлетворительны. Программа Кипра «гражданство за инвестиции» востребована за рубежом.

Более того, оптимальный путь к получению кипрского гражданства не требует крупных инвестиций в недвижимость (максимум €500 тыс.). Инвестиции могут быть распределены между ликвидными активами или налоговыми платежами, что является гораздо лучшим обеспечением будущей стоимости.

С экономической точки зрения разобраться в ситуации значительно сложнее.
• Гнев общественности направлен против возведения 21 элитного высотного здания, однако, мы убедились, что даже тысячи с лишним квартир, которые в конечном итоге появятся на рынке, недостаточно, чтобы покрыть спрос в ближайшие два года, при условии, что 100% инвесторов приобретут недвижимость такого типа.
• Очевидно, что CIP-инвесторы также покупают «обычную» недвижимость, в том числе виллы, апартаменты и различные комбинации объектов.
• Этот спрос, как и ажиотаж, окружающий программу CIP, без сомнения искажают ситуацию на рынке недвижимости в ключевых городских зонах. В сравнении с другими факторами, такими как медленный рост в сегменте нового жилья средней стоимости и относительно плохое состояние существующего жилого фонда, оценить последствия этого искажения пока невозможно.

Я хотел бы закончить эту статью четырьмя предупреждениями.

Как и в случае с ипотечным кризисом в США в 2008 году, кипрское правительство национализирует риски программы CIP и приватизирует её выгоды. Почти 100% прямых финансовых затрат в рамках CIP идёт застройщикам и посредникам. Правительство получает только небольшой регистрационный взнос и соответствующие налоги. Однако репутация кипрского гражданства при этом страдает, что создаёт значительную нагрузку на бюджет.
Здесь следует напомнить, что в годы, предшествовавшие «стрижке» депозитов в 2013-м, гневные заявления германских и прочих журналистов, депутатов и других законодателей оставались без ответа. В результате в 2013 году Кипр стал первой страной ЕС, которая применила «стрижку» депозитов на том основании, что это «несистемная» экономика, «налоговый рай» и убежище для «грязных» российских денег.
Я считаю, что если Кипр не внедрит очень строгую базу для государственной политики и прозрачности, решения, принимаемые сейчас в отношении программы CIP, могут превратиться в крупную помеху в будущем, когда Кип-ру срочно потребуется помощь извне.

Правительству следует разобраться в том, куда поступает финансовый доход от этих инвестиций. Согласно информации, полученной из ряда заслуживающих доверия источников, некоторые владельцы недвижимости и застройщики не полностью отражают стоимость заключённых на Кипре сделок в своей отчётности и некоторая доля доходов, полученных от их строительной деятельности и продаж, переведена в офшоры и никак не задекларирована на Кипре. И такая практика применяется ещё до того, как объект продают инвестору по программе CIP.

На Кипре всё ещё крайне велики объёмы необслуживаемой задолженности и реструктурированных займов. Активизация рынка недвижимости, подстёгиваемая программой CIP, дала крупным застройщикам возможность продолжить обслуживание своего долга, который нередко исчисляется сотнями миллионов евро. Таким образом, программа CIP важна не столько с точки зрения поступлений в бюджет, сколько для поддержания застройщиков и банковской системы на плаву. Пока неясно, сколько ещё сможет сохраняться это хрупкое равновесие. Вместо того, чтобы решать проблему, мы рискуем столкнуться с её последствиями.

Допускать неконтролируемое развитие сектора недвижимости – один из самых быстрых и верных способов вызвать недовольство населения и создать перекосы в реальной экономике. Подобные примеры неоднократно наблюдались в США, Великобритании, Франции, Италии и других странах. Парламент Кипра уже крайне неоднороден и включает довольно значительную долю радикальных партий с обоих концов политического спектра. Позволяя ценам на жильё расти и создавая разные законы для богатых и для среднего класса, власти лишь усилят политическую раздробленность.
По моим личным оценкам, Кипр останется привлекательным инвестиционным направлением для состоятельных лиц, а работа программы «гражданство за инвестиции» продолжится. Существующая система служит слишком большому числу интересов, в том числе интересам членов парламента и правительства. И страны намного бόльшие, чем Кипр, придерживаются той же стратегии роста на базе инвестиций.
И хотя мне неизвестно, сколько из 21 высотки, о которых писал портал StockWatch, будет в итоге построено, я точно знаю: их будет достаточно, чтобы изменить нашу жизнь на долгие годы.

Филипп Аммерман
финансовый консультант, директор
Navigator Consulting Group Ltd
Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

¹ В статье используются устаревшие критерии. Новые условия программы были опубликованы в правительственном вестнике 28 февраля 2019 года и начнут в полной мере применяться с 15 мая 2019 года. Подробнее об этом
читайте в статье «Гражданство инвесторам: дороже и сложнее»ство инвесторам: дороже и сложнее»  – прим. ред.

² На самом деле, с 2007 года. – прим. ред.

³ Scheme for Naturalization of nonCypriot investors by exception on the basis of subsection (2) of section 111A of the Civil Registry Laws of 2002-2015 (без поправок от 2019 года). – прим. ред.

⁴ Следует отметить, что издание «Кафимерини» (кипрская версия) 12 декабря 2018 года опубликовало немного другие данные (см. Kathimerini Cyprus. Ανάλυση: Η λίστα των «χρυσών» διαβατηρίων).

⁵ Habeas corpus – институт англо-американского процессуального права, предоставляющий (в ряде случаев) задержанному право требовать доставки в суд для проверки оснований лишения свободы. Широко распространён в странах англосаксонской правовой системы и в Латинской Америке в качестве наиболее надёжной конституционной гарантии права на свободу и личную неприкосновенность. – прим. ред.