Важные и необходимые изменения по вопросам, касающимся правоустанавливающих документов на недвижимость (титула собственности), произошли в законодательстве Кипра в 2011 и 2015 годах. Два разных закона, посвящённые двум разным темам, но оба преследуют общую цель: урегулирование тупиковых вопросов относительно титулов. Данная статья призвана прояснить различие двух законов и дать читателям возможность понять, могут ли они получить титул и если могут, то при каких условиях.
Изменения произошли с принятием в 2011 году закона «О продаже недвижимого имущества (неукоснительное исполнение)» №81(Ι)/2011, который поспособствовал закреплению приоритетности соглашения, уже поданного на регистрацию в Земельный кадастр, и защите интересов покупателя. Это означает, что покупатель не может быть лишён возможности получить титул на своё имя, как только документ будет выдан, даже в случае, если после регистрации соглашения банк, Налоговая служба или кто-либо ещё наложит обременение на объект сделки. Другими словами, если покупатель приобретает объект, который ранее не был заложен, то после факта приобретения, даже если продавец объявляет о банкротстве, покупателя это не затронет: договор купли-продажи имеет приоритетную силу над договором залога (статья 5.1 вышеуказанного закона).
Если объект на момент продажи имеет обременения, адвокат информирует покупателя о необходимости заручиться документом, освобождающим его долю недвижимости от этих обременений на момент подачи соглашения на регистрацию в кадастр, – так называемым waiver (освобождение от обязательств). В противном случае покупатель теряет возможность воспользоваться правом приоритетности соглашения о покупке над залоговым договором.
Применение этого закона иллюстрируется на примере дела 1472/2011 Окружного суда Фамагусты (дело «Сельдемоса»). Подробнее ознакомиться с делом можно по ссылке www.lawcyprus.org/2015/07/30/seldemosa.
Таким образом, если ваше соглашение будет зарегистрировано в кадастре до выдачи запретительных приказов, займов или иных обременений со стороны банков или налоговых органов, ничто не может воспрепятствовать получению вами титула собственности.
Другими словами, подача соглашения на регистрацию в Земельный кадастр отныне рассматривается как обременение; при наличии титула на недвижимость факт регистрации в кадастре служит гарантией получения этого титула.
Соглашение об уступке прав
Нельзя не упомянуть и о том, что с 2011 года впервые было разрешено регистрировать и соглашение об уступке прав и обязательств, но подробнее об этом мы поговорим в другой раз.
Несмотря на существенные пробелы, очевидные из всего вышеописанного, более серьёзной проблемой были обременения, которые продавец (застройщик) имел до подписания соглашения и о которых адвокат или иное лицо, оформившее соглашение, не проинформировало покупателей. В связи с этим в 2015 году был принят закон «О внесении поправок в законы о переоформлении на имя покупателя и обременении залогом недвижимости 1965 года и 2015 года (ст. 9)» (№ 139(I)/2015), призванный положить конец проблемам тысяч покупателей недвижимости в связи с получением титула.
Новое законодательство применимо к договорам купли-продажи, поданным на регистрацию в окружной Земельный кадастр до 31 декабря 2014 года, или зарегистрированным в кадастре на основании соответствующего судебного постановления.
Заявление о переоформлении собственности на имя покупателя могут подавать следующие лица.
1. Директор Земельного кадастра (в силу занимаемой должности).
2. Покупатель.
3. Продавец.
4. Залогодержатель (при наличии ипотеки).
5. Кредитор (при наличии кредитного соглашения).
Заявление рассматривается при удовлетворении следующим условиям.
1. Стоимость объекта продажи полностью выплачена.
2. Имеется зарегистрированный титул собственности.
Если выполняются все вышеуказанные условия и директор оформит перерегистрацию объекта недвижимости, он обязан известить в письменной форме вышеупомянутые лица и/или любое другое лицо, в чью пользу действует обременение; то же и в случае запрета на перевод собственности на имя покупателя. Это действие может быть обжаловано в течение 45 дней со дня получения извещения.
В течение 45 дней опротестовать решение могут следующие лица.
1. Покупатель.
2. Продавец (застройщик), который, однако, ранее не подавал протест.
3. Ипотечный кредитор/банк (здесь возникали проблемы в конкретных случаях, но не во всех).
4. Другие лица или организации, в отношении которых действует обременение или запрет (налоговые и другие государственные органы).
Если решение опротестовано не было, директор отменяет ипотечный залог или обременение и переоформляет собственность на имя покупателя.
Чтобы перевести недвижимость на имя покупателя, директор выдаёт письменное предписание продавцу и покупателю, которые обязаны в течение 60 дней осуществить передачу объекта недвижимости.
Существующие ипотека, обременение или запрет в отношении предмета продажи аннулируются директором до перерегистрации имущества на имя покупателя, за исключением случаев, когда покупатель имеет задолженность в рамках своих обязательств касательно налога на недвижимость на основании законов «О налогообложении собственности», «О муниципалитетах», «Об общинах» и «О канализационных системах».
Ещё одна проблема возникает, если банк оспаривает решение и выигрывает судебный процесс в случае, когда покупатель приобрёл собственность напрямую от застройщика без привлечения кредитных средств, но оплата не поступает на счёт застройщика в том банке, где он брал кредит под залог этого объекта недвижимости. Если оплата происходила на счета в том же банке, проблем не возникало. Однако при перечислении оплаты в банк, отличный от банка-кредитора, последний подавал протест и справедливо, по нашему мнению, выигрывал дело.
Джованис Кузалис
Юрист, директор G KOUZALIS LLC.
Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
